Dienstbarkeiten und Wegerecht in Brandenburg: Risiken in Abteilung II vor dem Grundstückskauf

In Brandenburg entscheidet Abteilung II des Grundbuchs oft schneller über die Realisierbarkeit als der Grundriss. Wer ein Grundstück kauft, muss klären, welche Lasten an dem Preis und an der Nutzung hängen bleiben. Der Leitfaden zeigt, was Sie vor der Finanzierung, vor dem Notartermin und vor der Bauplanung konkret prüfen sollten.

Was in Abteilung II steht und warum diese Abteilung am schnellsten blockiert

In der Brandenburgischen Praxis wird Abteilung II des Grundbuchs oft zu spät ernst genommen. Abteilung I nennt die Eigentumslage, Abteilung II nennt aber die Nutzungsgrenzen. Genau dort entstehen fast immer die größten Projektverluste, weil kurze Einträge scheinbar harmlos klingen und doch den Baualltag kippen können. Ein Satz im Grundbuch kann den eigentlichen Wert eines Grundstücks verändern, wenn er einen Zugang sperrt, eine Fläche freihält oder eine technische Nutzung vorgibt.

Bei der Lektüre von Abteilung II gilt eine simple Reihenfolge. Erst prüfen Sie den vollständigen Eintragstext, dann die Bezugnahme auf Zusatzdokumente, anschließend die Rechtsnatur. Viele Einträge sind nur der Einstieg in eine weiterführende Vereinbarung. Für Käufer bedeutet das: Erst danach wird der Kaufplan belastbar. Die Kaufcheckliste sollte als erste operative Hürde Abteilung-II-Lasten markieren und nicht erst nach dem Notartermin schließen.

Der zweite Schritt ist der Abgleich mit dem räumlichen Nachweis. Viele Lasten beziehen sich auf konkrete Meter oder Flächen. Ohne den Abgleich mit Flur und Grenzpunkten bleibt unklar, was genau wegfällt oder was wirklich erlaubt bleibt. Deshalb lesen viele Berater den Verweis in der Eintragung über Grundbuch und ALKIS ein, bevor sie einen Kosten- oder Bauzeitplan freigeben.

Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB – drei Erscheinungsformen inklusive Bauverbotsregelung

§ 1018 BGB ordnet die Grunddienstbarkeit als dingliches Verhältnis zwischen einem herrschenden und einem dienenden Grundstück ein.

Die drei gesetzlich anerkannten Erscheinungsformen sind: Erstens darf das herrschende Grundstück in einzelnen Beziehungen genutzt werden, etwa im Rahmen eines Wegerechts, eines Leitungsrechts oder des Zugangs.

Zweitens dürfen auf dem dienenden Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden, typischerweise ein Bauverbot oder eine Höhenbeschränkung.

Drittens ist die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen, die sich aus dem Eigentum am belasteten Grundstück gegenüber dem herrschenden Grundstück ergibt.

Aus Käufersicht ist wichtig, ob die Last nur eine Person nutzt oder tatsächlich das herrschende Grundstück absichert. Diese Unterscheidung entscheidet über Verwertbarkeit im späteren Grundstücksverkehr, über Finanzierungslogik und über mögliche Anpassungen im Kaufvertrag.

§ 1019 BGB – Nutzungsbereich des herrschenden Grundstücks und Grenzen des Rechts

§ 1019 BGB verlangt, dass die Dienstbarkeit einen Vorteil für die Nutzung des herrschenden Grundstücks bringt. Der Inhalt der Last darf diesen Vorteil nicht überschreiten.

In Abteilung II steht oft: „Dienstbarkeit der Benutzung entsprechend Bestandsaufnahme“. Dann ist der Blick auf die beigefügte Urkunde oder Bewilligungsentscheidung entscheidend. Ist der Umfang nicht eindeutig festgelegt, entsteht ein erhebliches Prüfungsrisiko.

Für den Käufer ist die Frage operativ: Welche Flächen bleiben für Gebäudebereich, Zufahrt, Nebengebäude oder Leitungstrassen verfügbar? Wenn § 1019 BGB auf eine Nutzung hinweist, die den Baukörper blockiert, verändert das sofort die Wertansicht, den Verkaufspreis und die Reihenfolge der Folgeprüfungen.

