Vergleich
Denkmalschutz der 16 Bundesländer
Wie unterscheiden sich Denkmalliste, Schutzwirkung und Schatzregal in den 16 Bundesländern?
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Die kurze Antwort für Käufer
Denkmalschutz ist in Deutschland kein einheitliches Register mit einer bundesweit identischen Rechtswirkung. Jedes Land bestimmt in seinem Landesrecht, welche Denkmale geführt werden, wann die Eintragung Schutz begründet und welche Behörde über Veränderungen entscheidet. Für ein Kaufgrundstück muss deshalb zwischen dem sichtbaren Listeneintrag, der gesetzlichen Denkmaleigenschaft und möglichen archäologischen Funden unterschieden werden.
Die Tabelle zeigt die landesrechtlichen Grundzüge zu Baudenkmal, Bodendenkmal und Schatzregal. Sie ersetzt keine Auskunft für ein bestimmtes Flurstück: Ein Register kann unvollständig sein, ein Ensemble kann mehrere Grundstücke erfassen, und eine geplante Maßnahme kann auch außerhalb eines eingetragenen Einzeldenkmals genehmigungspflichtig sein.
- Konstitutiv oder deklaratorisch
- Wer den Schutz verwaltet
- Warum ein Listeneintrag nicht genügt
- Bauen, sanieren und graben
- Quellen und Prüfstand
Quelle: Denkmalschutzgesetze der 16 Länder, in der Vergleichstabelle einzeln benannt; Stand August 2026
Konstitutiv oder deklaratorisch
Bei einem konstitutiven System tritt die Schutzwirkung grundsätzlich durch den Verwaltungsakt oder die Eintragung ein. Bei einem deklaratorischen System besteht die Denkmaleigenschaft bereits, wenn die gesetzlichen Merkmale erfüllt sind; die Liste macht den Schutz auffindbar, schafft ihn aber nicht erst. Diese Unterscheidung ist für den Kaufzeitpunkt praktisch, weil ein fehlender Eintrag bei einem deklaratorischen System keine verlässliche Entwarnung ist.
Schatzregal getrennt betrachten
Das Schatzregal beantwortet eine Eigentumsfrage bei bestimmten Funden, nicht die Frage nach dem Schutz eines Gebäudes. Je nach Landesrecht können herrenlose, lange verborgene oder wissenschaftlich besonders bedeutsame bewegliche Bodenfunde in das Eigentum des Landes fallen. Die Voraussetzungen stehen in unterschiedlichen Vorschriften, zum Beispiel § 12 BbgDSchG, § 18 DSchG NRW oder § 17 ThürDSchG.
Für einen Grundstückskäufer wird das bei Erdarbeiten relevant. Eine Klausel im Kaufvertrag über Fundstücke ändert weder die gesetzliche Ablieferungspflicht noch die Zuständigkeit der Denkmalbehörde. Vor einem Aushub sollte geklärt sein, ob eine archäologische Voruntersuchung, eine Genehmigung nach § 9 oder eine Anzeige nach § 14 verlangt wird.
Wer den Schutz verwaltet
Die Rollen sind nicht in allen Ländern gleich verteilt. Die Gemeinde oder der Kreis führt häufig die praktische Genehmigungsentscheidung, während ein Landesamt Inventarisierung, Fachberatung und die wissenschaftliche Bewertung übernimmt. In Stadtstaaten liegen mehrere Aufgaben in Landes- oder Bezirksämtern. Eine Denkmalliste mit Suchfunktion nennt daher nicht immer die Stelle, die über Fenster, Dach, Abriss oder Bodeneingriffe entscheidet.
Auch eine Satzung kann eine Rolle spielen. Denkmalbereiche, Erhaltungssatzungen und Bebauungspläne wirken neben dem Denkmalschutzgesetz. Für die Kaufprüfung gehört die zuständige Gemeinde deshalb ebenso in die Akte wie der Auszug aus dem Landesregister und die Auskunft des Landesamtes.
