Hinterliegergrundstück kaufen: Zufahrt richtig sichern

Ein Wohngrundstück in Schleswig-Holstein hatte keine eigene Verbindung zur Straße. Der Eigentümer fuhr über das Nachbargrundstück und parkte auf seinem eigenen. Der Nachbar wollte das Parken unterbinden. Das Landgericht Kiel erlaubte es, das Oberlandesgericht Schleswig verbot die Zufahrt zum Parken, solange kein zwingender Grund bestehe (Urteil vom 4. April 2024, 11 U 112/23). Der Bundesgerichtshof stellte das Urteil des Landgerichts wieder her (Urteil vom 14. März 2025, V ZR 79/24): Das Notwegrecht eines gefangenen Wohngrundstücks umfasst grundsätzlich auch die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Parken auf dem eigenen Grundstück.

Drei Instanzen über die Frage, ob man vor dem eigenen Haus parken darf. Wer ein Grundstück in zweiter Reihe kauft, sollte diesen Streit gar nicht erst brauchen. Dafür muss vor dem Kauf feststehen, wie die Zufahrt gesichert ist, und zwar in zwei getrennten Rechtsordnungen: privatrechtlich gegenüber dem Nachbarn und öffentlich-rechtlich gegenüber der Bauaufsicht. Dieser Ratgeber erklärt beide, den bayerischen Sonderweg und was das Notwegrecht leistet und was nicht. Dazu kommen die Unterlagen, die Sie vor dem Notartermin brauchen, mit Gebührenbeispielen aus Köln, Münster, Wiesbaden und Berlin, und die Klauseln, die in den Kaufvertrag gehören.

Die allgemeinen Fragen der Erschließung (Wasser, Abwasser, Strom, Straßenausbau) behandelt der Ratgeber Erschließung und Zufahrt. Er ersetzt keine Rechtsberatung; für Ihren Fall sind Notar, Vermessung und Bauaufsicht zuständig.

Was die Bauordnung verlangt

Die Landesbauordnungen folgen hier im Kern demselben Muster: Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer solchen hat. So formulieren es etwa § 4 Abs. 1 der Bremischen Landesbauordnung und § 4 Abs. 1 BbgBO. Bremen lässt für bestimmte kleine Wohngebäude nicht befahrbare Zugänge bis 50 m zu. Nordrhein-Westfalen verbindet die Anforderung in § 4 BauO NRW 2018 mit der Löschwasserversorgung.

Daraus folgen zwei Varianten des Hinterliegergrundstücks:

• Pfeifenstielgrundstück: Das Grundstück reicht mit einem schmalen eigenen Streifen bis zur Straße. Dann liegt es selbst an der Straße; die Frage ist nur, ob die Breite „angemessen“ und der Streifen befahrbar ist.
• Hinterliegergrundstück ohne eigenen Streifen: Die Zufahrt führt über fremden Boden. Dann muss sie öffentlich-rechtlich gesichert sein.

„Öffentlich-rechtlich gesichert“: Baulast, nicht nur Dienstbarkeit

In den Ländern mit Baulastenverzeichnis wird die Zufahrt über fremden Boden durch eine Baulast gesichert: Der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die Zufahrt zu dulden. Die Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde.

Eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch (Wegerecht, Abteilung II) wirkt nur privatrechtlich zwischen den Eigentümern. Die Behörde kann sich nicht darauf verlassen, dass sie bestehen bleibt, denn die Beteiligten können sie einvernehmlich löschen. Für die Baugenehmigung reicht sie deshalb in diesen Ländern allein in der Regel nicht. Wie ernst das ist, zeigen die Prozesse: Nachbarn streiten bis zum Bundesgerichtshof darüber, ob aus einem eingetragenen Wegerecht ein Anspruch auf die zusätzliche Baulast folgt (zuletzt BGH, Urteil vom 22. Oktober 2021, V ZR 92/20). Und vom Erfordernis der öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt für ein Hinterliegergrundstück lässt die Rechtsprechung keine Abweichung zu, so das OVG Schleswig.

