Grundstück kaufen in Deutschland: Ablauf, Kosten, Grunderwerbsteuer und alle Prüfungen vor dem Notartermin

Ein Grundstück wird in Deutschland beim Notar gekauft, und Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dazwischen liegen meist zwei bis vier Monate, eine Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und eine Reihe von Bescheinigungen, die der Notar einholt. Was der Notar nicht einholt, ist die Antwort auf die Frage, die Sie eigentlich haben: Darf ich hier das Haus bauen, das ich plane, und was kostet mich das Grundstück bis zur ersten Baggerschaufel?

Dieser Ratgeber geht den Kauf eines Baugrundstücks vom Exposé bis zur Eintragung durch, Rechtsstand 2. November 2026, mit Dokument, zuständiger Stelle und Ratgeber zu jeder Prüfung, der Grunderwerbsteuer aller 16 Länder und den Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Als durchgehendes Beispiel dient ein reales Neubaugebiet: „Moos I“ in Kressbronn am Bodensee, wo die Gemeinde 2026 Bauplätze zu einem Festpreis verkauft hat.

Eine kurze Liste zum Abhaken bietet die Kaufcheckliste; wie wir Quellen prüfen, steht auf der Seite Redaktion. Themen, die eigene Ratgeber haben, sind hier nur verlinkt: wie Sie ein Flurstück finden, die Flurkarte online abrufen, einen Grundbuchauszug lesen, einen Flurkarten-Auszug nach Bundesland bestellen, das Flurstück im Bestandsverzeichnis finden, den Grundbuchauszug mit Vollmacht beantragen und das zuständige Grundbuchamt finden.

Der Ablauf in neun Schritten

Schritt	Dokument	Wer stellt es aus	Kosten (Richtwert)	Erledigt vor
1. Flurstück bestimmen	Flurstücksnummer, Liegenschaftskarte	Vermessungsverwaltung des Landes, Geoportal	oft kostenlos online	jedem Gespräch über den Preis
2. Eigentum und Lasten	Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim Amtsgericht	10 € Ausdruck, 20 € beglaubigt	dem Notarentwurf
3. Planungsrecht	Bebauungsplan oder Einordnung nach § 34 / § 35 BauGB	Gemeinde, Bauamt	kostenlos einsehbar	dem Notarentwurf
4. Öffentliche Lasten	Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis	untere Bauaufsichtsbehörde (nicht in Bayern)	z. B. 30–200 €	dem Notarentwurf
5. Boden und Risiken	Altlastenkataster, Hochwasserkarten, Kampfmittel, Denkmal	Kreis, Land, Gemeinde	meist kostenlos bis wenige hundert Euro	dem Notarentwurf
6. Wert	Bodenrichtwert	Gutachterausschuss, BORIS	kostenlos online	der Preisverhandlung
7. Entwurf und Termin	Kaufvertragsentwurf	Notar	im Notarhonorar enthalten	der Beurkundung
8. Beurkundung	notarieller Kaufvertrag mit Auflassung	Notar	GNotKG, siehe Abschnitt 8	der Zahlung
9. Vollzug	Vormerkung, Steuerbescheid, Vorkaufsrechtsverzicht, Eigentumsumschreibung	Grundbuchamt, Finanzamt, Gemeinde	Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren	dem Baubeginn

Die Schritte 1 bis 6 kosten wenig und dauern zwei bis drei Wochen.

1. Was für ein Grundstück kaufen Sie?

Zuerst zählt das Planungsrecht: Es entscheidet, ob und wie viel gebaut werden darf. Das Baugesetzbuch (BauGB) kennt drei Bereiche.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB). Ein qualifizierter Bebauungsplan legt mindestens Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen fest. Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Das ist der Normalfall in Neubaugebieten. Mehr dazu im Ratgeber Bebauungsplan und Nutzbarkeit.

Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ohne Bebauungsplan ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die typische Baulücke in einer gewachsenen Straße fällt hierunter. Was „einfügen“ im Einzelfall heißt, entscheidet die Bauaufsichtsbehörde, und genau deshalb lohnt sich bei Baulücken eine Bauvoranfrage (Abschnitt 3.6).

Im Außenbereich (§ 35 BauGB). Alles, was weder beplant noch Teil eines Bebauungszusammenhangs ist. Hier sind nur bestimmte Vorhaben privilegiert, vor allem solche, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Ein Wohnhaus für jemanden ohne Betrieb ist ein „sonstiges Vorhaben“ nach § 35 Abs. 2 BauGB und nur zulässig, wenn es öffentliche Belange nicht beeinträchtigt; das scheitert in der Praxis meist schon an den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder an der Gefahr einer Splittersiedlung. Der Ratgeber Bauen im Außenbereich erklärt die Ausnahmen, der Ratgeber zum Umbau einer Scheune die Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 BauGB.

Dazu kommen zwei Grenzfälle, die in Exposés gern als „Bauland“ erscheinen: - Bauerwartungsland: Flächen, die im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt, aber noch nicht überplant sind. Ob und wann ein Bebauungsplan kommt, entscheidet die Gemeinde, und einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Siehe Bauerwartungsland. - Garten- oder Hinterland eines bebauten Grundstücks: Ob dort ein zweites Haus zulässig ist, hängt am Bebauungsplan oder an der Umgebungsbebauung, und an der Zufahrt. Siehe Hinterliegergrundstück.

Landwirtschaftliche Flächen und Wald folgen eigenen Regeln: Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz und ein mögliches Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens (Abschnitt 4.2), beim Wald zusätzlich das Landeswaldgesetz. Siehe Waldgrundstück kaufen.

2. Das Beispiel: Baugebiet „Moos I“ in Kressbronn am Bodensee

Kressbronn liegt im Bodenseekreis, Baden-Württemberg. Die Gemeinde hat 2026 im Baugebiet „Moos I“ 16 Bauplätze für Einzel- und Doppelhäuser angeboten, mit Grundstücksgrößen zwischen 250 und 600 m² und einem einheitlichen Preis von 725 € je m². Nach dem Exposé ist der Bebauungsplan seit dem 20. März 2025 rechtskräftig, das Gebiet erschlossen, die Grundflächenzahl auf 0,4 festgesetzt. Eine Bewerbungsfrist lief vom 27. April bis 25. Mai 2026; vergeben wurde in Tranchen.

Das Verfahren hat eine Vorgeschichte, die für Käufer lehrreich ist. Der Gemeinderat hatte am 15. Dezember 2022 beschlossen, den Plan im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB aufzustellen, also ohne Umweltprüfung. Die Bekanntmachung zur frühzeitigen Beteiligung nach dem Beschluss vom 25. Oktober 2023 kündigte an, das Verfahren auf das Regelverfahren nach §§ 8 ff. BauGB umzustellen, falls § 13b BauGB als europarechtswidrig eingestuft wird; zum Plan gehört inzwischen ein Umweltbericht. Hintergrund: Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 18. Juli 2023 (4 CN 3.22) entschieden, dass § 13b BauGB gegen die europäische Richtlinie über die strategische Umweltprüfung verstößt. Für Pläne, die auf dieser Grundlage begonnen wurden, schuf der Gesetzgeber mit § 215a BauGB ein ergänzendes Verfahren, das eine Frist bis 31. Dezember 2024 für den Satzungsbeschluss setzte. Ein Bebauungsplan, der im Regelverfahren mit Umweltbericht zu Ende geführt wurde, hat dieses Problem nicht.

Für Sie heißt das: Bei jedem Baugebiet, dessen Plan zwischen 2017 und 2023 begonnen wurde, fragen Sie im Bauamt, nach welchem Verfahren der Plan beschlossen wurde. Steht in der Begründung „§ 13b BauGB“ und gibt es kein ergänzendes Verfahren, ist die Wirksamkeit des Plans offen, und damit die Grundlage, auf der Sie bauen wollen.