- Konstitutive ListeSchutz entsteht mit dem Verwaltungsakt
- Deklaratorische ListeSchutz kann auch ohne Listeneintrag bestehen
- SchatzregalEigentum am Fund folgt eigenem Landesrecht
Quelle: Denkmalschutzgesetze der 16 Länder, in der Vergleichstabelle einzeln benannt; Stand August 2026
Die 16 Landesregelungen
Die folgende Übersicht wurde aus den landesbezogenen Datensätzen erzeugt. Mehrere Varianten in einer Zeile bedeuten nicht, dass alle Voraussetzungen gleichzeitig gelten. Rechtsgrundlage und verlinkte Landesstelle zeigen, an welcher Stelle die Detailprüfung beginnen muss.
| Land | Wert | Rechtsgrundlage | Quelle |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Baudenkmal: deklaratorisch. Die Eintragung in die Denkmalliste ist nachrichtig; der Schutz hängt nicht allein von der Eintragung ab. Bodendenkmal: deklaratorisch. Auch für Bodendenkmale ist die Denkmalliste nicht die alleinige konstitutive Schutzvoraussetzung. Schatzregal: Landeseigentum unter gesetzlichen Fundvoraussetzungen. Die landesrechtlichen Fund- und Schatzregalregelungen sind unabhängig von der bloßen Listeneintragung zu prüfen. | §§ 2, 12, 23 und 25 DSchG | Quelle Baden-Württemberg |
| Bayern | Baudenkmal: deklaratorisch. Die Denkmalliste wird nachrichtlich geführt; die Denkmaleigenschaft hängt nicht konstitutiv von der Eintragung ab. Bodendenkmal: deklaratorisch. Auch Bodendenkmäler werden nachrichtlich aufgenommen; die Liste kann von jedermann eingesehen werden. Schatzregal: bewegliche herrenlose oder nicht mehr zuordenbare Bodendenkmäler werden unter den gesetzlichen Voraussetzungen Eigentum des Freistaats. Art. 9 BayDSchG regelt das Schatzregal unabhängig von der Eintragung in die Denkmalliste. | Art. 9 BayDSchG | Quelle Bayern |
| Berlin | Baudenkmal: deklaratorisch. Die Denkmaleigenschaft entsteht kraft Gesetzes; die Denkmalliste hat nachrichtige Bedeutung. Bodendenkmal: deklaratorisch. Bodendenkmale werden ebenfalls nachrichtlich in der Denkmalliste geführt. Schatzregal: gesetzlicher Eigentumserwerb des Landes unter Voraussetzungen. Das DSchG Bln enthält eine landesrechtliche Regelung zu Funden; Fund- und Meldepflichten sind unabhängig von der Listeneintragung zu prüfen. | § 3 Abs. 2, § 23 Abs. 1 DSchG Bln | Quelle Berlin |
| Brandenburg | Baudenkmale: deklaratorisch. Die Denkmalliste ist nachrichtlich; der Schutz hängt nicht von der Eintragung ab. Bodendenkmale: deklaratorisch. Auch Bodendenkmale unterliegen dem gesetzlichen Schutz unabhängig von der bloßen Eintragung; schutzrelevante Daten können von der Veröffentlichung ausgenommen werden. Schatzregal nach § 12 BbgDSchG: ja. Bestimmte herrenlose oder nicht mehr zuordenbare bewegliche Denkmale und Bodendenkmale werden mit der Entdeckung Eigentum des Landes. | § 12 BbgDSchG i.V.m. Änderungshistorie zu GVBl.I/04 Nr. 09 | Quelle Brandenburg |
| Bremen | Unterschutzstellung: konstitutiv. Der Schutz entsteht durch Bescheid der Denkmalfachbehörde; die Eintragung in die Denkmalliste erfolgt nach § 7 Absatz 4 nur nachrichtlich. Schatzregal: ja. § 19 BremDSchG lässt herrenlose oder lange verborgene bewegliche Kulturdenkmäler mit der Entdeckung Eigentum des Landes werden; die Regelung gilt seit dem Denkmalschutzgesetz vom 27. Mai 1975, in Kraft seit 12. Juni 1975. | § 3 Abs. 2 BremDSchG (Bodendenkmäler); § 19 Denkmalschutzgesetz vom 27. Mai 1975, in Kraft ab 12.06.1975 (Vorgängernorm zu § 19 BremDSchG) | Quelle Bremen |