Für Käufer heißt das: Beides prüfen. Die Baulast sichert die Bebaubarkeit, die Dienstbarkeit Ihr Recht gegenüber dem Nachbarn, die Zufahrt tatsächlich zu benutzen, und regelt oft Unterhaltung und Kosten. Fehlt eines, ist die Lage unvollständig. Wie Baulasten wirken und wo man das Verzeichnis einsieht: Ratgeber Baulasten und Beschränkungen; welche Länder ein Verzeichnis führen: Vergleich Baulast.

Bayern: kein Baulastenverzeichnis, doppelte Dienstbarkeit

Bayern kennt keine Baulast. Art. 4 BayBO verlangt, dass das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt; im Außenbereich genügt eine befahrbare, gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesicherte Zufahrt zu einem befahrbaren öffentlichen Weg. Die Sicherung geschieht in der Praxis durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Hinterliegers und eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats oder des Landkreises.

Wie wichtig der zweite Teil ist, zeigt der Beschluss des VGH München vom 26. April 2022 (6 ZB 21.3233): Eine Grunddienstbarkeit allein, ohne Sicherung gegenüber dem Rechtsträger der Behörde, genügte nicht. Das Hinterliegergrundstück war „gefangen“. Innerhalb von Ortschaften verlangt Art. 4 BayBO dem Wortlaut nach die Lage an der öffentlichen Verkehrsfläche; ob die Bauaufsicht für ein Grundstück in zweiter Reihe die doppelte Dienstbarkeit genügen lässt, klären Sie im Vorbescheid.

Bei einem Grundbuchauszug in Bayern suchen Sie also in Abteilung II des dienenden Grundstücks zwei Eintragungen: ein Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer Ihres Flurstücks und eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für den Freistaat Bayern oder den Landkreis.

Das Notwegrecht: Rettung im Streit, kein Ersatz für die Sicherung

Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der Verbindung dulden (§ 917 Abs. 1 BGB). Richtung und Umfang bestimmt notfalls das Gericht. Die Nachbarn erhalten dafür eine Geldrente, die Notwegrente (§ 917 Abs. 2 BGB). Im Schleswig-Holsteiner Fall ging es neben dem Parken auch um diese Rente.

Drei Grenzen sollten Käufer kennen:

1. Kein Notweg nach eigener Teilung. Wird die Verbindung durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben, etwa durch Teilung und Verkauf des vorderen Teils, haben die Nachbarn den Notweg nicht zu dulden (§ 918 Abs. 1 BGB). Wer ein Hinterliegergrundstück aus einer frischen Teilung kauft, muss die Zufahrt vertraglich gesichert bekommen. Zur Teilung: Ratgeber Grundstück teilen.
2. Der Notweg ist privatrechtlich. Er ersetzt nach überwiegender Auffassung nicht die öffentlich-rechtliche Sicherung, die die Bauaufsicht für einen Neubau verlangt.
3. Er ist ein Rechtsstreit. Der BGH-Fall lief über drei Instanzen. Das ist kein Zustand, den man kauft, sondern einer, aus dem man sich herausklagt.

Breite, Befahrbarkeit, Feuerwehr

„Angemessene Breite“ und „befahrbar“ sind keine Formalien. Die Zufahrt muss für Baufahrzeuge, Müllabfuhr und Rettungsdienst taugen. Ab einer bestimmten Entfernung des Gebäudes von der Straße verlangen die Bauordnungen eine Zufahrt für Feuerwehrfahrzeuge. Art. 5 BayBO etwa schreibt vor, dass Gebäude, die ganz oder teilweise mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, Zufahrten oder Durchfahrten zu den Grundstücksteilen vor und hinter dem Gebäude sowie Bewegungsflächen erhalten. Die Einzelheiten regelt die Muster-Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr (Fassung Februar 2007) in der Fassung, die das jeweilige Land eingeführt hat: Zu- und Durchfahrten brauchen eine lichte Breite von mindestens 3 m und eine lichte Höhe von mindestens 3,50 m. Wird die Zufahrt auf mehr als 12 m Länge beidseitig von Wänden oder Pfeilern begrenzt, steigt die Mindestbreite auf 3,50 m.

