Scheune zum Wohnhaus umbauen: § 35 Abs. 4 BauGB

Ein Markt in Unterfranken wollte verhindern, dass auf einer ehemaligen Vollbauernstelle im Außenbereich ein Wohnhaus entsteht. Er verweigerte sein Einvernehmen; das Landratsamt ersetzte es und erteilte die Baugenehmigung. Der Markt klagte und verlor beim Verwaltungsgericht Würzburg (Gerichtsbescheid vom 2. September 2025, W 4 K 24.591). Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof lehnte am 10. Juni 2026 die Zulassung der Berufung ab (9 ZB 25.1939). Gestritten wurde über Erschließung, Löschwasserversorgung, die Verpflichtungserklärung des Bauherrn und die Frage, ob der Umbau wirtschaftlich unvernünftig sei.

Der Fall zeigt beides: Die Umnutzung alter Hofgebäude zu Wohnungen ist kein Gnadenakt der Gemeinde, sondern unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch. Und die Voraussetzungen werden bis ins Detail geprüft, notfalls über zwei Instanzen. Dieser Ratgeber geht sie einzeln durch, nennt die Unterschiede zwischen den Bundesländern und sagt, was Sie vor dem Kauf eines Resthofs klären sollten. Die Grundlagen des Bauens im Außenbereich erklärt der Ratgeber Bauen im Außenbereich; hier geht es nur um die Umnutzung bestehender landwirtschaftlicher Gebäude.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Bauvoranfrage. Für Ihr Gebäude entscheidet die untere Bauaufsichtsbehörde, meist das Landratsamt oder die Kreisverwaltung.

Warum die Scheune eine Sonderregel braucht

Im Außenbereich sind Wohnhäuser grundsätzlich nicht privilegiert. Ein „sonstiges Vorhaben“ nach § 35 Abs. 2 BauGB scheitert meist schon daran, dass es öffentliche Belange beeinträchtigt: Es widerspricht dem Flächennutzungsplan, beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft oder lässt eine Splittersiedlung entstehen oder sich verfestigen.

§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nimmt der Umnutzung eines Gebäudes, das einem landwirtschaftlichen Betrieb nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 gedient hat, genau diese Einwände aus der Hand. Man spricht von Teilprivilegierung: Das Vorhaben bleibt ein sonstiges Vorhaben, aber bestimmte Belange können ihm nicht entgegengehalten werden. Ausgeschlossen sind nach dem Gesetzestext genau drei Einwände: dass das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, dass es die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt und dass es die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Andere Belange, etwa Naturschutz, Hochwasserschutz oder unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen und Versorgung, bleiben prüfbar.

Die Voraussetzungen, eine nach der anderen

Alle müssen erfüllt sein. Der Gesetzestext ordnet sie mit Buchstaben:

a) Zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz. Das Gebäude muss die Umnutzung lohnen. Eine einsturzgefährdete Feldscheune, von der nur das Dach steht, ist keine erhaltenswerte Bausubstanz; ein solider Stall aus Bruchstein schon.

b) Die äußere Gestalt bleibt im Wesentlichen gewahrt. Innen darf viel passieren, außen wenig. Das VG Würzburg (Urteil vom 11. Oktober 2024, BeckRS 2024, 35321) hielt fest: Eine wesentliche Änderung der Außenmaße oder der Kubatur ist unzulässig, der Innenumbau darf erheblich sein, wesentliche Teile der Außenwände und des Daches müssen bleiben. Das VG München (Urteil vom 27. Februar 2024, BeckRS 2024, 6542) verneinte b), weil neue Gauben die Kubatur vergrößerten und das Gebäude den Charakter eines Neubaus bekam.

c) Die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück. Dazu unten mehr, weil die Länder hier abweichen.

d) Das Gebäude wurde vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet. Ein Schwarzbau ist ausgeschlossen, ebenso ein Stall, der erst vor weniger als sieben Jahren errichtet wurde.