Ausführung und Unterhaltung nach §§ 1020 bis 1022 BGB – wer zahlt für Zufahrt und Einrichtungen

§§ 1020 bis 1022 BGB regeln, wie bestehende Einrichtungen im Rahmen der Dienstbarkeit genutzt und erhalten werden. Diese Normgruppe ist für Käufer zentral, weil sie nicht nur die abstrakte Belastung beschreibt, sondern den laufenden Betrieb betrifft. Wenn Leitungen, Tore, Stützstrukturen oder befestigte Wege durch die Eintragung abgesichert sind, muss klar sein, wer Reparatur, Beschilderung, Winterservice oder Lastkontrollen organisiert.

Die häufigste Fehlerquelle ist, dass der Eintrag nur die Nutzung beschreibt, aber die Unterhaltungspflicht nicht konkret benennt. Dann entstehen Streitpunkte nach der Eigentumsumschreibung, etwa ob der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Instandhaltung tragen oder der Berechtigte die Kosten übernimmt. Für die Kaufentscheidung zählt diese Frage wie eine Genehmigungspflicht: eine unklare Kostenverteilung kann die Bauphase nicht nur verzögern, sondern auch die Renditewirkung auf den Kaufpreis reduzieren.

Praktisch sichern Sie die Pflichtverteilung immer schriftlich über die zugehörige Urkunde. Ist keine Kostenzuweisung erkennbar, prüfen Sie, ob ein Ergänzungsvertrag vorgesehen ist oder ob eine gerichtliche Festlegung nötig werden könnte. Bei neuem Erwerb ist es sinnvoll, diese Frage schon im Vorfeld neben Erschließung und Zufahrt zu prüfen und als Bedingung in der Kaufstruktur zu hinterlegen.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB und Nichtübertragbarkeit nach § 1092 BGB

§ 1090 BGB ermöglicht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit als dingliches Recht zugunsten einer bestimmten Person oder eines Instituts. Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist sie nicht an ein herrschendes Grundstück gebunden. Typisch sind Rechte, die an einen bestimmten Berechtigten adressiert sind.

§ 1092 BGB bestimmt: Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar; bei einer natürlichen Person erlischt sie mit deren Tod. Bei juristischen Personen endet sie nur mit dem in der Eintragung vorgesehenen rechtlichen Schicksal.

In der Praxis bedeutet das: Jede Last nach § 1090 oder § 1092 BGB benötigt Prüfung auf Fortbestand, Zuständigkeit und etwaige Fortführungsabreden. Viele Käufer merken den Effekt erst spät, wenn ein Inhaberwechsel ansteht oder Finanzierungen zusätzliche Sicherheiten verlangen. Genau deshalb wird diese Kategorie als gesonderter Risikocluster geführt.

Brandenburger Sonderregel: Altverpflichtungen vor dem 1. Juli 2016 als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 84 BbgBO

In Brandenburg liegt eine besondere Systemgrenze bei der Wiedereinführung der Baulast und des Baulastenverzeichnisses mit Rechtsgrundlage § 84 BbgBO am 1. Juli 2016. Alte, vor diesem Datum bestehende Sicherungen wurden nicht automatisch im gleichen Registerbild geführt. Viele wurden auf Grundlage beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten im Grundbuch weitergeführt. Für den Käufer ist dieses Fenster die häufigste Ursache für überraschende Beschränkungen.

Ein leeres Baulastenverzeichnis ist kein Nachweis der Lastenfreiheit. Ein fehlender Eintrag im aktuellen Verzeichnis bedeutet nicht automatisch, dass keine Altverpflichtung existiert. Wenn eine frühere Sicherung in Abteilung II fortgeführt wurde, wirkt sie weiter, solange sie nicht ordnungsgemäß ersetzt oder aufgehoben wurde. Genau dieser Punkt entscheidet über Umplanung, Bauantragstermin und den realen Kaufpreis.

Der sichere Weg besteht in der parallelen Prüfung: aktueller Baulastenstand, historische Belastungen in Abteilung II, und Dokumente über etwaige Umstellungen. Die Verbindung dieser drei Ebenen verhindert Fehleinschätzungen bei der Due Diligence. Ein praktischer Hinweis für Käufer: Wenn die Altlage nur über den Grundbuchauszug auffindbar ist, muss diese Quelle vor dem Vertragsabschluss als bindende Grundlage behandelt werden, auch wenn das Baulastenblatt leer erscheint.