Die Rechnungen in diesem Ratgeber verwenden einen Bauplatz von 400 m² aus diesem Gebiet:

• Kaufpreis: 400 m² × 725 €/m² = 290 000 €
• zulässige Grundfläche des Hauptgebäudes: 400 m² × 0,4 = 160 m²
• Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (5,0 %): 14 500 €

Wer von einer Gemeinde kauft, hat einige Prüfungen leichter: Plan und Erschließung stammen von ihr, ein Vorkaufsrecht entfällt. Dafür enthalten Gemeindeverträge häufig Bauverpflichtungen, Selbstnutzungsklauseln und Rückkaufsrechte, und die Vergabe folgt Richtlinien (Einheimischenmodell, Festpreis- oder Höchstgebotsverfahren), die Kressbronn für seine Baugebiete öffentlich gemacht hat. Lesen Sie die Vergaberichtlinie, bevor Sie sich bewerben: Sie bestimmt, was später im Kaufvertrag steht.

3. Die Prüfungen vor dem Notarentwurf

Ein Grundstückskaufvertrag bindet erst mit der Beurkundung (Abschnitt 6.1). Bis dahin prüfen Sie ohne Bindung; ab dem Entwurf entsteht allerdings Termindruck.

3.1 Flurstück und Grundbuch

Jedes Grundstück ist im Liegenschaftskataster als Flurstück mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer geführt und im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt eingetragen. Lassen Sie sich Flurstücksnummer und Grundbuchblatt schriftlich geben; „ca. 600 m² in ruhiger Lage“ reicht nicht.

Den Grundbuchauszug erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Grundbuchordnung). Ein Kaufinteressent hat das in der Regel erst, wenn der Eigentümer zustimmt oder der Notar den Auszug im Rahmen des Auftrags abruft. Die Gebühr beträgt 10 € für den einfachen und 20 € für den amtlichen Ausdruck (Nr. 17000 und 17001 KV GNotKG). Was in den drei Abteilungen steht und was eine Grunddienstbarkeit in Abteilung II für Sie bedeutet, zeigt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen, wie Sie ihn beantragen der Ratgeber Grundbuchauszug beantragen. Unterschiede zwischen Grundbuch und Kataster erklärt Grundbuch und ALKIS im Vergleich.

Was Sie im Grundbuch suchen: - Abteilung I: Ist der Verkäufer eingetragener Eigentümer, allein oder mit anderen (Erbengemeinschaft)? - Abteilung II: Wegerechte, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, ein Sanierungsvermerk, eine Zwangsversteigerungsanordnung. - Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken; sie werden aus dem Kaufpreis abgelöst.

3.2 Bebauungsplan lesen und rechnen

Der Bebauungsplan besteht aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und einer Begründung. Viele Gemeinden stellen ihn online bereit, oft auch über das Geoportal des Landes; welche Portale was zeigen, vergleicht der Ratgeber Geoportale im Vergleich. Für ein Einfamilienhaus brauchen Sie aus der Nutzungsschablone und dem Textteil vor allem:

• Art der Nutzung, meist WA (allgemeines Wohngebiet) oder WR (reines Wohngebiet);
• Grundflächenzahl (GRZ): Anteil der Grundstücksfläche, der von Gebäuden überdeckt werden darf;
• Geschossflächenzahl oder Zahl der Vollgeschosse, Trauf- und Firsthöhe;
• Baufenster (Baugrenzen und Baulinien): Wo auf dem Grundstück gebaut werden darf;
• Dachform, Dachneigung, Stellplätze, Begrünung, Einfriedungen: oft im Textteil oder in örtlichen Bauvorschriften.

Rechnung für den 400-m²-Platz in „Moos I“. Bei einer GRZ von 0,4 darf das Hauptgebäude 400 × 0,4 = 160 m² Grundfläche haben. Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen dürfen diese Grundfläche nach § 19 Abs. 4 Satz 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) um bis zu 50 % überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8, soweit der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt. Das ergibt bis zu 160 + 80 = 240 m² versiegelte oder überbaute Fläche. Auf dem kleinsten Platz mit 250 m² wären es 100 m² für das Haus. Ob das reicht, hängt auch vom Baufenster ab: Ein schmales Baufenster kann die rechnerische Grundfläche weiter einschränken.

Prüfen Sie außerdem, ob der Plan in Kraft ist. Maßgeblich ist die ortsübliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses (§ 10 Abs. 3 BauGB). Ein Plan „im Verfahren“ ist noch kein Baurecht, auch wenn das Exposé „Bauland“ sagt. Ein Plan im Entwurf kann unter den Voraussetzungen von § 33 BauGB schon eine Genehmigung tragen; verlassen sollten Sie sich darauf nur mit einer Auskunft der Baurechtsbehörde.

3.3 Baulücke im Innenbereich (§ 34 BauGB)

Ohne Bebauungsplan vergleicht die Behörde Ihr Vorhaben mit der Umgebung: Bauen dort zweigeschossige Einzelhäuser mit 120 m² Grundfläche, wird ein Mehrfamilienhaus mit 300 m² kaum zulässig sein. Sehen Sie sich die Nachbarschaft an und sichern Sie Ihre Einschätzung mit einer Bauvoranfrage ab. Ob ein Grundstück überhaupt zum Innenbereich gehört, ist am Ortsrand oft strittig: Ein Grundstück am Siedlungsrand kann zum Außenbereich zählen, auch wenn drei Seiten bebaut sind. Mehr im Ratgeber Bauantrag und Bauvoranfrage.

3.4 Außenbereich (§ 35 BauGB)

Ein Grundstück im Außenbereich ist für ein normales Wohnhaus fast nie bebaubar, auch wenn dort schon ein Gebäude steht. Privilegiert sind nach § 35 Abs. 1 BauGB unter anderem Vorhaben land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, der öffentlichen Versorgung und der Windenergie. Für alle anderen gilt Abs. 2: Zulassung im Einzelfall, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt sind. Der Bestandsschutz eines vorhandenen Gebäudes deckt dessen bisherige Nutzung, nicht einen Neubau und nicht automatisch eine Umnutzung. Wer ein Grundstück mit einer Scheune, einem Wochenendhaus oder einer Hütte im Außenbereich kauft, sollte vor dem Notartermin wissen, welche Baugenehmigung für den Bestand vorliegt. Siehe auch Tiny House und Wochenendhaus.

Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB (seit Oktober 2025) hilft im Außenbereich nur im räumlichen Zusammenhang mit beplanten oder bebauten Flächen, nicht in der freien Feldflur. Siehe Bau-Turbo § 246e BauGB.

3.5 Baulasten

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu dulden, zu tun oder zu unterlassen: eine Zufahrt über das eigene Grundstück, eine Abstandsfläche zugunsten des Nachbarn, Stellplätze. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde, und sie geht auf jeden neuen Eigentümer über. Der Notar sieht das Baulastenverzeichnis in der Regel nicht ein.

Die Regeln sind Landesrecht: - Bayern kennt keine Baulast und kein Baulastenverzeichnis. Zufahrten und ähnliche Sicherungen laufen dort über Dienstbarkeiten im Grundbuch, teils zugunsten des Freistaats oder des Landkreises. - Brandenburg führt ein Baulastenverzeichnis nach § 84 der Brandenburgischen Bauordnung. - Die übrigen Länder führen Baulastenverzeichnisse nach ihren Bauordnungen; Einzelheiten vergleicht der Ratgeber Baulast im Ländervergleich.

Die Auskunft kostet je nach Stadt unterschiedlich viel. Köln verlangt 50 € für eine Auskunft mit Baulast (bis 150 € bei umfangreichen Baulasten) und 30 € für eine Negativauskunft, online 15 €; Münster 50 bis 200 € je nach Zahl der Baulasten und 30 € für die Negativauskunft; Wiesbaden 30 € je Flurstück. Auch hier brauchen Sie meist die Zustimmung des Eigentümers. Mehr im Ratgeber Baulasten und Beschränkungen und zu privatrechtlichen Rechten im Ratgeber Dienstbarkeiten und Wegerecht.