e) Räumlich-funktionaler Zusammenhang mit der Hofstelle. Die Scheune muss zur Hofstelle gehören, nicht als Einzelgebäude mitten im Feld stehen.

f) Bei Wohnzwecken höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle, zusätzlich zu den Wohnungen, die nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 ohnehin zulässig sind. Ältere Merkblätter und Kommentare nennen noch drei Wohnungen; das Baulandmobilisierungsgesetz hat die Zahl 2021 auf fünf erhöht. Der Muster-Einführungserlass des Landes Brandenburg erläutert die Änderung.

g) Verpflichtung, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung ist für die Entwicklung des Betriebs erforderlich. Die Baubehörde verlangt dafür in der Regel eine Verpflichtungserklärung, oft dinglich gesichert durch Baulast oder, in Bayern, durch Dienstbarkeit. Genau über diese Erklärung wurde im unterfränkischen Fall gestritten.

Gewerbliche Tierhaltungsanlagen, also Ställe, die nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1, sondern nach Nr. 4 genehmigt wurden, fallen nicht unter die Regel; so die bayerischen Vollzugshinweise.

Die 7-Jahres-Frist: in welchem Land sie gilt

Die Frist in Buchstabe c) ist für Käufer die wichtigste Zahl, denn Resthöfe stehen oft seit Jahren leer. Die Länder dürfen sie aber abschalten (§ 245b Abs. 2 BauGB); die frühere Befristung dieser Öffnung wurde 2008 gestrichen.

Die 7-Jahres-Frist: in welchem Land sie gilt

Land	7-Jahres-Frist für die Aufgabe der Nutzung	Grundlage
Bayern	nicht anzuwenden	Art. 82 Abs. 6 BayBO (angewandt vom VG Würzburg, 11.10.2024)
Nordrhein-Westfalen	für Gebäude der Hofstelle nicht anzuwenden	Gesetz zur Ausführung des BauGB in NRW
Baden-Württemberg	nicht anzuwenden	§ 1 Ausführungsgesetz zum BauGB (AGBauGB) vom 23.6.2009, GBl. S. 251, unbefristet
übrige Länder	gilt, solange das Land keine Abweichung erlassen hat	bei der unteren Bauaufsicht nachfragen, ob eine Landesregelung nach § 245b Abs. 2 BauGB besteht

Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“

Die Rechnung an einem Beispiel: Der letzte Landwirt hat die Milchviehhaltung im Frühjahr 2018 aufgegeben, Sie wollen 2026 umbauen.

• In Bayern spielt das keine Rolle.
• In Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen (für Gebäude der Hofstelle) ebenfalls nicht.
• In einem Land ohne Abweichung liegt die Aufgabe acht Jahre zurück, Buchstabe c) ist nicht erfüllt. Die Teilprivilegierung entfällt; das Vorhaben ist dann ein normales sonstiges Vorhaben und scheitert meist an den Belangen, die eben nicht mehr ausgeschlossen sind.

Wann die Nutzung „aufgegeben“ wurde, ist oft selbst streitig. Abmeldung des Betriebs bei der Landwirtschaftskammer oder der Tierseuchenkasse, letzte Förderanträge, Pachtverträge für die Flächen: Lassen Sie sich diese Unterlagen vom Verkäufer zeigen, bevor Sie unterschreiben.

Was die Gemeinde kann und was nicht

Über Vorhaben im Außenbereich entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde (§ 36 BauGB). Die Gemeinde darf ihr Einvernehmen aber nur aus Gründen verweigern, die sich aus § 35 ergeben. Ein rechtswidrig versagtes Einvernehmen kann die nach Landesrecht zuständige Behörde ersetzen (§ 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB; in Bayern Art. 67 BayBO, der eine Anhörung der Gemeinde vorschreibt). Genau das geschah in Unterfranken, und das Gericht bestätigte die Genehmigung. Einen Anspruch auf die Ersetzung hat der Bauherr in Bayern nicht (Art. 67 Abs. 1 BayBO); die Behörde ersetzt nur, wenn die Verweigerung tatsächlich rechtswidrig war.