Baulast und Dienstbarkeit – zwei getrennte Systeme, ein häufiges Missverständnis

Baulast ist öffentlich-rechtlich geprägt und bindet die baurechtliche Zulässigkeit an eine hoheitliche Sicherung. Dienstbarkeit ist zivilrechtlich als dingliches Recht im Verhältnis der Grundstücke ausgestaltet. Diese beiden Welten dürfen nicht vermischt werden. In der Verhandlungspraxis führt diese Vermischung schnell zu falschen Erwartungen, etwa wenn ein Verkäufer sagt, eine Sache sei „nur Baulast“ oder „nur Dienstbarkeit“, ohne Beleg anzugeben.

In Brandenburg ist die Folgeanalyse deshalb klar: Eine Baulast sagt vor allem etwas zur behördlichen Genehmigungslogik, eine Dienstbarkeit sagt etwas zur privatrechtlichen Nutzungssicherung zugunsten eines Grundstücks oder einer Person. Beide können denselben Sachverhalt tangieren, aber die rechtlichen Hebel sind verschieden. Deshalb braucht der Käufer beide Texte nebeneinander, nicht nacheinander. Und wenn ein Konflikt entsteht, sind oft Bank, Notar und Bauamt mit unterschiedlichen Maßstäben unterwegs.

Für einen schnellen Vergleich können Sie sich merken: Baulast betrifft vor allem Verpflichtungserklärungen gegenüber der Bauaufsicht, Dienstbarkeit betrifft die Beschränkung der dinglichen Stellung gegenüber einem Berechtigten. Die Grenze ist in Verhandlungen oft der Kern des Preiskorrekturgesprächs, weil eine Baulast erst durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde erlöschen kann, während eine Dienstbarkeit ohne Löschungsbewilligung oft schwerer zu lösen ist.

Wohnungsrecht nach § 1093 BGB – Auswirkungen auf Nutzung, Finanzierung und Kaufpreis

§ 1093 BGB regelt das Wohnungsrecht als höchstpersönliches Nutzungsrecht auf einem Grundstück oder auf Räumlichkeiten. Auch wenn kein klassischer Wegerechtsfall, kann es in Brandenburger Kaufverträgen weiterhin relevant sein, weil es die wirtschaftliche Nutzung direkt begrenzt. Ein bestehendes Wohnungsrecht kann die Verfügbarkeit des Grundstücks oder bestimmter Flächen deutlich einschränken.

Typische Folgen im Projekt sind nicht nur der Wegfall einer vollständigen freien Nutzung, sondern auch der Einfluss auf die Bankprüfung. Während beim Notartermin die formelle Eigentumsübertragung nach § 311b BGB korrekt laufen kann, verlangen Kreditgeber oft Nachweise, ob ein Wohnungsrecht fortbesteht und wie der Umfang im Zeitablauf gesichert ist. Ist die Nutzungsperspektive eingeschränkt, reduziert das die Beleihungsfähigkeit oder verschiebt Nebenbedingungen der Finanzierung.

Praktisch ist zu prüfen, ob das Recht nur auf bestimmte Gebäudeteile, ein Nutzungsmodul oder eine Gesamtfläche verweist. Der Wortlaut der Eintragung ist hier entscheidend. Ergänzen Sie diese Prüfung mit Kaufcheckliste und Notartermin und Kaufabwicklung, damit der Finanzierungsstatus an den echten Nutzungsumfang angepasst bleibt.

Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB – starkes Nutzungsrecht mit echten Auswirkungen

§§ 1030 ff. BGB eröffnen den Nießbrauch als umfassendes Nutzungsrecht, das den Eigentümer in seiner Verfügungs- und Nutzungsfreiheit deutlich begrenzt. Für Käufer ist das nicht nur ein rechtlicher Hinweis, sondern ein konkreter Hinweis auf Bau- und Nutzbarkeitsthemen. Wer ein Grundstück mit bestehendem Nießbrauch erwirbt, erwirbt formal Eigentum, aber nicht die volle Nutzungshoheit.

Das Recht umfasst typischerweise die Nutzung der Früchte und den Ausschluss bestimmter Eigentümerhandlungen am belasteten Objekt. In der Baulandpraxis kann das dazu führen, dass Nutzungszeiten, Bauphasen oder Zufahrtsregelungen anders abgestimmt werden müssen. Wenn ein Nießbrauch nicht klar befristet oder technisch abgegrenzt ist, steigt die Verhandlungsdauer mit der Bank deutlich, weil die Vollausnutzbarkeit nicht sofort feststeht.

