Kaufabwicklung
Grundstückskauf aus dem Ausland
Was Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland vor dem Kauf zu Vollmacht, Notar, Zahlung und Aufenthalt klären müssen.
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Die Rechtslage ist einfacher als erwartet
Deutschland kennt für den Grundstückskauf keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Eine Person aus jedem Staat und mit jedem Wohnort kann ein Grundstück in Deutschland zu denselben Bedingungen wie ein deutscher Käufer erwerben. Es gelten dieselben Steuern, derselbe Notar und dasselbe Grundbuch. Eine Genehmigung, eine Mindestinvestition oder die Anwesenheit in Deutschland ist dafür nicht erforderlich.
Zwei eng begrenzte Ausnahmen betreffen nicht die Staatsangehörigkeit. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksgeschäften richtet sich die Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG und dem Ausführungsrecht des Landes, in dem das Grundstück liegt. § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG erlaubt den Ländern, Geschäfte bis zu einer landesrechtlich bestimmten Größe freizustellen; eine bundesweit einheitliche Zwei-Hektar-Grenze gibt es nicht. Das brandenburgische Ausführungsgesetz ist ein Landesbeispiel. Eine erforderliche Genehmigung betrifft deutsche und ausländische Käufer gleichermaßen. Außerdem kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach §§ 24 bis 28 BauGB haben, unabhängig von der Person des Käufers.
Die Entfernung verändert den praktischen Ablauf. Entscheidend sind die Art der Unterzeichnung, der Zahlungsweg, die Prüfung des Grundstücks und die Dauer des Vorgangs.
- Was aus der Ferne funktioniert und was nicht
- Unterzeichnung ohne persönliche Anwesenheit
- Finanzierung von außerhalb Deutschlands
- Kauf über eine Gesellschaft
- Eigentum gibt kein Aufenthaltsrecht
Quelle: BGB §§ 311b, 873 und 925, BeurkG, GwG und GBO; Stand August 2026
Was aus der Ferne funktioniert und was nicht
Fast die gesamte Due Diligence lässt sich per Post und E-Mail erledigen. Auskünfte zur Planung, Grundbuchauszüge, Anfragen zu Baulasten und Antworten zu Anschlüssen kommen als Dokumente. Die Liegenschaftskarte ist im Brandenburg-Viewer kostenlos online abrufbar. Der Notartermin erfordert normalerweise persönliche Teilnahme, kann aber ebenfalls durch eine Vertretung ermöglicht werden.
Kein Dokument ersetzt den eigenen Blick auf das Grundstück. Fotos zeigen weder das Gefälle noch stehendes Wasser in einer Ecke. Sie können auch nicht zuverlässig zeigen, ob der Schuppen des Nachbarn über die Grenze ragt oder ob der Zufahrtsweg einer anderen Person gehört. Wer nicht selbst anreisen kann, sollte einen örtlichen Vermesser oder Architekten mit dem Ortstermin beauftragen und Fotos mit der Flurkarte abgleichen lassen.
Die schriftliche Prüfung lässt sich deshalb gut vorbereiten, aber sie ersetzt keine Ortskenntnis. Planungsauskunft, Registerauszug, Baulastenauskunft und Antworten zu Versorgungsleitungen sollten als einzelne Dokumente gesammelt werden. Der Käufer kann sie aus dem Ausland anfordern und mit der amtlichen Karte abgleichen. Für die Besichtigung braucht es dagegen eine Person, die die tatsächliche Situation aufnimmt und Abweichungen vom Papier festhält.
Die Sprache beim Notar
Die notarielle Urkunde wird auf Deutsch verlesen. Wer ihr nicht sicher folgen kann, hat nach § 16 BeurkG Anspruch auf eine Verständigung durch den Notar oder einen Dolmetscher. Zusätzlich kann eine schriftliche Übersetzung verlangt werden. Dolmetscher und Übersetzung verursachen Kosten und müssen vor dem Termin bestellt werden.