3.6 Bauvoranfrage: die verbindliche Antwort vor dem Kauf

Mit einer Bauvoranfrage beantragen Sie einen Vorbescheid zu einzelnen Fragen Ihres Vorhabens, zum Beispiel: Ist ein Einfamilienhaus mit 140 m² Grundfläche und zwei Vollgeschossen auf diesem Flurstück planungsrechtlich zulässig? Der Vorbescheid bindet die Behörde für die Dauer seiner Geltung.

Die Geltungsdauer regeln die Länder unterschiedlich: - Baden-Württemberg: Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag um jeweils bis zu drei Jahre verlängert werden (§ 57 LBO). - Bayern: Der Vorbescheid gilt vier Jahre, soweit in ihm keine andere Frist bestimmt ist, und kann jeweils um bis zu vier Jahre verlängert werden (Art. 71 BayBO). Bis Ende 2024 waren es drei Jahre mit Verlängerung um zwei.

Bei einem Grundstück im Bebauungsplangebiet mit klaren Festsetzungen ist eine Voranfrage selten nötig. Bei einer Baulücke nach § 34, einem Grundstück am Ortsrand, einer Bebauung in zweiter Reihe oder einem Bestandsgebäude im Außenbereich ist sie die einzige verlässliche Antwort. Da der Eigentümer sie nicht stellen muss, vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass Sie (oder Ihr Architekt) sie mit seiner Zustimmung stellen dürfen, oder machen Sie den Vorbescheid zur Bedingung des Kaufs (Abschnitt 6.3).

3.7 Erschließung und Anschlüsse

Ein Grundstück ist baurechtlich nur bebaubar, wenn die Erschließung gesichert ist. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde (§ 123 BauGB). Für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen, vor allem der Straße, erhebt sie einen Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB; mindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwands trägt die Gemeinde selbst (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB), der Rest wird auf die Grundstücke verteilt. In Bayern gilt stattdessen Art. 5a des Kommunalabgabengesetzes. Der Beitrag trifft den, der bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist, also möglicherweise Sie, obwohl die Straße vor Ihrem Kauf gebaut wurde.

Fragen Sie deshalb schriftlich bei der Gemeinde, ob für das Flurstück Erschließungsbeiträge abgerechnet sind, und lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wer bereits entstandene und noch nicht bezahlte Beiträge trägt. Der Ratgeber Erschließungsbeitrag nach dem Kauf zeigt Rechenwege; Erschließung und Zufahrt und Infrastruktur und Anschlüsse behandeln Wasser, Abwasser, Strom und Glasfaser; die Unterschiede bei Straßenausbaubeiträgen stehen im Ländervergleich Straßenausbaubeitrag.

Bei Gemeindegrundstücken ist der Erschließungsanteil oft im Preis enthalten, aber nicht immer vollständig. Für das Nachbargebiet „Kirschgarten“ in Kressbronn nannte das Angebot 228 375 € für 315 m² inklusive Erschließungskosten, aber zuzüglich Entwässerungs- und Hausanschlusskosten. Lassen Sie sich diese Posten beziffern, bevor Sie den Preis vergleichen.

3.8 Altlasten

Altlasten sind Altablagerungen und Altstandorte, also stillgelegte Deponien und Flächen früherer Industrie- oder Gewerbenutzung, von denen schädliche Bodenveränderungen ausgehen (Bundes-Bodenschutzgesetz, BBodSchG). Wer saniert, regelt § 4 BBodSchG, und dazu gehört der Eigentümer, unabhängig davon, wer die Verunreinigung verursacht hat. Ein Kauf ohne Prüfung kann also teuer werden.

Erfasst werden Verdachtsflächen in Katastern der Länder. In Baden-Württemberg führen die unteren Bodenschutz- und Altlastenbehörden bei den Stadt- und Landkreisen das Bodenschutz- und Altlastenkataster. Die Auskunft beantragen Sie formlos; mündliche und einfache schriftliche Auskünfte sind gebührenfrei, aufwendigere schriftliche Auskünfte kosten je nach Kreis etwa 25 bis 500 €, und manche Behörden verlangen die Einwilligung des Eigentümers. In anderen Ländern heißen die Stellen anders, das Verfahren ist ähnlich. Mehr im Ratgeber Altlasten und Bodenkontamination, zur Tragfähigkeit des Bodens im Ratgeber Baugrund und Bodengutachten, zu Bergbaugebieten in Altbergbau und Bergschäden.

3.9 Kampfmittel

In Gebieten, die im Zweiten Weltkrieg bombardiert wurden oder Kampfgebiet waren, kann im Boden Munition liegen. Die Länder haben dafür eigene Stellen, die Luftbilder auswerten und Verdachtsflächen benennen. Für den Kauf zählt: Wer muss vor dem Aushub eine Freigabe einholen, und wer trägt die Kosten der Sondierung? Der Ratgeber Kampfmittel und Munitionsverdacht nennt die Zuständigkeiten.

3.10 Hochwasser

Das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) unterscheidet festgesetzte Überschwemmungsgebiete, vorläufig gesicherte Gebiete und Risikogebiete. In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist die Ausweisung neuer Baugebiete in Bauleitplänen grundsätzlich untersagt (§ 78 Abs. 1 WHG), und auch die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 BauGB ist untersagt (§ 78 Abs. 4 WHG). Die Behörde kann im Einzelfall eine Ausnahme zulassen, wenn die Voraussetzungen des § 78 Abs. 5 WHG erfüllt sind. Für vorläufig gesicherte Gebiete gelten dieselben Verbote (§ 78 Abs. 8 WHG).

Ein Grundstück im festgesetzten Überschwemmungsgebiet ist also in der Regel kein Bauplatz, selbst wenn das Nachbarhaus vor Jahrzehnten gebaut wurde. Die Gebiete stehen in den Hochwassergefahrenkarten der Länder und in den Verordnungen, die die Landratsämter oder Wasserbehörden bekannt machen. Mehr im Ratgeber Hochwasser und Naturschutz.

3.11 Denkmal, Natur, Bäume, Windenergie

• Denkmalschutz betrifft nicht nur alte Häuser: Auch ein unbebautes Grundstück kann in einem Bodendenkmal liegen, und dann sind Erdarbeiten genehmigungspflichtig. Siehe Denkmal und Archäologie und den Ländervergleich Denkmalschutz.
• Schutzgebiete (Naturschutz, Landschaftsschutz, Natura 2000) schließen Bauen aus oder knüpfen es an Auflagen.
• Bäume: Eine Baumschutzsatzung kann bei Fällung im Baufenster Ersatz oder Zahlung verlangen. Siehe Baumschutzsatzung.
• Windenergie: Seit den Flächenzielen für die Windenergie weisen die Länder Windenergiegebiete aus, teils nahe an Siedlungen. Siehe Windenergiegebiet in der Nähe.
• Sanierungsgebiet: Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht der Kaufvertrag eine Genehmigung der Gemeinde, und nach Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag fällig werden. Siehe Sanierungsgebiet und Ausgleichsbetrag.