| Hamburg | Baudenkmal: deklaratorisch. § 4 Abs. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 Satz 3 DSchG: Schutz besteht unabhängig von der Eintragung in die (nachrichtliche) Denkmalliste. Bodendenkmal: deklaratorisch. § 4 Abs. 5 DSchG fällt ebenfalls unter § 6 Abs. 1 DSchG (Denkmäler im Sinne des § 4 Absätze 2 bis 5); Bodendenkmäler werden in der öffentlichen Denkmalliste allerdings nicht namentlich geführt (Datenschutz/Fundschutz). Bewegliche Denkmäler: konstitutiv. § 4 Abs. 6 i.V.m. § 6 Abs. 4 DSchG: gesondertes konstitutives Verzeichnis beweglicher Denkmäler; nicht Gegenstand dieses Slotpaars (baudenkmal/bodendenkmal). Schatzregal: Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg. § 17 Abs. 3 DSchG: Lange im Boden verborgene, herrenlose Denkmäler werden mit der Entdeckung Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg. | § 4, § 6, § 17 DSchG | Quelle Hamburg |
| Hessen | Bau- und Bodendenkmäler: nachrichtliche Denkmalliste. Die Denkmaleigenschaft hängt nicht von der Eintragung ab; Bau- und Bodendenkmäler werden in unterschiedlichen Fachsystemen recherchiert. Schatzregal: landesrechtliches Schatzregal. Die Eigentumsfolge bei herrenlosen oder nicht mehr zuordenbaren Bodenfunden richtet sich nach den einschlägigen Vorschriften des HDSchG. | § 25 HDSchG; HDSchG vom 28.11.2016, gültig ab 06.12.2016 | Quelle Hessen |
| Mecklenburg-Vorpommern | Baudenkmale: deklaratorisch. Nach Sekundärquellen aus Landtags-Unterlagen unterliegt ein Denkmal dem gesetzlichen Schutz unabhängig von seiner Eintragung in die Denkmalliste; die Liste wirkt nachrichtlich. Bodendenkmale: deklaratorisch. Gleiches gilt nach denselben Sekundärquellen für Bodendenkmale. Schatzregal nach § 13 DSchG M-V: ja. Herrenlose oder so lange verborgene bewegliche Denkmale, dass ihr Eigentümer nicht mehr zu ermitteln ist, werden mit der Entdeckung Eigentum des Landes, wenn sie bei staatlichen Nachforschungen oder in Grabungsschutzgebieten entdeckt werden oder einen hervorragenden wissenschaftlichen Wert haben. | §§ 2, 5, 13 DSchG M-V | Quelle Mecklenburg-Vorpommern |
| Niedersachsen | Baudenkmal: deklaratorisch. Der gesetzliche Schutz hängt nicht von der Eintragung ab; die Eintragung ist grundsätzlich nachrichtig. Bodendenkmal: deklaratorisch. Auch Bodendenkmale werden im nachrichtigen Verzeichnis geführt; Schutz folgt aus den gesetzlichen Voraussetzungen. Schatzregal: Land Niedersachsen. § 18 DSchG ordnet unter den dort genannten Fundvoraussetzungen den Eigentumsübergang beweglicher Denkmale an das Land an. | § 18 DSchG,NI; § 41 (Inkrafttreten) DSchG,NI vom 30.05.1978, Nds. GVBl. 1978, 517 | Quelle Niedersachsen |
| Nordrhein-Westfalen | Baudenkmal: konstitutiv. Die Schutzwirkung tritt grundsätzlich mit der Eintragung in die Denkmalliste ein, vorbehaltlich vorläufigen Schutzes. Bodendenkmal: deklaratorisch. Der Schutz hängt nicht von der Eintragung ab; die Eintragung ist nachrichtlich. Schatzregal: bewegliche Bodendenkmäler und wissenschaftlich besonders bedeutsame Funde werden Landeseigentum nach den gesetzlichen Voraussetzungen. Das Schatzregal ist vom Eintragungssystem getrennt zu prüfen; es gilt für die in § 18 DSchG NRW genannten Funde. | § 18 DSchG NRW i.V.m. 1. ÄndG DSchG NRW (GV. NRW. 2013 S. 488) | Quelle Nordrhein-Westfalen |
| Rheinland-Pfalz | Bau- und Bodendenkmäler: nachrichtliche Denkmalliste. Der Schutz entsteht durch die gesetzlichen Voraussetzungen und nicht erst durch die Eintragung; archäologische Funde können gesondert geführt werden. Schatzregal: Schatzregal nach § 22 DSchG. Bei herrenlosen oder nicht mehr zuordenbaren Bodenfunden greifen die gesetzlichen Eigentumsfolgen des Denkmalschutzgesetzes. | § 20 DSchG Rheinland-Pfalz | Quelle Rheinland-Pfalz |