Für Käufer heißt das: Eine ablehnende Haltung des Bürgermeisters ist ein Warnsignal, aber kein Endpunkt. Entscheidend ist, ob die Voraussetzungen objektiv vorliegen. Ein Rechtsstreit kostet allerdings Zeit: Im Beispielfall lagen allein zwischen dem Gerichtsbescheid und dem Beschluss des VGH gut neun Monate, das Klageverfahren davor nicht mitgerechnet.

Erschließung, Löschwasser, Abwasser: die praktischen Hürden

Die Teilprivilegierung hilft gegen die planerischen Einwände, nicht gegen fehlende Erschließung. Gerade alte Hofstellen haben Probleme, die sich erst beim Bauantrag zeigen:

• Zufahrt: Ein Feldweg, der für Traktoren reicht, ist nicht automatisch eine gesicherte Zufahrt für fünf Haushalte. Siehe Ratgeber Erschließung und Zufahrt.
• Löschwasser: Für Wohnnutzung verlangt die Brandschutzdienststelle eine Löschwasserversorgung, die ein Einzelhof oft nicht hat. Landkreis-Merkblätter stützen sich auf das DVGW-Arbeitsblatt W 405: Die erforderliche Löschwassermenge muss aus Entnahmestellen in höchstens 300 m Umkreis um das Gebäude gedeckt werden; der Kreis Gütersloh akzeptiert ausnahmsweise eine Schlauchstrecke von etwa 450 m. Dasselbe Merkblatt rechnet einen Behälter vor, der nur die Zeit für das Verlegen der Schläuche überbrücken soll: 20 Minuten × 800 l/min = 16 m³. Der Landesfeuerwehrverband Bayern weist in seiner Fachinformation von 2023 darauf hin, dass bei Vorhaben im Außenbereich die Löschwasserversorgung in Ausnahmefällen dem Bauherrn überlassen werden kann. Welche Menge für Ihr Gebäude verlangt wird, sagt die Brandschutzdienststelle des Landkreises. Ein Löschwasserbehälter kostet Geld und Fläche; klären Sie das vor dem Kauf.
• Abwasser: Ohne Anschluss an den Kanal braucht es eine Kleinkläranlage mit wasserrechtlicher Erlaubnis.
• Unwirtschaftliche Aufwendungen: Muss die Gemeinde für das Vorhaben Straßen oder Leitungen bauen, kann das ein entgegenstehender Belang sein; dieser ist von der Teilprivilegierung nicht erfasst.

Rechnung: wie viele Wohnungen passen in die Scheune?

Ein Beispiel mit angenommenen Maßen, damit die Grenzen sichtbar werden. Hofstelle mit dem alten Bauernhaus (eine Wohnung, nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 genehmigt) und einer Scheune von 18 × 12 m.

• Grundfläche der Scheune: 18 × 12 = 216 m².
• Erdgeschoss und ausgebautes Obergeschoss unter dem bestehenden Dach: 2 × 216 = 432 m² Bruttofläche. Nach Abzug von Wänden, Treppen und Technik bleiben bei einem Faktor von etwa 0,75 rund 324 m² Wohnfläche.
• Bei 80 m² je Wohnung sind das vier Wohnungen, bei 65 m² knapp fünf. Die Obergrenze von fünf zusätzlichen Wohnungen je Hofstelle (Buchstabe f) ist damit erreicht; ein zweites Nebengebäude könnte keine weiteren Wohnungen aufnehmen.
• Wer für das Obergeschoss mehr Licht braucht, plant Dachflächenfenster statt Gauben: Gauben vergrößern die Kubatur, wie das VG München 2024 entschieden hat, und gefährden Buchstabe b.

Die Rechnung zeigt auch, wo der Wert liegt. Vier oder fünf Wohnungen im Außenbereich, wo sonst kein Neubau möglich ist, sind der Grund, warum Resthöfe mit großen Scheunen mehr kosten als Höfe mit kleinen Nebengebäuden. Zahlen Sie diesen Mehrwert erst, wenn der Vorbescheid ihn bestätigt; die Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein) fällt auf den ganzen Preis an.