Ein praktikabler Ablauf beginnt mit dem Entwurf. Der Käufer sollte ihn innerhalb der üblichen zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a BeurkG erhalten, den Text sofort übersetzen lassen und Fragen in der Übersetzung markieren. Vor der Beurkundung sollten diese Fragen schriftlich beantwortet sein. Dann bleibt beim Vorlesen nur noch die Kontrolle des bereits geklärten Inhalts.
Die Kosten für Übersetzung und Dolmetscher sind Teil des Auslandskaufs und sollten vor der Terminplanung geklärt werden. Eine Übersetzung in der letzten Woche lässt kaum Zeit für Rückfragen. Der Entwurf muss außerdem mit den Angaben zur Vollmacht, zum Kaufpreis und zur Finanzierung übereinstimmen. Werden diese Punkte erst im Termin entdeckt, kann der Abschluss trotz einer bereits gebuchten Reise nicht stattfinden.
Grundstück vor dem Flug prüfen. Ein GrundCheck-Vorbericht ordnet das Angebot dem amtlichen Flurstück zu und zeigt Planungslage sowie Risikohinweise, bevor eine Reise gebucht wird. Grundstück prüfen.
Unterzeichnung ohne persönliche Anwesenheit
Drei Wege sind möglich. Der Käufer erscheint selbst beim deutschen Notar. Er unterschreibt bei einem deutschen Konsulat, soweit dieses Verfahren dort angeboten wird. Oder er erteilt einer Person in Deutschland eine Vollmacht. Für einen Käufer aus dem Ausland ist die Vollmacht meist der praktikabelste Weg.
Die Vollmacht für den Grundstückskauf sollte selbst notariell beurkundet oder beglaubigt werden. Wird sie außerhalb Deutschlands unterschrieben, benötigt sie normalerweise eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen oder bei anderen Staaten eine vollständige Legalisation. Hinzu kommt eine beglaubigte Übersetzung ins Deutsche. Für diese Kette sind zwei bis drei Wochen einzuplanen. Der deutsche Notar sollte den Text liefern, weil eine im Ausland allgemein formulierte Vollmacht für das Grundbuchamt zu unbestimmt sein kann.
Geldwäscheprüfung und Kaufpreiszahlung
Fragen zur Herkunft des Geldes gehören zum Ablauf. § 10 GwG verpflichtet den Notar, die Beteiligten zu identifizieren. Bei einer Gesellschaft oder einem Treuhänder muss außerdem festgestellt werden, wer wirtschaftlich dahintersteht. Seit 2023 ist Bargeld beim Immobilienkauf praktisch ausgeschlossen. Der Kaufpreis muss nachvollziehbar überwiesen werden. Kontoauszüge und bei Geld aus einem Verkauf oder einer Erbschaft die zugrunde liegenden Nachweise sollten bereitliegen.
Auch der technische Zahlungsweg braucht Vorbereitung. Wer von einem Konto ohne Euro-Währung zahlt, trägt das Wechselkursrisiko und die Marge der Bank. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € kann allein die Differenz zwischen einem guten und einem nachlässigen Transfer einen vierstelligen Betrag ausmachen. Der Wechselkurs sollte erst festgelegt werden, wenn der Notar die Zahlungsaufforderung erteilt. Von einem Konto im eigenen Namen zu zahlen ist ebenfalls sinnvoll. Eine Zahlung durch Dritte löst Rückfragen aus, die vor Anerkennung des Zahlungseingangs geklärt werden müssen.
Die Fälligkeitsmitteilung des Notars ist der maßgebliche Auslöser für die Zahlung. Der Auftrag sollte nicht Wochen vorher erteilt werden, weil der Betrag dann zu früh oder zum falschen Wechselkurs bereitgestellt wird. Bei einer internationalen Überweisung muss der Käufer außerdem die Banklaufzeit, interne Annahmeschlusszeiten und die Bestätigung des Eingangs einplanen. Entscheidend sind die Verfügbarkeit des Geldes und sein nachvollziehbarer Eingang beim richtigen Empfänger.