Der Käufer sollte deshalb vor der Finanzierungszusage eine klare Priorisierung vornehmen, ob ein Erwerb mit Nießbrauch wirtschaftlich bleibt oder ob ein Nachtragskaufpreis mit klarer Frist sinnvoller ist.

Reallast nach § 1105 BGB – wiederkehrende Leistungen am Grundstück

§ 1105 BGB behandelt die Reallast als dingliches Recht, das am Grundstück eine Leistungspflicht knüpft. Im Gegensatz zu reinen Duldungsrechten geht es hier um die fortlaufende Leistungspflicht, die nicht nur den Bauablauf, sondern auch den laufenden Betrieb beeinflusst. Für Käufer ist die Reallast deshalb bedeutsam, auch wenn sie nach außen nicht wie ein klassischer Weges- oder Bauverbotsfall wirkt.

Praxisbeispiel: Die Last kann sich auf Zahlungen, Instandhaltungspauschalen oder Leistungen an einen Berechtigten richten, die an das Grundstück gebunden sind. Solche Pflichten werden oft spät im Vergleich mit der Grundstücksübergabe sichtbar, wenn der Kaufpreis bereits verhandelt wurde. Deshalb gehört die Reallastprüfung zu den frühen Dokumenten. Unklare Leistungsbestandteile wirken sich direkt auf die Renditeprognose aus.

Bei der Prüfung koppeln Sie § 1105 BGB an die konkrete Vertragsstruktur. Wenn die Leistung als übertragbar, befristet oder bereits abgelaufen bezeichnet ist, kann die Last planbar bleiben; wenn der Umfang offen bleibt, ist der Kauf mit Risiken verbunden. Verlangen Sie immer eine klare Dokumentation, nicht nur den Hinweis „es bestehen Lasten“.

In vielen Fällen ist die Verbindung mit der Frage nach Verkehr und Erschließung hilfreich, weil Erschließungsleistungen ebenfalls in Leistungsströmen auftauchen können. Das können Sie im Anschluss prüfen über den Leitfaden Infrastruktur und Anschlüsse.

Notwegerecht nach § 917 BGB – kein Automatismus aus Eintrag, kein Ersatz für jede Zufahrtssicherung

§ 917 Abs. 1 BGB gibt dem Eigentümer eines Grundstücks, dem die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, einen Anspruch darauf, dass der Nachbar die Benutzung seines Grundstücks duldet.

Für die Kaufpraxis ist entscheidend: Das Notwegerecht ist in der Regel nicht im Grundbuch nachweisbar; es entsteht kraft Gesetzes, sobald die Voraussetzungen vorliegen. Der Nachbar hat dafür nach § 917 Abs. 2 BGB Anspruch auf eine Geldrente, die Notwegrente. Diese Rente ist keine Miete und hängt nicht davon ab, ob die Beteiligten sich darauf geeinigt haben.

Eintragungen im Grundbuch betreffen typischerweise nur vertraglich bestellte Wegerechte als Grunddienstbarkeiten. Der Anspruch hängt also nicht von einer Eintragung ab.

In Brandenburg ist die Unterscheidung wichtig: Notwegerecht ist nicht mit öffentlich-rechtlichen Erschließungsinstrumenten zu verwechseln.

Typische Fallhöhe für Käufer: § 917 BGB kann zu einer Duldungspflicht führen, aber der Umfang hängt von der konkreten Grundstücksbeziehung ab. Die zugehörigen Nutzungskosten und Unterhaltspflichten müssen separat geklärt werden. In der Praxis prüfen Sie den Zugang erst zusammen mit Vermessung und Grenzen sowie mit der geplanten Baukostenstruktur.

Wegerecht im Schnitt: Ausschluss nach § 918 BGB bei Teilung und alternativen Verbindungen

§ 918 BGB schließt ein Notwegerecht aus, wenn der Mangel der Verbindung auf einer willkürlichen Handlung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks beruht. Das gilt auch, wenn ein Grundstücksteil veräußert wurde und dadurch die Verbindung weggefallen ist.

In der Praxis kann genau diese Konstellation zur Falle werden: Wer ein Grundstück im Grenzbereich veräußert, kann ohne weitere Verbindung ohne Notwegerecht dastehen.

Bei jeder Teilung müssen Sie deshalb prüfen, ob nach der Teilung eine andere zumutbare Verbindung besteht. Sonst droht, dass der Käufer trotz früherer Annahme ohne gesicherte Zufahrt bleibt.