Mehrere Umnutzungen nacheinander

Nach früherer Rechtslage war umstritten, ob ein Gebäude ein zweites Mal nach Nr. 1 umgenutzt werden darf. Vor dem VG Gelsenkirchen erkannte die beklagte Behörde 2024 an, dass nach der Neufassung der Norm auch mehrmalige Nutzungsänderungen zulässig sein können, und stellte eine Teilprivilegierung für die bestehenden Wohnungen in Aussicht, solange die äußere Kubatur unverändert bleibt (Anerkenntnisurteil vom 5.11.2024, 6 K 1649/22). Für Käufer heißt das: Eine Scheune, die schon einmal zu Lager oder Werkstatt umgenutzt wurde, ist nicht automatisch verloren. Es bleibt ein Anerkenntnis einer Behörde, kein Grundsatzurteil.

Der Bau-Turbo hilft dem Resthof selten

Seit dem 30. Oktober 2025 gilt § 246e BauGB (BGBl. 2025 I Nr. 257), der „Bau-Turbo“: Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis Ende 2030 für Wohnzwecke vom Bauplanungsrecht abgewichen werden. Im Außenbereich gilt das aber nur für Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Bebauungsplangebieten oder dem Innenbereich. Ein Einzelhof oder eine Splittersiedlung weit draußen fällt in der Regel nicht darunter, wie das Bundesbauministerium in seinen FAQ erläutert.

Vor dem Kauf: Bauvoranfrage stellen

Ein Resthof, dessen Wert im Umbaupotenzial liegt, sollte nicht ohne schriftliche Auskunft der Behörde gekauft werden. Die Bauvoranfrage (Vorbescheid) klärt einzelne Fragen verbindlich, etwa: Ist die Teilprivilegierung anwendbar? Wie viele Wohnungen? Sind die geplanten Dachgauben noch „im Wesentlichen“ die alte Gestalt? Wie das geht und was es kostet, steht im Ratgeber Bauantrag und Bauvoranfrage.

Bis der Vorbescheid vorliegt, sollte der Kaufvertrag entweder noch nicht beurkundet sein oder ein Rücktrittsrecht für den Fall enthalten, dass er negativ ausfällt.

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, kommt eine denkmalrechtliche Erlaubnis hinzu, und die Spielräume bei Fenstern, Dach und Fassade werden enger: Ratgeber Denkmal und Archäologie.

Wo Sie was prüfen

Wo Sie was prüfen

Frage	Wo	Wer
Liegt die Hofstelle im Außenbereich, was stellt der Flächennutzungsplan dar?	Geoportal des Landes (z. B. BayernAtlas), FNP auf der Gemeindeseite	selbst, online
Wann und wofür wurden die Gebäude genehmigt?	Bauakte bei der unteren Bauaufsicht (Landratsamt)	mit Vollmacht des Verkäufers
Wann wurde die Landwirtschaft aufgegeben?	Abmeldung bei Tierseuchenkasse, Förderanträge, Pachtverträge	Verkäufer
Gibt es Baulasten oder Dienstbarkeiten?	Baulastenverzeichnis (nicht in Bayern), Grundbuch Abteilung II	Bauaufsicht, Grundbuchamt, Notar
Löschwasser, Abwasser, Zufahrt	Brandschutzdienststelle, untere Wasserbehörde, Gemeinde	Architekt im Vorgespräch
Ist die Umnutzung zulässig?	Bauvoranfrage	Architekt, Entscheidung der Bauaufsicht

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Wenn der Vorbescheid negativ ausfällt