- Persönlich beim NotarIdentität und Erklärung unmittelbar
- VollmachtForm, Umfang und Anerkennung vorab klären
- NachgenehmigungVertreter unterschreibt, Käufer genehmigt formgerecht
Quelle: BGB §§ 311b, 873 und 925, BeurkG, GwG und GBO; Stand August 2026
Finanzierung von außerhalb Deutschlands
Deutsche Banken finanzieren deutsches Grundvermögen auch für Personen ohne deutschen Wohnsitz, allerdings zu strengeren Bedingungen. Häufig liegt der Beleihungsauslauf bei sechzig bis siebzig Prozent. Einkommensnachweise müssen übersetzt werden. Banken bevorzugen Kreditnehmer mit Einkommen in Euro. Ein unbebautes Baugrundstück wird außerdem meist vorsichtiger finanziert als ein Haus, weil kein Gebäude als zusätzliche Sicherheit vorhanden ist.
Bei einer Finanzierung wird regelmäßig eine Grundschuld eingetragen. Dafür entstehen zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten, ungefähr nochmals in der Größenordnung der Grundgebühr, berechnet nach dem Darlehensbetrag. Die Unterlagen der Bank müssen vor dem Termin beim Notar vorliegen. Ein ausländischer Kreditgeber ohne Erfahrung mit dem deutschen Grundbuchamt braucht dafür oft mehrere Wochen länger.
Ein Kredit bei einer Bank im eigenen Land, abgesichert durch dort bereits vorhandenes Eigentum, kann bei einem Baugrundstück schneller sein. Die deutsche Bewertung, übersetzte Einkommensnachweise und die Grundschuld am deutschen Grundstück entfallen. Das Grundstück bleibt unbelastet, was den Abschluss vereinfacht. Dafür bleiben das Wechselkursrisiko und bei einem Fremdwährungskredit eine Schuld, die sich gegen ein in Euro bewertetes Grundstück bewegen kann. Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung muss vor der Terminvereinbarung vorliegen. Ein unterschriebener Vertrag bleibt verbindlich, auch wenn die Finanzierung danach scheitert.
Notar auswählen und Zuständigkeiten festlegen
Der Notar ist neutral. Trotzdem muss jemand den Auftrag erteilen, und in der Praxis bestimmt die zuerst beauftragende Seite häufig das Tempo. Verkäufer und Makler schlagen oft einen eigenen Notar vor. Das ist nicht automatisch problematisch, weil der Notar beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet ist. Ein Käufer aus der Ferne erkennt jedoch langsamer, welche Punkte im Entwurf fehlen, wenn der Text an den Gewohnheiten des Verkäufers ausgerichtet ist.
Zwei Forderungen sind unabhängig von der Auswahl sinnvoll. Der Notar sollte direkt mit dem Käufer schriftlich per E-Mail kommunizieren, nicht über den Makler. Rechtliche Inhalte, die ein Vermittler zusammenfasst, können dabei verfälscht werden. Außerdem sollte der vollständige Entwurf innerhalb der zweiwöchigen Frist vorliegen und nicht wegen eines Terminkalenders verkürzt werden. Notare in Deutschland kennen ausländische Käufer und führen die Korrespondenz häufig informell auf Englisch, auch wenn die Urkunde selbst Deutsch bleibt.
Kauf über eine Gesellschaft
Eine deutsche oder ausländische Gesellschaft kann deutsches Land halten. Die Grundregeln ändern sich dadurch nicht. Anders ist die Dokumentenlage: benötigt werden ein aktueller Handelsregisterauszug, Übersetzung und Apostille, ein Nachweis der Zeichnungsberechtigung und die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten nach § 11 GwG. Die Unterlagen müssen am Tag der Beurkundung aktuell sein. Bei einem ausländischen Register bedeutet das meist, sie erst wenige Wochen vorher zu beschaffen.