Für ein Hinterliegergrundstück heißt das: Steht das geplante Haus 60 m hinter der Straße, reicht ein 2,50 m breiter Fußweg nicht. Fragen Sie die Bauaufsicht oder die Brandschutzdienststelle, welche Zufahrt sie verlangt, bevor Sie den Preis verhandeln.

Rechnen Sie den Streifen beim Pfeifenstielgrundstück mit: 3 m Breite auf 35 m Länge sind 105 m², die Sie als Grundstücksfläche bezahlen, aber nicht bebauen. Bei 900 m² Gesamtfläche bleiben 795 m² für Haus und Garten. Ob der Streifen bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche mitzählt, richtet sich nach dem Bebauungsplan und § 19 BauNVO; fragen Sie das Bauamt, bevor Sie den Preis pro Quadratmeter vergleichen.

In Geld: Bei einem Bodenrichtwert von 350 €/m² (Annahme; den Wert für Ihre Lage zeigt BORIS-D) kosten die 105 m² Stiel rechnerisch 36.750 €. Ein vergleichbares Hinterliegergrundstück ohne eigenen Streifen, aber mit Dienstbarkeit und Baulast, ist um diesen Betrag billiger, trägt dafür das Risiko eines Nachbarn, mit dem Sie Unterhaltung und Nutzung teilen. Beide Varianten können richtig sein. Falsch ist nur, den Stiel zum vollen Baulandpreis zu bezahlen, ohne zu wissen, ob er für Grundfläche und Stellplätze überhaupt zählt.

Länderunterschiede auf einen Blick

Länderunterschiede auf einen Blick

Land	Öffentlich-rechtliche Sicherung	Besonderheit
Bayern	keine Baulast; Grunddienstbarkeit plus beschränkte persönliche Dienstbarkeit für den Freistaat oder Landkreis	Art. 4 BayBO, Feuerwehrzufahrt ab 50 m nach Art. 5 BayBO
Bremen	Baulast	§ 4 Abs. 1 BremLBO; nicht befahrbare Zugänge bis 50 m für bestimmte kleine Wohngebäude
Brandenburg	Zufahrt muss öffentlich-rechtlich gesichert sein (§ 4 Abs. 1 BbgBO)	Form der Sicherung beim Bauordnungsamt erfragen
Nordrhein-Westfalen	Baulast	§ 4 BauO NRW 2018 verbindet Zufahrt und Löschwasserversorgung
Berlin	Baulast	Eintragung 180 € je Baulast

Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“

Die Tabelle zeigt nur die Linie. Für Ihr Grundstück zählt die Landesbauordnung in der aktuellen Fassung und die Praxis der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde.

Was der Kaufvertrag regeln sollte

Beim Kauf eines Hinterliegergrundstücks gehört die Zufahrt in den Vertrag, nicht nur in die Vorgespräche:

• Fälligkeit des Kaufpreises erst, wenn die Grunddienstbarkeit im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen ist (oder die Eintragung durch Vormerkung gesichert ist) und die Baulast im Verzeichnis steht.
• Inhalt der Dienstbarkeit als Anlage mit Lageplan: Breite, Verlauf, Befahren mit Kraftfahrzeugen aller Art, Leitungsrecht, Unterhaltung, Winterdienst, Haftung.
• Rücktrittsrecht, falls die Bauaufsicht die Zufahrt in einem Vorbescheid als nicht ausreichend ansieht.
• Bei Teilung durch den Verkäufer: Bestellung von Dienstbarkeit und Baulast auf dem Restgrundstück im selben Termin, damit § 918 BGB Sie nicht trifft.

Der Notar formuliert, aber er prüft nicht von sich aus die Bebaubarkeit. Die Fragen an die Bauaufsicht stellen Sie selbst oder Ihr Architekt.