Diese Prüfung hängt eng mit der Frage zusammen, ob der Grundstücksverkehr überhaupt genehmigungsreif ist. In Grenzfällen verbinden Käufer den Hinweis zu § 918 BGB mit der Prüfung über Bauantrag und Bauvoranfrage am Landkreis, nicht nur mit der reinen Eintragung. So vermeiden Sie falsche Zeitfenster.

Rang nach § 879 BGB – warum die Reihenfolge der Einträge die Finanzierung steuert

§ 879 BGB regelt den Rang der Rechte im Grundbuch. In der Immobilienfinanzierung ist dieser Passus keine bloße Theorie; er bestimmt, was im Konfliktfall leichter durchsetzbar ist. Ein später eingetragenes Recht kann bei konkurrierenden Belastungen wirtschaftlich schwächer durchsetzbar sein, wenn es nicht entsprechend abgesichert ist. Daraus folgt für Käufer: Nicht jede Last ist gleich bedeutsam, nicht jedes Recht wird gleich schnell erfüllt.

Für Banken ist die Rangfolge oft zentral, weil Sicherungsrechte und bestehende Lasten direkt auf Beleihungswert und Auszahlungstermine wirken. Sie prüfen deshalb nicht nur, ob die Eintragung vorhanden ist, sondern auch, ob sie nachrangig oder vorrangig steht. Eine korrekte Ranganalyse ist besonders wichtig, wenn Sie Abteilung II mit möglichen Belastungen, Rechten zugunsten Dritter und künftigen Umgestaltungen zusammenführen.

Die praktische Folge: Wenn der Rang ein Problem birgt, verschiebt sich oft die Verhandlungsstruktur. Entweder der Käufer akzeptiert eine Anpassung gegen Preisnachlass, oder der Vertrag enthält eine Bedingung, bis zu der der Eintrag bereinigt oder finanziell abgefedert ist. In jedem Fall muss der Rang im Vertrag transparent bleiben, sonst verliert die technische Prüfung vor dem Notartermin an Wirksamkeit.

Löschung von Lasten: § 875 BGB und Formvorgaben nach § 29 GBO

§ 875 BGB verweist auf die Löschung als Vollzugsvorgang, wenn die rechtliche Grundlage entfällt oder die Parteien sie aufheben. In der Praxis steht nicht der Antrag, sondern die nachweisbare Löschungsbewilligung im Zentrum. Ohne wirksame Löschungsbewilligung bleibt die Last im Grundbuch sichtbar und belastet Nutzung, Finanzierungszeit und Bauablauf. § 29 GBO regelt die Formstrenge für solche Erklärungen im Grundbuchverfahren, weshalb eine ordentliche notarielle Form häufig nötig ist.

Für den Käufer ist entscheidend, ob der Berechtigte im Text weiterhin existiert und ob der Rechtsnachfolger klar benannt ist. Ist der Berechtigte als natürliche Person nicht mehr vorhanden oder ist die Rechtsverfolgung ungeklärt, kann die Löschung blockieren. Genau hier entstehen Friktionen, wenn nur der inhaltliche Zweck erfüllt wurde, die Registerkette aber offen ist. Eine solche Konstellation gehört nicht auf die lange Bankspur, sondern muss als harte Verhandlungsbedingung früher in den Vertrag.

Die Folgewirkung ist operativ: Eine noch nicht löschbare Dienstbarkeit verlängert die Projektphase. Deshalb ist es sinnvoll, bereits vor der Unterschrift festzulegen, welche Lasten zwingend im Rahmen des Abschlusses bereinigt sein müssen und welche nur mit Frist und Sicherung verbleiben dürfen. Dokumente über Zustimmungsfähigkeit des Berechtigten sowie Vollmachten müssen früh geprüft werden, damit der Notartermin nicht in einem Registerhänger endet.

Tabelle: Welche Abteilung-II-Einträge typischerweise den Kauf verändern

Was in den Notarvertrag muss: übernommen, zu löschende Lasten und Preisfälligkeit

Im notariellen Kaufvertrag sollten drei Blöcke separat benannt werden. Block eins: Lasten, die der Käufer übernimmt, inklusive des genauen §-Bezugs, Flächenbereichs und Nutzungsumfangs. Block zwei: Lasten, die zwingend gelöscht werden sollen, mit Namen des Löschungsberechtigten und Frist. Block drei: Lasten, deren Bestehen toleriert wird, weil sie bereits im Kaufpreis berücksichtigt sind oder baurechtlich nicht verhandelbar sind.