Die Unterlagen müssen am Tag der Beurkundung aktuell sein. Bei einem ausländischen Register bedeutet das meist, sie erst wenige Wochen vorher zu beschaffen. Auch die Vertretung muss eindeutig dokumentiert sein. Der Notar braucht den Nachweis, wer für die Gesellschaft unterschreiben darf, und die Unterlagen zur wirtschaftlich berechtigten Person. Ohne diesen Nachweis kann die Beurkundung nicht einfach durch eine allgemeine Erklärung ersetzt werden.
Eine Gesellschaft wird gelegentlich als Möglichkeit genannt, bei einem späteren Verkauf Grunderwerbsteuer zu sparen. Diese Idee verlangt Vorsicht. Die Regeln für Anteilsübertragungen wurden wiederholt verschärft und erfassen heute viele Modelle, die früher genutzt wurden. Die laufenden Kosten der Gesellschaft übersteigen bei einem einzelnen Grundstück oft die mögliche Ersparnis. Für ein Baugrundstück, auf dem ein eigenes Haus entstehen soll, ist persönliches Eigentum meist einfacher und günstiger.
Ein realistischer Zeitplan
| Schritt | Wer handelt | Übliche Dauer |
|---|---|---|
| Flurstück und kostenlose Kartenprüfung | Käufer | 1 Tag |
| Planungsauskunft der Gemeinde | Gemeinde | 1 bis 3 Wochen |
| Grundbuch, Baulasten und Anschlüsse | Behörden, Verkäufer | 2 bis 4 Wochen |
| Vollmacht, Apostille und Übersetzung | Käufer, ausländischer Notar | 2 bis 3 Wochen |
| Vertragsentwurf mit dem Käufer | deutscher Notar | 2 Wochen vor der Unterzeichnung |
| Beurkundung und Eintragung der Vormerkung | Notar, Grundbuchamt | 1 bis 3 Wochen |
| Zahlungsaufforderung und Überweisung | Notar, Käufer | Tage |
| Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer | Finanzamt, Käufer | 4 bis 8 Wochen |
| Eintragung als Eigentümer | Grundbuchamt | nach steuerlicher Freigabe |
Von der ersten Anfrage bis zur Eintragung als Eigentümer sind drei bis fünf Monate eine realistische Erwartung. Diese Dauer ist bei einem Auslandskauf nicht ungewöhnlich und allein kein Hinweis auf ein Problem.
Eigentum gibt kein Aufenthaltsrecht
Der häufigste Irrtum betrifft den Aufenthalt. Der Kauf einer Immobilie in Deutschland verschafft weder eine Aufenthaltserlaubnis noch ein Visum oder einen Vorteil in einem Einwanderungsverfahren. Für Immobilien gibt es keinen eigenen Investorenweg. Ein Eigentümer aus einem Nicht-EU-Staat darf nur auf der Grundlage einreisen, die auch ohne Grundstück gelten würde, normalerweise neunzig Tage innerhalb von einhundertachtzig Tagen im Schengen-Raum. Der Bau eines Hauses ändert daran nichts.
Für Bürger der EU und des EWR stellt sich diese Frage wegen der geltenden Freizügigkeit anders. Für alle anderen muss der Aufenthalt separat und vor der Bauplanung geklärt werden, wenn lange Aufenthalte auf dem Grundstück vorgesehen sind. Ein halbfertiges Haus und eine abgelehnte Aufenthaltserlaubnis bilden eine teure Verbindung. Maßgeblich ist die Auskunft eines Fachanwalts für Ausländerrecht, nicht die Aussage eines Immobilienmaklers.