Schritt für Schritt: die Unterlagen besorgen

1. Liegenschaftskarte aus dem Geoportal des Landes oder als amtlicher Auszug vom Vermessungsamt: eigener Streifen zur Straße ja oder nein, Breite in Metern.
2. Grundbuchauszug des eigenen und des dienenden Grundstücks: Den Auszug für das Kaufgrundstück besorgt der Notar. Für das Nachbargrundstück brauchen Sie ein berechtigtes Interesse; in der Praxis bittet man den Verkäufer, den Auszug des dienenden Grundstücks beizubringen, oder der Notar sieht ihn im Rahmen der Vertragsvorbereitung ein.
3. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, für das eigene und das dienende Flurstück. Die Gebühren sind kommunal geregelt, zum Beispiel: Köln 50 € für eine Auskunft mit Baulast (bis 150 € bei umfangreichen Baulasten) und 30 € für eine Negativauskunft, online 15 €; Münster 50 € bis 200 € je nach Zahl der Baulasten, 30 € für die Negativauskunft; Wiesbaden 30 € je Flurstück.
4. Bauaufsicht oder Bauamt anrufen, wenn die Zufahrt lang oder schmal ist: Feuerwehrzufahrt, Müllabfuhr, Stellplätze.
5. Bei Zweifeln einen Vorbescheid beantragen (Bauvoranfrage), in dem die Erschließung ausdrücklich gefragt wird.

Schritt 1 erledigt der GrundCheck-Bericht: Flurstücksgrenzen, angrenzende Straße, Bebauungsplan und datiertes Luftbild, jeweils mit Quelle, für 29 € (39 € auf Deutsch und Englisch). Bericht für das Flurstück bestellen → · Beispielbericht ansehen

Was die Sicherung kostet

Was die Sicherung kostet

Posten	Beispiel	Hinweis
Eintragung einer Baulast	Berlin: 180 € je Baulast (Tarifstelle 9 der Baugebührenordnung); Hamburg: Rahmen 62 € bis 1.000 €	Gebührenordnung des Landes oder der Gemeinde
Grunddienstbarkeit (Notar, Grundbuch)	nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Wert des Rechts	Wert des Wegerechts im Vertrag festlegen lassen
Entschädigung an den Nachbarn	frei verhandelt	einmalig oder als Rente
Ausbau des Weges	Bauleistung	Unterhaltungsregel in die Dienstbarkeit

Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“

Gemessen am Kaufpreis eines Bauplatzes sind die Eintragungskosten gering. Teuer wird es, wenn die Sicherung fehlt und erst erstritten werden muss.

Was tun, wenn das Ergebnis schlecht ist

Es gibt nur eine Grunddienstbarkeit, keine Baulast (in einem Land mit Baulastenverzeichnis). Verlangen Sie, dass der Verkäufer die Baulast vor dem Eigentumsübergang beibringt. Im Kaufvertrag kann der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises an die Eintragung knüpfen. Die BGH-Rechtsprechung zum Anspruch auf eine deckungsgleiche Baulast hilft, wenn der Nachbar sich weigert, ersetzt aber nicht den Vertrag.

Bayern, nur Grunddienstbarkeit ohne Dienstbarkeit für den Freistaat oder Landkreis. Das ist der Fall des VGH München von 2022. Lassen Sie die zweite Dienstbarkeit vor dem Kauf bestellen. Ohne sie gilt das Grundstück als nicht gesichert erschlossen.

Das Grundstück ist frisch geteilt, und die Zufahrt ist noch nicht gesichert. Wegen § 918 Abs. 1 BGB können Sie sich später nicht auf einen Notweg über andere Nachbarn berufen. Kaufen Sie nur mit eingetragener Dienstbarkeit und Baulast auf dem Restgrundstück des Verkäufers.

Die Zufahrt ist zu schmal oder zu lang für die Feuerwehr. Klären Sie mit der Bauaufsicht, ob eine Verbreiterung, eine Ausweichstelle oder eine Aufstellfläche genügt, und ob der Nachbar dafür zusätzlichen Boden hergeben muss. Ohne Lösung ist das Grundstück für einen Neubau nicht genehmigungsfähig.

Leitungen liegen im Streifen, aber ohne Leitungsrecht. Lassen Sie ein Leitungsrecht als weitere Dienstbarkeit eintragen. Versorger verlangen es in der Regel, bevor sie Hausanschlüsse über fremden Boden legen.