3.12 Die Beschränkungen in einer Tabelle

3.12 Die Beschränkungen in einer Tabelle

Beschränkung	Wo Sie sie finden	Was sie für den Käufer bedeutet	Ratgeber
Bebauungsplan (§ 30 BauGB)	Gemeinde, Geoportal	Art und Maß der Bebauung, Baufenster	Bebauungsplan
Außenbereich (§ 35 BauGB)	Flächennutzungsplan, Bauamt	Wohnhaus meist unzulässig	Außenbereich
Baulast	Baulastenverzeichnis (außer Bayern)	geht auf Käufer über, steht nicht im Grundbuch	Baulasten
Dienstbarkeit	Grundbuch, Abteilung II	Wege-, Leitungs-, Bebauungsbeschränkungen	Dienstbarkeiten
Erschließungsbeitrag	Gemeinde, Beitragsbescheid	trifft den Eigentümer bei Bescheid	Erschließungsbeitrag
Altlast	Altlastenkataster des Kreises	Sanierungspflicht auch des Eigentümers	Altlasten
Überschwemmungsgebiet (§ 78 WHG)	Hochwasserkarten, Verordnung	Bauverbot mit Ausnahmevorbehalt	Hochwasser
Bodendenkmal	Denkmalliste, Landesamt	Genehmigung für Erdarbeiten, Grabungskosten	Denkmal
Kampfmittel	Landesstelle, Luftbildauswertung	Sondierung vor dem Aushub	Kampfmittel
Vorkaufsrecht der Gemeinde	Satzungen, Bebauungsplan, Sanierungsgebiet	Gemeinde kann in den Vertrag eintreten	Vorkaufsrecht
Grenzabstände, Abstandsflächen	Landesbauordnung, Nachbarrechtsgesetz	begrenzen die nutzbare Fläche	Nachbarrecht, Abstandsflächen

Quelle: Beispielbericht ansehen

3.13 Bodenrichtwert: was der Preis sagen müsste

Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung, also aus den tatsächlich beurkundeten Verkäufen, als durchschnittliche Lagewerte je Quadratmeter für Zonen mit im Wesentlichen gleichen Verhältnissen (§ 196 BauGB). Sie sind kostenlos über BORIS abrufbar, das bundesweite Portal und die Portale der Länder. Für Kressbronn ist der Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis zuständig, der seit dem 1. Juli 2020 besteht und nach § 196 BauGB in Verbindung mit § 12 der baden-württembergischen Gutachterausschussverordnung arbeitet.

So nutzen Sie den Wert: 1. Zone suchen, in der das Flurstück liegt, und den Stichtag notieren. 2. Merkmale der Zone lesen: Entwicklungszustand (baureifes Land, Bauerwartungsland, Rohbauland, landwirtschaftliche Fläche), Art der Nutzung, oft eine typische Grundstücksgröße, und ob der Wert erschließungsbeitragsfrei ist. 3. Ihr Grundstück mit der Zonenbeschreibung vergleichen. Weicht es deutlich ab (Hanglage, Zuschnitt, Größe), weicht auch der Wert ab. 4. Preis je m² gegen den Bodenrichtwert stellen.

Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert Ihres Grundstücks. Ein Preis deutlich darüber ist ein Grund zu fragen: Ein frisch erschlossenes Neubaugebiet kann über einem älteren Richtwert liegen, ein Festpreis der Gemeinde darunter. Mehr im Ratgeber Bodenrichtwert und Grundstückswert.

3.14 Das Exposé lesen

Im Exposé steht	Was es heißen kann	Was Sie verlangen
„Bauland“	Bebauungsplan in Kraft, Plan im Verfahren, Baulücke nach § 34 oder nur Darstellung im Flächennutzungsplan	Name und Stand des Plans oder Vorbescheid
„voll erschlossen“	Straße fertig und abgerechnet, oder nur Leitungen im Gehweg	schriftliche Auskunft der Gemeinde zu Beiträgen
„erschließungsbeitragsfrei“	Beitrag bezahlt, abgelöst, oder noch gar nicht entstanden	Bescheid oder Ablösevereinbarung
„ca. 600 m²“	Fläche laut Kataster, mehrere Flurstücke, oder eine noch nicht vermessene Teilfläche	Flurstücksnummern mit Flächen; bei Teilfläche Vermessung
„Bebauung nach § 34 möglich“	Einschätzung des Maklers	Bauvoranfrage
„Altbestand kann abgerissen werden“	Abriss genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig, Denkmal möglich	Auskunft Denkmalbehörde, Bauamt
„Zufahrt über Nachbargrundstück“	Dienstbarkeit, Baulast oder bloße Duldung	Grundbuch des dienenden Grundstücks, Baulastenauskunft
„Wochenendgrundstück“	Sondergebiet Erholung, oft kein Dauerwohnen	Bebauungsplan, Festsetzung
„provisionsfrei“	Käufer zahlt keinen Makler, Verkäufer schon	nichts, außer Sie sehen die Provision im Preis

Was für Sie entscheidend ist, gehört als Beschaffenheit oder Bedingung in den Kaufvertrag. Eine Angabe nur im Exposé ist schwer durchzusetzen, zumal Kaufverträge die Haftung für Sachmängel regelmäßig ausschließen.

3.15 Fragen an den Verkäufer, schriftlich

1. Flurstücksnummer, Gemarkung, Grundbuchblatt, Fläche; liegt eine aktuelle Vermessung vor?
2. Gibt es Baulasten, Dienstbarkeiten oder Vereinbarungen mit Nachbarn, auch mündliche?
3. Sind Erschließungs- und Anschlussbeiträge bezahlt? Liegen Bescheide oder Ablösevereinbarungen vor?
4. Welche Leitungen liegen im Grundstück (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation)?
5. Wie wurde das Grundstück bisher genutzt? Gab es Auffüllungen, Bauschutt, eine Tankstelle, Werkstatt oder Landwirtschaft mit Lagerflächen?
6. Ist das Grundstück verpachtet, gab es Hochwasser oder Hangrutsch?
7. Liegt eine Bauvoranfrage oder Baugenehmigung vor, auch eine abgelehnte?
8. Gibt es Streit mit Nachbarn, Bescheide der Gemeinde, Bauten ohne Genehmigung?

Jeder Punkt aus den Abschnitten 3.2 bis 3.13 lässt sich für Ihr Flurstück mit Quelle und Datum jeder Karte nachlesen.

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4. Vorkaufsrechte und Genehmigungen

4.1 Vorkaufsrecht der Gemeinde (§§ 24 ff. BauGB)

Die Gemeinde hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht unter anderem im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für Flächen, die für öffentliche Zwecke festgesetzt sind, in Umlegungs- und Sanierungsgebieten und in Gebieten mit einer Vorkaufssatzung (§§ 24, 25 BauGB). Übt sie es aus, tritt sie zu den Bedingungen Ihres Vertrags an Ihre Stelle; in bestimmten Fällen kann sie den Preis auf den Verkehrswert herabsetzen (§ 28 Abs. 3 BauGB).

Der Verkäufer muss der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen, und die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Die Frist beginnt erst mit einer vollständigen Mitteilung. Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde auf Antrag ein Zeugnis darüber aus, das sogenannte Negativattest. Ohne dieses Zeugnis darf das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen (§ 28 Abs. 1 BauGB), deshalb fordert es der Notar standardmäßig an. In der Praxis antworten viele Gemeinden schneller als in drei Monaten; einplanen sollten Sie die volle Frist. Mehr im Ratgeber Vorkaufsrecht und Genehmigungen.

4.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke braucht eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG). Die Länder können Größen festlegen, unterhalb derer keine Genehmigung nötig ist (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG), und haben das unterschiedlich getan: In Baden-Württemberg, wo das Agrarstrukturverbesserungsgesetz das GrdstVG ersetzt, liegt die allgemeine Grenze bei 1 ha. In Niedersachsen rechnet die Behörde nach Auskunft der Region Hannover Veräußerungen der letzten drei Jahre zusammen. Für die übrigen Länder führt das Deutsche Notarinstitut eine Übersicht der Freigrenzen; maßgeblich ist das jeweils geltende Landesgesetz, das Sie bei der Genehmigungsbehörde (meist Landratsamt oder Landwirtschaftsbehörde) erfragen.

Die Genehmigung kann versagt werden, unter anderem wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder der Preis in einem groben Missverhältnis zum Wert steht (§ 9 GrdstVG). Für den Nichtlandwirt ist das der wichtigste Punkt: Wenn ein Landwirt das Grundstück zu den Bedingungen des Vertrags kaufen will, kann das gemeinnützige Siedlungsunternehmen sein Vorkaufsrecht nach § 4 Reichssiedlungsgesetz ausüben. Das Gesetz knüpft an Grundstücke ab zwei Hektar an; die Länder können die Mindestgröße durch Verordnung abweichend bestimmen. Ausgeübt wird das Recht nicht durch eine Erklärung gegenüber dem Verkäufer, sondern im Genehmigungsverfahren, wie der Bundesgerichtshof im Urteil vom 11. April 2025 (V ZR 194/23) bestätigt hat. Sie können also bei einem Ackerkauf die Notarkosten zahlen und trotzdem nicht Eigentümer werden.