Zusätzliche Kosten aus der Entfernung
Neben der Grunderwerbsteuer zum Satz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt, und ungefähr ein bis anderthalb Prozent für Notar und Grundbuch entstehen bei einem grenzüberschreitenden Kauf weitere Kosten. Dazu gehören die schriftliche Übersetzung der Urkunde, ein Dolmetscher beim Termin, die notarielle und apostillierte Vollmacht, beglaubigte Übersetzungen von Identitäts- und Einkommensunterlagen sowie der Währungsspread. Zusammen ergibt das häufig einen niedrigen vierstelligen Betrag. Diese Positionen erscheinen in keiner einfachen Prozentregel. Die Übersicht zu Kosten und Steuern ergänzt die Budgetplanung.
Wer vor Ort für den Käufer handelt
Ein aus dem Ausland organisierter Kauf braucht in Deutschland eine Person, die Post entgegennimmt, das Grundstück besichtigt und aufgrund der Vollmacht unterschreibt. Die falsche Auswahl ist für den Käufer besonders teuer, weil eine Grundstückskaufvollmacht ein weitreichendes Instrument ist.
Geeignet sind drei Varianten. Ein vom Käufer beauftragter deutscher rechtlicher Berater kostet für den Abschluss einige hundert Euro und verfügt über eine Berufshaftpflicht. Ein Vermesser oder Architekt kann die Besichtigung übernehmen und wird später beim Bau ohnehin gebraucht. Eine vertraute Privatperson ist günstiger, trägt aber das offensichtliche Vertrauensrisiko. Die Vollmacht an den Makler des Verkäufers ist keine gute Lösung, weil dessen Interesse vor allem dem Abschluss gilt.
Die Vollmacht sollte schriftlich begrenzt werden: auf dieses Grundstück, auf einen Höchstpreis und auf einen Zeitraum von einigen Monaten. Der deutsche Notar kann diese Grenzen in den Text aufnehmen. Eine enge Vollmacht wird vom Grundbuchamt ebenso akzeptiert wie eine weit gefasste.
Nach dem Eigentumswechsel
Das Grundbuch kann eine ausländische Anschrift aufnehmen, und die Korrespondenz geht dorthin. Daraus folgen zwei Pflichten. Der jährliche Grundsteuerbescheid kommt von der Gemeinde und muss aus dem Ausland bezahlt werden. Eine Dauerüberweisung oder eine Kontaktperson in Deutschland verhindert verpasste Fristen. Ein ungepflegtes Grundstück kann außerdem Anordnungen zur Verkehrssicherheit, zu Bewuchs oder Brandgefahr auslösen. Auch diese Schreiben kommen per Post. Eine Person in Deutschland, die Briefe öffnet und reagiert, sollte vor dem Kauf feststehen.
Die Steuer eines späteren Verkaufs ist eine eigene Frage. Deutschland besteuert den Gewinn aus einem privaten Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat bestimmt, wo der Gewinn letztlich versteuert wird. Die zehn Jahre beginnen mit dem Kaufvertrag und nicht mit der Eintragung. Zwischen beiden Daten können Monate liegen. Eine steuerliche Beratung sollte vor dem Verkauf erfolgen.
Für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer erhält der Käufer ohne deutschen Wohnsitz eine deutsche Steuernummer. Das Finanzamt vergibt sie während des Kaufs, ohne dass ein eigener Antrag erforderlich ist. Die Referenz sollte aufbewahrt werden. Dasselbe Amt kann bei einem späteren Verkauf erneut schreiben. Ein Schreiben an eine inzwischen aufgegebene Anschrift gilt als zugestellt. Änderungen der Anschrift sind dem Finanzamt und der Gemeinde schriftlich mitzuteilen, weil diese Stellen sie nicht automatisch von anderer Stelle erfahren.
Die Zustelladresse bleibt deshalb Teil der Kaufabwicklung. Sie muss auch dann funktionieren, wenn der Käufer längere Zeit nicht in Deutschland ist und eine Behörde eine Frist setzt.
Ein Grundstück, ein Dokument vor der Terminbuchung. Ein GrundCheck-Vorbericht klärt Flurstück und Planungslage, bevor Finanzierung, Reise und Notartermin festgelegt werden. Grundstück prüfen.