Kosten und Unterhaltung

Die Dienstbarkeit sollte regeln, wer den Weg baut, unterhält, im Winter räumt und für Schäden haftet. Fehlt das, gelten die allgemeinen Regeln des BGB zu Grunddienstbarkeiten, und Streit ist vorprogrammiert. Bei mehreren Hinterliegern an einer Zufahrt lohnt eine Vereinbarung über die Kostenverteilung, am besten im Grundbuch gesichert. Typische Klauseln erklärt der Ratgeber Dienstbarkeiten und Wegerecht. Fragen Sie den Verkäufer auch, wer den Weg bisher gepflegt hat und ob es darüber je Streit mit dem Nachbarn gab; die Antwort sagt oft mehr als der Grundbuchtext.

Checkliste vor dem Kauf

1. Liegenschaftskarte: Hat das Flurstück einen eigenen Streifen zur Straße? Wie breit?
2. Grundbuch des dienenden Grundstücks, Abteilung II: Geh- und Fahrtrecht für Ihr Flurstück; in Bayern zusätzlich Dienstbarkeit für den Freistaat oder Landkreis.
3. Baulastenverzeichnis (außer Bayern): Zufahrtsbaulast zugunsten Ihres Flurstücks.
4. Inhalt der Dienstbarkeit: Fahren, Parken, Leitungen, Unterhaltungspflicht.
5. Ver- und Entsorgungsleitungen: Liegen Wasser, Abwasser und Strom im selben Streifen, und sind auch sie gesichert (Leitungsrecht)?
6. Feuerwehrzufahrt und Müllabfuhr: bei längeren Zufahrten mit dem Bauamt klären.
7. Kein Kaufvertrag über ein frisch geteiltes Hinterliegergrundstück ohne Eintragung der Sicherungen vor oder mit dem Eigentumsübergang.

Flurstücksgrenzen, Lage zur öffentlichen Straße, Bebauungsplan und Luftbild mit Datum zeigt der GrundCheck-Bericht für 29 €, jeweils mit Quelle. Baulasten und Dienstbarkeiten stehen nicht in Karten: Die holen Sie beim Grundbuchamt und der Bauaufsicht. Grundstück auf der Karte auswählen → · Beispielbericht ansehen

Quellen

• BGH, Urteile vom 3.2.1989, V ZR 224/87 (BGHZ 106, 348), und vom 3.7.1992, V ZR 218/91, anwalt24.de; BGH, Urteil vom 22.10.2021, V ZR 92/20, und vom 30.6.2023, V ZR 165/22, gesetze.co, Zusammenfassung KPMG Law, kpmg-law.de, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• Muster-Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr (Fassung Februar 2007), zitiert im Merkblatt des Rheingau-Taunus-Kreises, rheingau-taunus.de, und im Merkblatt der Feuerwehr Siegburg, siegburg.de, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• BGH, Urteil vom 22.10.2021 – V ZR 92/20, rewis.io; OVG Schleswig zur öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt, rechtslupe.de; GÖRG, Legal Update Grunddienstbarkeit und Baulast (12/2023), goerg.de (Sekundärquelle), 2.11.2026.
• Art. 5 BayBO, rewis.io; Bayerische Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr, bauministerium.bayern.de, 2.11.2026.

• Gebühren Baulasten: Stadt Köln, stadt-koeln.de; Stadt Münster, stadt-muenster.de; Wiesbaden, wiesbaden.de; Berlin-Treptow-Köpenick, berlin.de, 2.11.2026.

• Bremische Landesbauordnung § 4, haufe.de; BauO NRW 2018 § 4, lexmea.de; BbgBO § 4, abgerufen über Suchmaschine am 1.11.2026.

• Bayerische Bauordnung Art. 4, gesetze-bayern.de, 1.11.2026.
• VGH München, Beschluss vom 26.4.2022 – 6 ZB 21.3233, gesetze-bayern.de, 1.11.2026.
• BGB §§ 917, 918, gesetze-im-internet.de (1), gesetze-im-internet.de (2), 1.11.2026.
• BGH, Urteil vom 14.3.2025 – V ZR 79/24 (Vorinstanzen LG Kiel; OLG Schleswig, 4.4.2024 – 11 U 112/23), Berichte: lto.de, beck-aktuell.de, 1.11.2026.
• Baunutzungsverordnung § 19, gesetze-im-internet.de, 1.11.2026.