Die Zahlungsmechanik sollte daran geknüpft sein. Eine gängige Konstruktion ist die Verknüpfung der Restkaufpreisforderung mit der Vorlage einer vollständigen Löschungsbewilligung für zentrale Lasten. So bleiben Preis und Risiken konsistent. Wenn die Aufhebung nicht rechtzeitig möglich ist, sollte ein Rücktrittsrecht für den Fall der Nichtbereinigung innerhalb der Bankfrist vereinbart werden. Diese Logik verhindert, dass der Kaufvertrag formal sauber, aber wirtschaftlich unklar bleibt.

Ergänzen Sie diese Punkte gegenüber der Finanzierung und dem Notar in Verbindung mit Kosten und Steuern. Damit wird klar, welche Kostenblöcke als Transaktionskosten gelten und welche als projektbedingte Nachbelastung. Parallel kann der Notar die Übergabeklauseln direkt auf die Löschungswege nach § 875 BGB und die Form nach § 29 GBO abstimmen.

Wie ein konkreter Abteilung-II-Eintrag gelesen wird und wo das Quell­dokument bestellt werden kann

In der Praxis beginnt jede Prüfung mit einem vollständigen Wortlaut, nicht mit der Rubriküberschrift. Bei einem Eintrag lesen Sie zuerst: belastete Fläche, Berechtigter, Art des Rechts, Zweck, Befristung oder Übertragungsgrenze. Danach folgt der Hinweis auf das Quelldokument, etwa eine Urkunde, Bewilligung oder ergänzende Entscheidung. Ohne dieses Dokument ist die Eintragung oft nicht operational lesbar.

Bestellen Sie die Quelle über die notarielle Ausfertigung beim Grundbuchamt (Amtsgericht) oder über den Notar. Wichtig ist die Kopie im aktuellen Stand, nicht eine alte Fassung. Wenn das Dokument auf einen Aufgabenzusammenhang verweist, holen Sie diesen mit. Parallel holen Sie die Grenzeinträge über eine Vermessung und verknüpfen Sie sie mit dem textlichen Umfang der Last. So merken Sie rechtzeitig, ob ein kurzer Eintrag in der Praxis nur eine Formalie ist oder den Bauplan über Monate aufhält.

Ein häufiger Praxisfehler ist, dass der Käufer nur auf den ersten Satz schaut. Das funktioniert bei Wegerecht, Beschränkungsrechten oder Leistungspflichten nicht. Ergänzend sollte die Reihenfolge mit Baulasten und Beschränkungen abgeglichen werden, damit historische und aktuelle Instrumente nicht vermischt werden. Wenn die Dokumente unterschiedliche Adressaten nennen, ist die Last in der Regel noch zu klären, bevor die Ausführungsplanung startet.

Schritt-für-Schritt-Liste vor dem Kaufabschluss

Stellen Sie die Prüfung in acht Blöcke mit Datum, Quelle und Verantwortlichkeit. Nummer eins: Grundbuchauszug Abteilung II vollständig abholen. Nummer zwei: alle relevanten Quellen je Eintrag prüfen und den Flächenbezug klären. Nummer drei: Altverpflichtungen vor dem 1. Juli 2016 dokumentieren. Nummer vier: Rangfragen nach § 879 BGB mit der Bank abstimmen. Nummer fünf: Notwegerecht nach §§ 917 und 918 BGB im Zufahrtskonzept prüfen. Nummer sechs: Kostenfolgen für Umplanungen festhalten. Nummer sieben: Löschungswege nach § 875 BGB benennen. Nummer acht: Notartermin mit Datum, Fristen und offenen Punkten strukturieren.

Erst wenn alle acht Blöcke belegt sind, beginnt die eigentliche Angebotsentscheidung. Danach prüfen Sie ergänzend Vermessung und Grenzen sowie Infrastruktur und Anschlüsse, weil die reine Rechtsprüfung ohne diese Flächenlogik oft unvollständig bleibt. Bei offenen Punkten sollte der Preis nicht freigegeben werden.

Im Zweifel gilt: kein Risiko im Text, sondern Risiko im Ablauf. Ein sauberer Ablauf verhindert, dass der Käufer mit scheinbar kleinen Einträgen große Bauzeit- und Wertverluste trägt.