Erbschaft frühzeitig regeln
Ein deutsches Grundstück bleibt für die Nachfolge deutsches unbewegliches Vermögen. Der Nachlass eines ausländischen Eigentümers berührt daher zwei Rechtsordnungen. Innerhalb der Europäischen Union gilt grundsätzlich das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts des Verstorbenen. Im Testament kann stattdessen das Recht der Staatsangehörigkeit gewählt werden. Diese Wahl muss zu Lebzeiten getroffen werden. Außerhalb der Union haben die deutschen Regeln für unbewegliches Vermögen in Deutschland größeres Gewicht.
Unabhängig vom Ergebnis brauchen die Erben für die Eintragung als Eigentümer in Deutschland anerkannte Dokumente. Bei einem ausländischen Nachlassverfahren bedeutet das Übersetzung, Apostille und manchmal einen zusätzlichen deutschen Erbschein. Dieses Verfahren kostet Geld und dauert Monate. Die Erben werden damit oft unvorbereitet konfrontiert. Eine kurze, auf das deutsche Grundstück abgestimmte Klausel im bestehenden Testament kann den späteren Aufwand deutlich verringern.
Die Frage sollte nicht erst nach dem Todesfall aufkommen. Bei einer ausländischen Urkunde ist früh zu klären, welche Stelle sie in Deutschland anerkennt und welche Übersetzung erforderlich ist. Die Erben brauchen außerdem Zugang zu Kaufvertrag, Grundbuchdaten und Vollmachtsunterlagen. Werden diese Dokumente nicht auffindbar, verlängert sich die Eintragung zusätzlich. Eine geordnete Ablage beim Eigentümer oder einer Vertrauensperson reduziert diesen Verwaltungsaufwand.
Landesrecht: wo es abweicht
Das Bau- und Grundstücksrecht hat mehrere Ebenen. Die zentrale Einordnung steht im Bundesrecht, etwa in den Vorschriften des BauGB, BGB oder GBO. Das Bundesrecht legt den gemeinsamen Rahmen fest; einzelne Anforderungen können deshalb überall gleich sein.
Abstände, Vermessung, Baulasten und Verfahrensfragen ergeben sich zusätzlich aus dem Landesrecht und der Bauordnung des Landes. Ob eine Satzung gilt, welche Unterlagen verlangt werden oder ob örtliche Beiträge anfallen, entscheidet die Gemeinde in ihrer Satzung oder im konkreten Verfahren. Prüfen Sie die Abweichung über die Kosten und Steuern und lassen Sie sich die zuständige Stelle nennen.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- Notarsprache und Entwurf: § 16 BeurkG und § 17 BeurkG. Verlesen der Urkunde: § 13 BeurkG.
- Identifikation und Mittelherkunft: § 10 GwG und § 11 GwG.
- Vertrag und Eigentumswechsel: § 311b BGB, § 873 BGB, § 883 BGB und § 925 BGB; steuerliche Freigabe § 22 GrEStG.
- Genehmigung für Land- und Forstflächen: § 2 GrdstVG mit dem jeweiligen Ausführungsgesetz des Landes. Gemeindliches Vorkaufsrecht: §§ 24 ff. BauGB.
- Kostenlose Flurstücksdaten in Brandenburg: Brandenburg-Viewer und GEOBROKER. Bodenwerte in Brandenburg: Bodenrichtwertportal Brandenburg.
Stand der Angaben: August 2026. Dies ist eine allgemeine Information für Käufer und keine Rechts- oder Steuerberatung für ein konkretes Grundstück. Weiterlesen: Notartermin und Kaufabwicklung, Kaufcheckliste und Kosten und Steuern.
Zwei Sonderfälle lohnen einen eigenen Blick: Erbbaurecht statt Eigentum, Kauf in der Zwangsversteigerung.