| Saarland | Baudenkmäler: deklaratorisch. Baudenkmäler sind nach § 3 Absatz 1 SDSchG unmittelbar durch das Gesetz geschützt. Die Eintragung in die Denkmalliste nach § 4 SDSchG erfolgt nachrichtlich und begründet den Schutz nicht. Das amtliche Datenblatt zur Landesdenkmalliste sagt dasselbe: auch nicht verzeichnete Objekte können Denkmäler sein. Bodendenkmäler: deklaratorisch. Bodendenkmäler stehen in derselben Aufzählung des § 3 Absatz 1 SDSchG und sind damit ebenfalls kraft Gesetzes geschützt; die Listeneintragung ist auch hier nachrichtlich. Bewegliche Kulturdenkmäler: konstitutiv. Bewegliche Kulturdenkmäler werden nach § 3 Absatz 2 SDSchG durch Verwaltungsakt unter Schutz gestellt, sofern sie nicht einer Einrichtung in öffentlich-rechtlicher Trägerschaft gehören. Denkmalbereiche: konstitutiv. Denkmalbereiche stellt die Oberste Denkmalbehörde nach § 3 Absatz 3 SDSchG im Benehmen mit der Gemeinde durch Rechtsverordnung mit Karte unter Schutz. Schatzregal: ja. § 18 SDSchG: Herrenlose oder so lange verborgene Funde, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer nicht mehr zu ermitteln ist, werden mit der Entdeckung Eigentum des Landes, wenn sie bei staatlichen Nachforschungen, in Grabungsschutzgebieten oder bei nicht genehmigten Grabungen entdeckt wurden oder wenn sie wissenschaftlichen Wert haben. | § 3 Absätze 1 bis 3, § 4, § 18 und § 33 Absatz 2 SDSchG (Artikel 3 des Gesetzes Nr. 1946 vom 13. Juni 2018, Amtsbl. I S. 358) | Quelle Saarland |
| Sachsen | Baudenkmale: deklaratorisch. Der Denkmalschutz knüpft an die gesetzlichen Tatbestandsmerkmale an; die Denkmalliste hat nachrichtige Funktion. Bodendenkmale: deklaratorisch. Archäologische Kulturdenkmale werden nach den gesetzlichen Voraussetzungen erfasst; die Eintragung begründet den Schutz nicht erst. Schatzregal: ja. Sachsen kennt ein landesrechtliches Schatzregal für bestimmte archäologische Funde. | §§ 2, 10 SächsDSchG | Quelle Sachsen |
| Sachsen-Anhalt | Baudenkmale: deklaratorisch. Der Schutz folgt aus den gesetzlichen Voraussetzungen; das Denkmalverzeichnis ist nachrichtlich und die Eintragung begründet den Schutz nicht erst. Bodendenkmale: deklaratorisch. Archäologische Kulturdenkmale werden nach den gesetzlichen Merkmalen geschützt; die nachrichtliche Erfassung ist keine konstitutive Schutzbegründung. Denkmalbereiche: deklaratorisch. Gebietsbezogene Kulturdenkmale werden im gesetzlichen System und im nachrichtlichen Verzeichnis geführt. Schatzregal: ja. § 12 DenkmSchG LSA ordnet für bestimmte herrenlose oder lange verborgene bewegliche Kulturdenkmale Eigentum des Landes mit der Entdeckung an. | § 12 DSchG ST (Schatzregal, Ablieferungspflicht) | Quelle Sachsen-Anhalt |
| Schleswig-Holstein | Baudenkmal: deklaratorisch. Unbewegliche Kulturdenkmale sind gesetzlich geschützt; die Eintragung in die Denkmalliste erfolgt nachrichtlich. Bodendenkmal: deklaratorisch. Auch bei archäologischen Denkmalen hängt der Schutz nicht von der Eintragung ab. Schatzregal: ja. § 22 DSchG SH ordnet unter den gesetzlichen Fundvoraussetzungen den Eigentumsübergang beweglicher Kulturdenkmale an das Land an. | §§ 8 und 22 DSchG SH | Quelle Schleswig-Holstein |
| Thüringen | Baudenkmale: deklaratorisch. Der Denkmalschutz knüpft an die gesetzlichen Tatbestandsmerkmale an; die Eintragung in das Denkmalbuch begründet den Schutz nicht erst. Bodendenkmale: deklaratorisch. Auch der Schutz von Bodendenkmalen hängt nicht konstitutiv von der vorherigen Eintragung ab. Schatzregal: ja. § 17 ThürDSchG begründet unter den gesetzlichen Voraussetzungen Eigentum des Landes an bestimmten archäologischen Funden; das Schatzregal ist von der Eintragung unabhängig. | §§ 4, 17 ThürDSchG | Quelle Thüringen |
Warum ein Listeneintrag nicht genügt
Ein Listeneintrag sagt wenig über den baulichen Umfang der Erhaltungspflicht. Geschützt sein können die Fassade, die Kubatur, das Tragwerk, Innenräume, Freiflächen oder die historische Umgebung. Die Denkmaleigenschaft kann außerdem nur einen Teil des Grundstücks betreffen, während ein Garten oder eine frühere Scheune gesondert bewertet werden muss.