4.3 Weitere Genehmigungen

• Sanierungsgebiet: Genehmigung nach § 144 BauGB (siehe Sanierungsgebiet).
• Teilung: Wer eine Teilfläche kauft, braucht eine Vermessung und Fortführung des Katasters; Bauordnungen einiger Länder verlangen für die Teilung bebauter Grundstücke eine Genehmigung. Siehe Grundstück teilen und Vermessung und Grenzen.
• Private Vorkaufsrechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs.

5. Makler und Provision

Für die Provision beim Kauf gelten seit Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d BGB: Textform für den Maklervertrag und, wenn beide Seiten zahlen, die hälftige Teilung. Diese Vorschriften gelten für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer Verbraucher ist. Ob ein unbebautes Grundstück darunter fällt, ist nicht abschließend geklärt. In der Sachverständigenanhörung des Bundestags 2019 vertrat die Zivilrechtlerin Caroline Meller-Hannich, dass ein Grundstück, das zum Bau eines Einfamilienhauses gekauft wird, ebenfalls erfasst sei; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum unbebauten Grundstück haben wir nicht gefunden. Der BGH stellt für das „Einfamilienhaus“ auf den für den Makler erkennbaren Erwerbszweck ab.

Für Sie praktisch: Verlangen Sie den Maklervertrag in Textform, lesen Sie, wer was zahlt, und verhandeln Sie. Eine gesetzliche Provisionshöhe gibt es nicht. Beim Kauf von der Gemeinde fällt in der Regel keine Provision an.

6. Notar und Grundbuch

6.1 Warum alles beim Notar stattfindet

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Ohne Beurkundung ist er nichtig; er wird nach Satz 2 erst wirksam, wenn Auflassung und Eintragung erfolgt sind. Das gilt auch für Nebenabreden: Eine mündlich zugesagte „Rückzahlung, falls die Baugenehmigung nicht kommt“ gehört in die Urkunde, sonst gefährdet sie den ganzen Vertrag.

Den Notar wählt in der Regel der Käufer, weil er nach § 448 Abs. 2 BGB die Kosten der Beurkundung trägt. Bei Gemeinde- und Bauträgerverkäufen gibt meist der Verkäufer den Notar vor. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (Abschnitt 8); ein Preisvergleich zwischen Notaren ergibt deshalb nichts, ein Qualitätsvergleich schon.

6.2 Der Entwurf und die Zwei-Wochen-Frist

Bei einem Verbrauchervertrag, also wenn Sie als Verbraucher von einem Unternehmer kaufen (Bauträger, Erschließungsträger, Wohnungsunternehmen), soll der Notar Ihnen den beabsichtigten Text des Vertrags im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG). Der BGH hat entschieden, dass die Regelfrist nicht zur Disposition der Beteiligten steht (III ZR 506/16) und dass auch ein freies Rücktrittsrecht im Vertrag ihre Unterschreitung nicht rechtfertigt; eine Unterschreitung kann im Einzelfall unschädlich sein, etwa wenn der Verbraucher den Entwurf selbst überarbeitet hat (III ZR 164/19).

Kaufen Sie von einer Privatperson, gilt die Regel nicht; nehmen Sie sich die zwei Wochen trotzdem.

6.3 Was im Kaufvertrag steht

Die Bausteine eines Grundstückskaufvertrags:

• Kaufgegenstand: Flurstück, Grundbuchblatt, Fläche; bei einer Teilfläche ein Lageplan und die Regelung, wer die Vermessung bezahlt und wie der Preis bei Abweichungen angepasst wird.
• Kaufpreis und Fälligkeit: Der Kaufpreis wird nicht am Termin gezahlt, sondern wenn der Notar mitteilt, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Üblich sind: Eintragung der Auflassungsvormerkung für Sie, Vorliegen aller Genehmigungen, Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und Löschungsunterlagen für Grundschulden des Verkäufers.
• Auflassungsvormerkung: eine Eintragung in Abteilung II, die Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen spätere Verfügungen des Verkäufers sichert, etwa eine weitere Grundschuld oder einen Verkauf an Dritte.
• Auflassung (§ 925 BGB): die Einigung über den Eigentumsübergang, die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt wird. Sie steht meist schon im Kaufvertrag; der Notar beantragt die Umschreibung aber erst, wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt hat.
• Sachmängel: bei Grundstücken von privat meist ausgeschlossen, mit Ausnahme von Arglist und ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheiten.
• Erschließungs- und Anliegerbeiträge: wer welche Beiträge trägt, abgegrenzt nach Bescheid oder nach Bauzustand.
• Bedingungen und Rücktrittsrechte: zum Beispiel Rücktritt, wenn bis zu einem Datum kein positiver Bauvorbescheid vorliegt. Solche Klauseln müssen Sie vor dem Termin verlangen; nachträglich bekommen Sie sie nicht.

Mehr zum Ablauf im Ratgeber Notartermin und Kaufabwicklung.

6.4 Was der Notar prüft und was nicht

Der Notar prüft die Identität und Vertretungsmacht der Beteiligten, sieht das Grundbuch ein, belehrt über die rechtliche Tragweite des Vertrags, holt Genehmigungen und das Negativattest der Gemeinde ein, zeigt den Vertrag dem Finanzamt an und stellt die Anträge beim Grundbuchamt.

Nicht geprüft werden in der Regel: - ob Ihr Haus nach dem Bebauungsplan zulässig ist; - das Baulastenverzeichnis; - Altlasten, Hochwassergebiete, Kampfmittel, Bodendenkmale; - ob Erschließungsbeiträge offen sind, außer Sie fragen danach und lassen es regeln; - ob die Grenzen in der Natur mit dem Kataster übereinstimmen; - ob der Preis angemessen ist.

Er ist unparteiisch; wer einseitige Beratung will, braucht einen eigenen Anwalt.

6.5 Eintragung im Grundbuch

Eigentümer werden Sie mit der Eintragung (§ 873 BGB). Das Grundbuchamt trägt Sie ein, wenn der Notar die Umschreibung beantragt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Abschnitt 7.3) sowie das Negativattest der Gemeinde vorliegen. Danach erhalten Sie eine Eintragungsnachricht; prüfen Sie, ob auch die Auflassungsvormerkung gelöscht und die Grundschuld Ihrer Bank richtig eingetragen ist.

7. Grunderwerbsteuer

7.1 Wann und worauf sie anfällt

Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Kaufvertrag, der den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG). Die Steuer entsteht also mit dem Vertrag, nicht mit der Eintragung. Sie bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG); bei einem Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Steuerfrei ist ein Erwerb, wenn der maßgebende Wert 2 500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG), etwa beim Zukauf eines schmalen Streifens vom Nachbarn.

Steuerschuldner sind Verkäufer und Käufer gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG); im Vertrag übernimmt der Käufer die Steuer.

Grundstück und Hausbau. Wenn der Kauf des Grundstücks und der Vertrag über den Bau des Hauses so verbunden sind, dass Sie das Grundstück im Ergebnis bebaut erhalten, kann die Steuer auch auf die Baukosten anfallen. Der Bundesfinanzhof spricht vom „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ und nimmt ihn an, wenn der Grundstückskaufvertrag mit weiteren Vereinbarungen in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang steht (BFH, Urteil vom 1.10.2014, II R 32/13); er kann selbst dann vorliegen, wenn der Bauvertrag erst Monate später geschlossen wird (II R 57/10). Wenn ein Bauunternehmer Ihnen das Grundstück vermittelt oder das Angebot „Grundstück plus Haus“ lautet, klären Sie die Steuerfolge vor der Unterschrift.