• Begründung genau lesen. Scheitert es an Buchstabe b (Gestalt), lässt sich die Planung oft ändern: keine Gauben, Fenster in vorhandenen Öffnungen. Scheitert es an c (Frist) oder d (Genehmigung des Gebäudes), hilft keine Umplanung.
• Andere Nutzung prüfen. Nr. 1 erlaubt eine Änderung der bisherigen Nutzung, nicht nur Wohnen. Lager, Werkstatt oder Büro im alten Stall können zulässig sein, wo Wohnungen es nicht sind.
• Weniger Wohnungen. Liegt es an der Erschließung, sind zwei Wohnungen manchmal genehmigungsfähig, wo fünf es nicht sind.
• Preis neu verhandeln oder vom Kauf Abstand nehmen, wenn Sie ein Rücktrittsrecht vereinbart haben. Ohne Umnutzung ist die Scheune ein Nebengebäude mit Unterhaltskosten.
• Rechtsmittel. Gegen den Bescheid stehen je nach Land Widerspruch oder unmittelbar die Klage offen; die Frist steht in der Rechtsbehelfsbelehrung. Der unterfränkische Fall zeigt, dass Gerichte die Voraussetzungen genau prüfen, in beide Richtungen.

Checkliste Resthof

1. Ursprüngliche Genehmigung der Scheune oder des Stalls (Buchstabe d) und Nachweis, dass sie dem landwirtschaftlichen Betrieb diente.
2. Datum der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung, mit Belegen; Landesregel zur 7-Jahres-Frist.
3. Zustand der Bausubstanz, möglichst mit Gutachten (Buchstabe a).
4. Geplante Änderungen am Äußeren skizzieren und mit der Behörde besprechen (Buchstabe b).
5. Anzahl der bereits vorhandenen Wohnungen auf der Hofstelle (Buchstabe f).
6. Zufahrt, Löschwasser, Abwasser.
7. Schutzgebiete, Überschwemmungsgebiete, Denkmalschutz.
8. Bauvoranfrage vor oder mit Rücktrittsrecht im Kaufvertrag.

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Quellen

• Baugesetzbuch, § 35 (insb. Abs. 4 Satz 1 Nr. 1), § 36, § 245b, § 246e, gesetze-im-internet.de, abgerufen über Suchmaschine am 1.11.2026.
• VGH München, Beschluss vom 10.6.2026 – 9 ZB 25.1939 (Vorinstanz VG Würzburg, Gerichtsbescheid vom 2.9.2025 – W 4 K 24.591), gesetze-bayern.de, 1.11.2026.
• VG Würzburg, Urteil vom 11.10.2024, gesetze-bayern.de (1); VG München, Urteil vom 27.2.2024, gesetze-bayern.de (2), 1.11.2026.
• Bayerische Bauordnung, Art. 82 Abs. 6, gesetze-bayern.de; Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches in NRW, recht.nrw.de, 1.11.2026.
• Bayerische Vollzugshinweise zu § 35 BauGB, gesetze-bayern.de, 1.11.2026.
• Land Brandenburg, Muster-Einführungserlass zum Baulandmobilisierungsgesetz, mil.brandenburg.de, 1.11.2026.
• BGBl. 2025 I Nr. 257 (Bau-Turbo), recht.bund.de; BMWSB, FAQ Bau-Turbo, bmwsb.bund.de, 1.11.2026.
• Baden-Württemberg, Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB) vom 23.6.2009, GBl. S. 251, § 1, Text: umwelt-online.de; Übersicht der Landesregelungen (als unbefristet geführt): Landtag NRW, landtag.nrw.de, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB und Art. 67 BayBO, gesetze-bayern.de (1); VGH München, Urteil vom 18.12.2025 – 2 B 24.1968, gesetze-bayern.de (2), 2.11.2026.
• VG Gelsenkirchen, Anerkenntnisurteil vom 5.11.2024 – 6 K 1649/22, nrwe.justiz.nrw.de, 2.11.2026.
• Kreis Gütersloh, Merkblatt Löschwasserversorgung im Außenbereich (04/2024), kreis-guetersloh.de, 2.11.2026.
• Landesfeuerwehrverband Bayern, Fachinformation Löschwasser im Außenbereich (2023), lfv-bayern.de, 2.11.2026.