Bei Bodendenkmälern ist die Unsicherheit größer. Die Kartierung kann Fundstellen nur annähernd abbilden, und neue Funde können eine fachliche Bewertung auslösen. Das gilt besonders bei Teilungen, Leitungsgräben, Kelleraushub und großen Fundamenten. Die Prüfung von Denkmal und Archäologie sollte daher nicht erst nach dem Kauf beginnen.
Was der Kaufvertrag offenlassen kann
Die Rechtswirkung wird nicht durch ein Immobilieninserat definiert. § 30 BauGB, § 34 BauGB und § 35 BauGB beantworten die planungsrechtliche Seite; sie ersetzen keine denkmalrechtliche Prüfung. Für die bauliche Umsetzung ist zusätzlich die Bauvoranfrage sinnvoll, wenn die Behörde eine konkrete Maßnahme vorab beurteilen soll.
Bauen, sanieren und graben
Ein Austausch von Fenstern, eine Solaranlage, Dämmung, Dachausbau oder ein Anbau kann die geschützte Substanz oder das Erscheinungsbild berühren. Ob eine Baugenehmigung nach der Bauordnung des Landes genügt, eine denkmalrechtliche Erlaubnis hinzukommt oder eine andere Zulassung erforderlich ist, hängt von Ort, Schutzkategorie und Maßnahme ab. § 8, § 9, § 10 und § 11 der Landesgesetze werden dabei nicht überall gleich verwendet.
Für Erdarbeiten ist die Trennung zwischen Bau- und Bodendenkmal besonders wichtig. Ein Grundstück ohne sichtbare Ruine kann archäologisch relevant sein; umgekehrt ist ein Baudenkmalschutz nicht automatisch ein Schatzregal. Bei Unsicherheit sollte die Gemeinde den Vorgang an die zuständige Denkmalbehörde und das Landesamt weiterleiten.
Prüfung vor der Beurkundung
Vor dem Notartermin sollte die Prüfung in dieser Reihenfolge erfolgen: Flurstück und Gemarkung abgleichen, Register und Denkmalbereich abfragen, Behördenzuständigkeit klären, frühere Genehmigungen lesen und die geplante Nutzung mit den Schutzgegenständen abgleichen. Für ein Grundstück mit Abriss- oder Bauabsicht gehören außerdem Bebauungsplan, Baulasten, Erschließung und mögliche Bodenfunde in dieselbe Entscheidungsvorlage.
Für die Kostenplanung hilft der Vergleich der Grunderwerbsteuer nach Bundesland. Er sollte nicht an die Stelle der denkmalrechtlichen Auskunft treten.
Denkmalschutz vor dem Kauf schriftlich klären. Ein GrundCheck-Bericht ordnet Flurstück, Registerhinweise und erkennbare öffentlich-rechtliche Risiken für die weitere Prüfung ein. Grundstück prüfen.
Weitere Einordnung bietet der Vergleich der Abstandsflächen an der Grundstücksgrenze sowie der Vergleich der Kaufnebenkosten.
Vor dem Kauf die Genehmigungswege sortieren. Der GrundCheck verbindet die Grundstücksdaten mit den Hinweisen, die für die nächste Behördenfrage zählen. Grundstück prüfen.
Quellen und Prüfstand
Für den bundesweiten Planungsrahmen sind § 30 BauGB, § 34 BauGB und § 35 BauGB einschlägig. Das Bundesamt für Naturschutz und die Bundesanstalt für Geowissenschaften und Rohstoffe liefern ergänzende Fachinformationen, ersetzen aber keine landesrechtliche Entscheidung.
Die landesrechtlichen Fundstellen stehen in der Tabelle. Bei einer konkreten Maßnahme sind zusätzlich die zuständige Denkmalbehörde, das Landesamt und die Gemeinde zu fragen. § 433 BGB regelt den Kaufvertrag, sagt aber nichts über die öffentlich-rechtliche Erlaubnis für eine Sanierung.
Stand: August 2026. Die Angaben sind allgemeiner Natur und ersetzen keine denkmalrechtliche, baurechtliche oder notarielle Beratung. Weiterlesen: Denkmal und Archäologie, Bauantrag und Bauvoranfrage, Bebauungsplan und Bebaubarkeit, Grunderwerbsteuer im Ländervergleich, Baulasten im Ländervergleich, Straßenausbaubeiträge im Ländervergleich, Verfahrensfreie Vorhaben und Geoportale der Länder.