7.2 Die Steuersätze 2026 in allen Ländern

Die Länder bestimmen den Steuersatz selbst. Stand 2. November 2026:

7.2 Die Steuersätze 2026 in allen Ländern

Land	Steuersatz	Änderung 2023–2026	Ratgeber zum Land
Baden-Württemberg	5,0 %	unverändert	Grundstück kaufen in Baden-Württemberg
Bayern	3,5 %	unverändert	Grundstück kaufen in Bayern
Berlin	6,0 %	unverändert	Grundstück kaufen in Berlin
Brandenburg	6,5 %	unverändert	Grundstück kaufen in Brandenburg
Bremen	5,5 %	seit 1.7.2025, vorher 5,0 % (Gesetzblatt Nr. 9 vom 5.2.2025)	Grundstück kaufen in Bremen
Hamburg	5,5 %	seit 1.1.2023, vorher 4,5 %	Grundstück kaufen in Hamburg
Hessen	6,0 %	unverändert	Grundstück kaufen in Hessen
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	unverändert seit 1.7.2019	Grundstück kaufen in Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen	5,0 %	unverändert	Grundstück kaufen in Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	unverändert	Grundstück kaufen in Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz	5,0 %	unverändert	Grundstück kaufen in Rheinland-Pfalz
Saarland	6,5 %	unverändert	Grundstück kaufen im Saarland
Sachsen	5,5 %	seit 1.1.2023, vorher 3,5 % (Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz vom 20.12.2022)	Grundstück kaufen in Sachsen
Sachsen-Anhalt	5,0 %	unverändert	Grundstück kaufen in Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein	6,5 %	unverändert seit 1.1.2014	Grundstück kaufen in Schleswig-Holstein
Thüringen	5,0 %	seit 1.1.2024, vorher 6,5 % (GVBl. Nr. 12/2023, S. 274)	Grundstück kaufen in Thüringen

Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“

Die Sätze wurden am 2. November 2026 anhand amtlicher Normtexte, Gesetzblätter und Landesinformationen geprüft; die Belege für alle Länder stehen unter Quellen. In Bayern gilt der Bundessatz aus § 11 Abs.1 GrEStG. Für Sachsen-Anhalt belegen die amtlichen Parlamentsmaterialien die Änderung auf 5%; das Finanzministerium bestätigt den geltenden Satz in seiner Ausgabe 2026. Maßgeblich ist der Satz bei Verwirklichung des Erwerbsvorgangs, regelmäßig bei Beurkundung. Steuerbefreiungen und Förderprogramme sind getrennt zu prüfen; eine Förderung wie das Hessengeld ist kein niedrigerer gesetzlicher Steuersatz. Mehr im Ländervergleich Grunderwerbsteuer.

7.3 Anzeige, Bescheid, Fälligkeit, Unbedenklichkeitsbescheinigung

1. Anzeige: Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an. Die Anzeige enthält unter anderem Name, Anschrift und die steuerliche Identifikationsnummer nach § 139b AO von Verkäufer und Käufer, bei Gesellschaften die Wirtschafts-Identifikationsnummer (§ 20 GrEStG). Halten Sie Ihre Steuer-ID für den Notartermin bereit.
2. Bescheid: Das Finanzamt setzt die Steuer fest. Sie wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig; das Finanzamt kann eine längere Frist bestimmen (§ 15 GrEStG).
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Der Erwerber darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn die Bescheinigung des Finanzamts vorliegt (§ 22 GrEStG). Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder keine Steuer anfällt.

Bei fehlender Bescheinigung weist das Grundbuchamt den Antrag nicht sofort zurück, sondern setzt mit einer Zwischenverfügung eine Frist (OLG Zweibrücken, 3 W 14/10).

7.4 Drei Länder, ein Preis

Der 400-m²-Platz aus „Moos I“ kostet 290 000 €. Derselbe Preis in drei Ländern:

	Bayern	Baden-Württemberg	Nordrhein-Westfalen
Steuersatz	3,5 %	5,0 %	6,5 %
Rechnung	290 000 × 0,035	290 000 × 0,05	290 000 × 0,065
Grunderwerbsteuer	10 150 €	14 500 €	18 850 €

Bayern und Nordrhein-Westfalen trennen hier 8 700 €. Der Betrag ist einen Monat nach dem Bescheid fällig, oft vor dem Kaufpreis.

8. Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG

Notare und Grundbuchämter rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Gebühren hängen vom Geschäftswert ab, beim Kauf vom Kaufpreis, und werden mit einem Gebührensatz aus dem Kostenverzeichnis (KV) multipliziert. Für Notare und Grundbuchsachen gilt Tabelle B der Anlage 2 zu § 34 GNotKG. Bei einem Geschäftswert von 290 000 € beträgt eine volle Gebühr (1,0) nach Tabelle B 585 €; bei 250 000 € sind es 535 €, bei 320 000 € 635 €.

Notar, Kaufpreis 290 000 €:

Posten	KV-Nr.	Satz	Betrag
Beurkundung des Kaufvertrags	21100	2,0	1 170,00 €
Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen)	22110	0,5	292,50 €
Betreuung (z. B. Fälligkeitsmitteilung, Treuhandauflagen)	22200	0,5	292,50 €
Post- und Telekommunikationspauschale	32005	20 %, höchstens 20 €	20,00 €
Zwischensumme			1 775,00 €
Umsatzsteuer 19 %			337,25 €
Notar gesamt			2 112,25 €

Ob die Betreuungsgebühr anfällt, hängt davon ab, was der Notar tatsächlich tut; die Gerichte haben das für die Fälligkeitsmitteilung nicht einheitlich beurteilt. Dazu kommen Auslagen für Grundbuchabrufe und Dokumente, und, wenn Ihre Bank eine Grundschuld will, eine eigene Beurkundung der Grundschuldbestellung nach deren Betrag.

Grundbuchamt, Kaufpreis 290 000 €:

Posten	KV-Nr.	Satz	Betrag
Eintragung der Auflassungsvormerkung	14150	0,5	292,50 €
Eintragung des Eigentümers	14110	1,0	585,00 €
Grundbuch gesamt			877,50 €

Gerichtsgebühren tragen keine Umsatzsteuer. Notar und Grundbuch zusammen kommen in diesem Beispiel auf 2 989,75 €, rund 1,0 % des Kaufpreises. Mit einer Grundschuld für die Finanzierung kommen deren Beurkundung und Eintragung hinzu, berechnet nach dem Grundschuldbetrag.

9. Alle Kosten im Beispiel

Der 400-m²-Platz in „Moos I“, Käufer aus Baden-Württemberg, Kauf von der Gemeinde, ohne Makler:

Posten	Betrag	Bemerkung
Kaufpreis	290 000,00 €	400 m² × 725 €
Grunderwerbsteuer 5,0 %	14 500,00 €	Abschnitt 7.4
Notar	2 112,25 €	Abschnitt 8, brutto
Grundbuch	877,50 €	Abschnitt 8
Makler	0 €	Gemeinde verkauft direkt
Entwässerung, Hausanschlüsse	nach Angebot der Gemeinde und der Versorger	beim Nachbargebiet nicht im Preis enthalten
Baugrundgutachten	nach Angebot	vor der Hausplanung
Baulastenauskunft, Altlastenauskunft	0–einige hundert €	je nach Kreis
Erwerbsnebenkosten ohne Anschlüsse	17 489,75 €	6,0 % des Kaufpreises

Steuern und Gebühren sind nicht verhandelbar. Ausführlich zu allen Posten der Ratgeber Kosten und Steuern.

10. Der Zeitplan in Wochen

Woche	Schritt	Frist oder Grundlage
0	Exposé, Flurstücksnummer, Besichtigung
1–2	Bebauungsplan, BORIS, Hochwasser- und Schutzgebietskarten, Fragen an Verkäufer	online, sofort
1–3	Baulasten-, Altlasten-, Erschließungsbeitragsauskunft; Grundbuch mit Zustimmung des Verkäufers	je nach Behörde
2–10	bei Bedarf Bauvoranfrage	Bearbeitungsdauer der Baurechtsbehörde
3	Auftrag an den Notar, Entwurf
3–5	Prüfung des Entwurfs	Regelfrist 2 Wochen bei Verbraucherverträgen (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
5	Beurkundung	Steuer entsteht (§ 1 GrEStG)
5–7	Eintragung der Auflassungsvormerkung, Anzeige an Finanzamt, Anfrage an Gemeinde
6–10	Grunderwerbsteuerbescheid	Zahlung 1 Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG)
bis 18	Negativattest der Gemeinde	Vorkaufsrecht höchstens 3 Monate nach Mitteilung (§ 28 Abs. 2 BauGB)
8–18	Fälligkeitsmitteilung des Notars, Zahlung des Kaufpreises	Zahlungsfrist nach Vertrag
10–22	Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eigentumsumschreibung	§ 22 GrEStG

Bei landwirtschaftlichen Flächen verlängert sich der Zeitplan um das Genehmigungsverfahren nach dem GrdstVG. Bei einer Teilfläche kommt die Vermessung hinzu, ohne die das Grundbuchamt nicht umschreiben kann.

11. Nach dem Kauf

Grundsteuer. Grundsteuerpflichtig ist, wer am 1. Januar Eigentümer ist; für das Jahr des Kaufs zahlt in der Regel noch der Verkäufer, intern regelt der Vertrag die Aufteilung. Für unbebaute Baugrundstücke kann die Gemeinde seit 2025 eine Grundsteuer C mit eigenem Hebesatz erheben. Einzelheiten und Rechenbeispiele im Ratgeber Grundsteuer für unbebaute Grundstücke.

Bauverpflichtung. Gemeinden sichern Baupflichten oft mit einem Wiederkaufsrecht in Abteilung II. Notieren Sie die Frist.

12. Sonderfälle

Zwangsversteigerung. Kein Notarvertrag, sondern Zuschlag durch das Amtsgericht; keine Gewährleistung, und das Verkehrswertgutachten ist oft die einzige Information. Die Grunderwerbsteuer fällt auf das Meistgebot an. Siehe Zwangsversteigerung.

Erbbaurecht. Sie kaufen nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf zu bauen, und zahlen einen jährlichen Erbbauzins. Siehe Erbbaurecht statt Eigentum.

Waldgrundstück. GrdstVG, Vorkaufsrechte nach Landeswaldgesetzen in einigen Ländern, Bewirtschaftungspflichten. Siehe Waldgrundstück kaufen.

Hinterliegergrundstück. Ohne öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt keine Baugenehmigung; ein Wegerecht im Grundbuch genügt in Ländern mit Baulastenverzeichnis meist nicht. Siehe Hinterliegergrundstück.

Teilfläche. Kaufpreis und Fläche werden vorläufig vereinbart, nach der Vermessung angepasst. Siehe Grundstück teilen.

Bauerwartungsland. Sie kaufen eine Hoffnung. Siehe Bauerwartungsland.

Nachbar und Grenze. Grenzabstände für Pflanzen und Zäune regeln die Nachbarrechtsgesetze der Länder. Siehe Nachbarrecht und Grenzabstände.

Verfahrensfreie Bauten. Gartenhaus, Carport oder Geräteschuppen sind je nach Land bis zu bestimmten Größen genehmigungsfrei, müssen aber das Planungsrecht einhalten. Siehe Ländervergleich verfahrensfreie Vorhaben.

13. Käufer aus dem Ausland

Deutschland beschränkt den Grundstückserwerb nicht nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Es gelten dieselben Genehmigungen wie für Inländer, also bei Agrarflächen das GrdstVG. Ein Kauf verschafft kein Aufenthaltsrecht. Praktisch zu beachten:

• Sprache: Ist ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig, wird das in der Niederschrift festgestellt und die Urkunde übersetzt, durch den Notar selbst oder einen Dolmetscher, der mitunterschreibt (§ 16 BeurkG).
• Zahlung: Seit dem 1. April 2023 darf der Kaufpreis nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bezahlt werden (§ 16a Geldwäschegesetz). Der Notar stellt den Antrag auf Umschreibung erst, wenn ihm die unbare Zahlung schlüssig nachgewiesen ist.
• Gesellschaften: Eine ausländische Gesellschaft, die ein Grundstück in Deutschland erwirbt, muss ihre wirtschaftlich Berechtigten dem deutschen Transparenzregister mitteilen, sofern sie nicht schon in einem anderen EU-Staat gemeldet ist (§ 20 Abs. 1 Satz 2 GwG); ohne Nachweis lehnt der Notar die Beurkundung ab (§ 10 Abs. 9 GwG).
• Steuer-ID: Die Anzeige an das Finanzamt verlangt die Identifikationsnummer (§ 20 GrEStG). Wer keine hat, klärt mit dem Notar vor dem Termin, wie die Anzeige erstattet wird.

Ausführlich im Ratgeber Grundstückskauf aus dem Ausland.

14. Was tun, wenn das Ergebnis schlecht ist

Ergebnis	Was Sie tun
Bebauungsplan im Verfahren, nicht in Kraft	Kauf erst nach Bekanntmachung, oder Rücktrittsrecht für den Fall, dass der Plan nicht bis zu einem Datum in Kraft tritt
Plan nach § 13b BauGB ohne ergänzendes Verfahren	Bei der Gemeinde nachfragen, ob ein Verfahren nach § 215a läuft; ohne Klärung nicht kaufen oder Vorbescheid zur Bedingung machen
Baulücke, Zulässigkeit nach § 34 unklar	Bauvoranfrage mit Zustimmung des Verkäufers; Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht bei negativem Vorbescheid
Grundstück im Außenbereich	Preis auf Garten- oder Agrarlandniveau verhandeln, oder absagen
Baulast zugunsten des Nachbarn	Inhalt lesen, Fläche abziehen, Preis anpassen; Löschung nur mit Zustimmung der Bauaufsicht
Zufahrt nur geduldet	Baulast oder in Bayern Dienstbarkeiten vor dem Kauf bestellen lassen, Kaufpreisfälligkeit daran knüpfen
Erschließungsbeitrag noch offen	Kaufvertrag: Verkäufer trägt alle bis zum Stichtag technisch fertiggestellten Anlagen; oder Preisabschlag in Höhe der Schätzung der Gemeinde
Eintrag im Altlastenkataster	Akte einsehen, Gutachten auf Kosten des Verkäufers, Kaufpreis an das Ergebnis koppeln oder absagen
Festgesetztes Überschwemmungsgebiet	Als Bauplatz absagen; als Garten nur zum entsprechenden Preis
Bodendenkmal	Auskunft des Landesamts zu Grabungsauflagen und Kosten einholen, Preis anpassen
Landwirtschaftliche Fläche über der Freigrenze	Mit Versagung und Siedlungsvorkaufsrecht rechnen; keine Investitionen vor der Genehmigung
Preis weit über dem Bodenrichtwert	Begründung verlangen (Erschließung, Lage), oder Verkehrswertgutachten (Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB)

Verhandelbar ist ein Problem vor der Beurkundung. Danach helfen nur Ansprüche aus dem Vertrag, und Baulast, Beitrag oder Sanierungspflicht treffen Sie als Eigentümer ohnehin.

Der GrundCheck-Bericht stellt für das Flurstück, das Sie auf der Karte markieren, Planungsrecht soweit veröffentlicht, Schutzgebiete, Hochwasser- und weitere Gefahrenkarten, Bodenrichtwert und Lagedaten zusammen, mit Quelle und Datum jeder Ebene. Er ist eine Vorprüfung: kein Wertgutachten, keine Rechtsberatung, keine Vermessung, und er ersetzt weder den Grundbuchauszug noch die Baulastenauskunft.

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15. Ein Beispiel vom Exposé bis zur Eintragung

Um die Schritte in eine Reihenfolge zu bringen, folgen wir einer Familie, die sich für einen Platz in „Moos I“ bewirbt. Gebiet, Preis, GRZ und Plangeschichte stammen aus den öffentlichen Unterlagen; die Familie, der Platz und die Daten im Ablauf sind ein Beispiel.

Woche 0. Die Familie wählt aus dem Exposé einen Platz mit 400 m².

Woche 1. Sie lädt Planzeichnung, Textteil und Begründung von der Gemeindeseite. In der Nutzungsschablone: WA, GRZ 0,4, zwei Vollgeschosse. Das geplante Haus hat 150 m² Grundfläche, der Carport 30 m². Rechnung: 150 m² Haus liegen unter 160 m²; Haus und Carport zusammen 180 m² liegen unter 240 m². Angenommen, das Baufenster misst 14 × 12 m: Dann passt das Haus auch geometrisch. In den Bekanntmachungen findet sie das ursprüngliche Verfahren nach § 13b und die angekündigte Umstellung; zum Plan gehört ein Umweltbericht. Die Familie notiert: Plan im Regelverfahren.

Woche 1. Hochwasserkarte: kein Überschwemmungsgebiet. Schutzgebietskarte: keine Überlagerung des Platzes. BORIS-BW: Zone, Stichtag und Wert notiert.

Woche 2. Die Familie liest die Vergaberichtlinie: Bauverpflichtung und Wiederkaufsrecht der Gemeinde. Sie fragt schriftlich, was zum Preis gehört. Antwort: Erschließung enthalten, Kanal- und Hausanschlüsse nicht. Sie fordert Angebote für die Anschlüsse an.

Woche 3. Zusage der Gemeinde. Der Notar, den die Gemeinde beauftragt, schickt den Entwurf. Die Familie prüft: Kaufgegenstand mit Platznummer und vorläufiger Flurstücksnummer; Kaufpreisfälligkeit nach Vormerkung; Bauverpflichtung; Wiederkaufsrecht; Regelung zu Beiträgen. Sie bittet um eine Klarstellung, dass Erschließungsbeiträge für die bestehenden Anlagen abgegolten sind.

Woche 5. Beurkundung. Die Steuer entsteht.

Woche 7. Grunderwerbsteuerbescheid über 14 500 €, Zahlung bis einen Monat nach Bekanntgabe. Vormerkung eingetragen.

Woche 9. Fälligkeitsmitteilung des Notars, Zahlung des Kaufpreises.

Woche 12. Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt, Eigentumsumschreibung, Eintragungsnachricht.

Keine Prüfung hat den Kauf verhindert. Die Frage nach den Anschlusskosten hat aber das Budget verändert, und zwar vor der Unterschrift.

Quellen

• BVerwG, Urteil vom 18.7.2023, 4 CN 3.22 (§ 13b BauGB unionsrechtswidrig), bverwg.de, 2.11.2026.
• Baugesetzbuch (BauGB), §§ 10, 13b, 24, 25, 28, 30, 33, 34, 35, 123, 127, 129, 144, 194, 196, 215a, 246e, gesetze-im-internet.de, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• Baunutzungsverordnung (BauNVO), § 19, gesetze-im-internet.de, 2.11.2026.
• Gemeinde Kressbronn am Bodensee, Bebauungsplan „Moos I“ (Textteil, Umweltbericht, Bekanntmachungen Aufstellungsbeschluss § 13b und frühzeitige Beteiligung), kressbronn.de (1) ; Seepost KW 08/2026, kressbronn.de (2) ; Vergabeverfahren Bauplatzvergabe, kressbronn.de (3), abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• Exposés „Moos I“ und „Kirschgarten“ (Preis, Größen, GRZ, Rechtskraft, Bewerbungsfrist), baupilot.com (1) ; baupilot.com (2), abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026 (Sekundärquelle).
• Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis, Bekanntmachungen Stadt Friedrichshafen und Gemeinde Immenstaad (§ 196 BauGB, § 12 GuAVO BW), friedrichshafen.de ; immenstaad.de, 2.11.2026.
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), §§ 1, 3, 8, 9, 13, 15, 16, 20, 22, gesetze-im-internet.de ; § 15 Wortlaut bei lexmea.de, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• OLG Zweibrücken, Beschluss vom 27.1.2010, 3 W 14/10 (fehlende Unbedenklichkeitsbescheinigung), deubner-steuern.de, 2.11.2026.
• BFH, Urteile II R 32/13 vom 1.10.2014 und II R 57/10 (einheitlicher Erwerbsgegenstand), rewis.io ; betriebs-berater.ruw.de, 2.11.2026.
• Freie Hansestadt Bremen, Zweites Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, Gesetzblatt Nr. 9 vom 5.2.2025, gesetzblatt.bremen.de ; Senatsvorlage vom 3.12.2024 mit Ländervergleich, rathaus.bremen.de ; Serviceseite, service.bremen.de, 2.11.2026.
• Freie und Hansestadt Hamburg, Grunderwerbsteuer (5,5 % der Gegenleistung), hamburg.de (1) ; Finanzbehörde, Pressemitteilung vom 5.1.2022, hamburg.de (2), 2.11.2026.
• Freistaat Sachsen, Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz vom 20.12.2022, revosax.sachsen.de, 2.11.2026.
• Freistaat Thüringen, Zweites Gesetz zur Änderung des Thüringer Gesetzes über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer, GVBl. Nr. 12/2023, S. 274, parldok.thueringer-landtag.de, 2.11.2026.
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), § 34 mit Anlage 2 (Tabelle B), KV 14110, 14150, 17000, 17001, 21100, 22110, 22200, 32005, gesetze-im-internet.de ; Gebührentabelle Amtsgericht Bremerhaven, amtsgericht-bremerhaven.bremen.de ; Land Berlin, Auflassungsvormerkung, service.berlin.de ; zur Betreuungsgebühr notar-drkotz.de, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 311b, 656a–656d, 873, 925, gesetze-im-internet.de, 2.11.2026.
• Deutscher Bundestag, Rechtsausschuss, Stellungnahme Prof. Dr. Caroline Meller-Hannich zum Maklerrecht (2019), bundestag.de ; BGH zum Erwerbszweck beim Einfamilienhaus, datev-magazin.de, 2.11.2026.
• Beurkundungsgesetz, §§ 16, 17 Abs. 2a, gesetze-im-internet.de (1) ; gesetze-im-internet.de (2) ; BGH III ZR 506/16, rewis.io ; BGH III ZR 164/19, anwalt24.de, 2.11.2026.
• Grundbuchordnung, § 12, gesetze-im-internet.de, 2.11.2026.
• Grundstückverkehrsgesetz, §§ 2, 9, gesetze-im-internet.de ; Deutsches Notarinstitut, Freigrenzen nach Landesrecht (Stand 1.1.2019), dnoti.de ; Region Hannover, Grundstücksverkehr, hannover.de, 2.11.2026.
• Reichssiedlungsgesetz, § 4, gesetze-im-internet.de ; BGH, Urteil vom 11.4.2025, V ZR 194/23, rws-verlag.de, 2.11.2026.
• VGH München, Beschluss vom 28.7.2021, 9 ZB 20.2276 (Fristbeginn Vorkaufsrecht), gesetze-bayern.de, 2.11.2026.
• Landesbauordnung Baden-Württemberg, § 57 (Vorbescheid), umwelt-online.de ; Bayerische Bauordnung, Art. 71, rewis.io, 2.11.2026.
• Brandenburgische Bauordnung, § 84 (Baulastenverzeichnis); Gebühren Baulastenauskunft Stadt Köln, stadt-koeln.de ; Stadt Münster, stadt-muenster.de ; Wiesbaden, wiesbaden.de, 2.11.2026.
• BVerwG, Beschluss vom 29.11.2021, 9 B 7.21 (Art. 5a BayKAG); Stadt Oschatz und Gemeinde Winsen (Aller) zum Gemeindeanteil, Nachweise im Ratgeber Erschließungsbeitrag, 2.11.2026.
• Wasserhaushaltsgesetz, § 78, gesetze-im-internet.de, 2.11.2026.
• Bundes-Bodenschutzgesetz, § 4, gesetze-im-internet.de ; Service-BW, Auskunft aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster beantragen, heidelberg.de, 2.11.2026.
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• Multilaw, Real Estate Guide Germany (keine Beschränkungen für ausländische Erwerber), multilaw.com, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.

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