Geoportale der 16 Bundesländer im Vergleich

Drei Datenfragen vor dem Kauf

Ein Geoportal ist selten nur eine Karte. Es bündelt Geobasisdaten, Planungsinformationen und Fachlayer, die von verschiedenen Stellen gepflegt werden. Für ein Grundstück sind drei Fragen getrennt zu beantworten: Was ist planungsrechtlich zulässig, wo liegen Flurstück und Gebäude, und welcher Bodenwert gilt als Vergleichsgröße?

Die Länder bieten dafür unterschiedliche Einstiege. Manche Oberfläche führt direkt zu Bauleitplanung und ALKIS, andere verweist auf ein eigenes Bodenrichtwertsystem oder auf kommunale Dienste. Der Name des Portals sagt weniger aus als Datenstand, Metadaten und zuständige Stelle.

Den Bebauungsplan richtig lesen

Ein Kartendienst kann die Umringe eines Bebauungsplans zeigen, seine textlichen Festsetzungen aber nur verlinken oder verkürzt wiedergeben. Für die Bebaubarkeit müssen Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Begründung, örtliche Satzungen und mögliche Änderungen zusammen gelesen werden. Nach § 10 BauGB wird der Bebauungsplan als Satzung beschlossen; die Gemeinde bleibt Trägerin der verbindlichen Planung.

Die Abfrage nach § 30 BauGB beginnt deshalb mit der exakten Flurstücksnummer und der richtigen Planfassung. Ein farbiger Layer kann eine Baugrenze, eine Nutzungsart oder eine überlagernde Festsetzung zeigen, aber nicht zuverlässig erklären, ob eine Befreiung, eine Baulast oder eine Ausnahme greift. Die Prüfung von Bebauungsplan und Bebaubarkeit braucht die Originalunterlagen.

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ALKIS ist Geobasis, kein Grundbuch

ALKIS beschreibt Flurstücke, Lagebezeichnungen, tatsächliche Nutzung und häufig Gebäudeumringe. Es ist für die Identifikation eines Grundstücks sehr nützlich, beweist aber weder Eigentum noch jede privatrechtliche Grenze. Eigentümerdaten und Belastungen stehen im Grundbuch; der Zugang richtet sich nach dem berechtigten Interesse, unter anderem nach § 12 GBO.

Eine ALKIS-Linie auf dem Bildschirm ist zudem keine Grenzfeststellung. Ungenaue Darstellungen entstehen durch Maßstab, generalisierte Geometrie, alte Vermessungen oder die Überlagerung mit Luftbildern. Bei einem Grenzzaun, einer geplanten Garage oder einer Teilung sollte das zuständige Vermessungsamt oder ein öffentlich bestellter Vermesser hinzugezogen werden. Die Gegenüberstellung von Grundbuch und ALKIS zeigt, welche Frage jedes System beantworten kann.

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Bodenrichtwert als Vergleichsgröße

Der Bodenrichtwert beschreibt nach § 196 BauGB den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für eine Bodenrichtwertzone. Er ist eine statistische Orientierung, kein Verkehrswert des einzelnen Flurstücks. Zuschnitt, Erschließungszustand, Baurecht, Hang, Altlasten und Dienstbarkeiten können den konkreten Wert deutlich verändern.

Für die Abfrage zählt das Bezugsdatum. Ein aktueller Wert kann sich auf einen Stichtag beziehen, der vor dem Kaufangebot liegt. Nach § 199 BauGB und den dazugehörigen Regelungen arbeiten die Gutachterausschüsse mit Zonen und wertbestimmenden Merkmalen. Ein kostenloser Kartenausschnitt ersetzt keine Auskunft mit den vollständigen Eigenschaften der Zone. Die Einordnung von Bodenrichtwert und Grundstückswert ergänzt diese Abfrage.

Die 16 Landesgeoportale

Die Übersicht nennt je Land den offiziellen Zugang, der in den Datensätzen für die Grundstücksprüfung hinterlegt ist. Daraus folgt nicht, dass jeder Dienst dort identisch funktioniert. Bei einem Land öffnet sich ein Kartenviewer, bei einem anderen eine Metadatenseite mit Weiterleitungen zu ALKIS, Bauleitplanung oder Bodenrichtwert.

Stand: August 2026. Die Tabelle bezeichnet den landesweiten Einstieg, nicht die verbindliche Auskunft zu einem konkreten Flurstück. Für Planfassung, Grenzverlauf und Bodenrichtwertzone ist der jeweilige Fachdienst oder die Gemeinde maßgeblich.

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Warum die Länder verschiedene Einstiege anbieten

Geodaten werden föderal und fachbezogen organisiert. Das Landesrecht bestimmt Infrastruktur und Zugangsstellen, während Katasterämter, Gutachterausschüsse und Gemeinden ihre eigenen Daten liefern. Deshalb können zwei Länder gleichartige Informationen unter verschiedenen Menüs führen oder die kommunale Bauleitplanung nur über eine Suchkarte verlinken.

Stadtstaaten haben eine andere Verwaltungsstruktur als Flächenländer. In Hamburg, Berlin oder Bremen liegen viele Aufgaben bei Landes- oder Bezirksstellen; anderswo muss die Gemeinde die rechtsverbindliche Planfassung bereitstellen. Ein landesweiter Viewer verhindert diese Zuständigkeitsgrenze nicht.

Metadaten und Kartenstand prüfen

Vor dem Speichern eines Screenshots sollte der Datenstand notiert werden. Prüfen Sie Aktualisierungsdatum, Maßstab, Koordinatensystem, Genauigkeit, Dienstbetreiber und die Lizenz des Layers. Bei WMS- oder Kacheldiensten ist sichtbar, was der Viewer rendert; die Metadaten erklären, welche Objektklasse tatsächlich dahinterliegt.

Bei einem Bebauungsplan sollten Planname, Beschlussdatum und Änderungsstand notiert werden. Bei ALKIS sind Flurstücksnummer, Gemarkung und Auszugstermin entscheidend. Für den Bodenrichtwert gehören Stichtag, Zone, Entwicklungszustand und Grundstücksmerkmale in die Notiz. Erst diese Kombination macht eine spätere Prüfung nachvollziehbar. Nach § 1 und § 3 des jeweiligen Geodatenrechts können Zugangs- und Bereitstellungsregeln landesrechtlich unterschiedlich ausgestaltet sein.

Ein Dienst kann technisch erreichbar sein und dennoch veraltete oder unvollständige Daten anzeigen. Prüfen Sie deshalb, ob die Gemeinde eine neuere Planfassung, das Vermessungsamt einen aktualisierten Auszug oder der Gutachterausschuss eine korrigierte Zone führt. Die Karte ist nur der Einstieg, nicht die letzte Instanz. Jeder Layer braucht deshalb eine eigene Plausibilitätsprüfung.

Auch ein grünes Symbol oder eine farbige Fläche ist keine rechtliche Bewertung. Schutzgebiete, Überschwemmungsflächen, Altlasten und Denkmale können aus verschiedenen Fachdiensten stammen. Für die Denkmalschutzregeln und Denkmalbereiche muss die zuständige Denkmalstelle zusätzlich geprüft werden.

Arbeitsablauf für ein Kaufgrundstück

Beginnen Sie mit Gemarkung, Flur und Flurstück. Speichern Sie den ALKIS-Auszug mit Datum, öffnen Sie die Bauleitplanung und lesen Sie die textlichen Festsetzungen. Danach folgen Bodenrichtwertzone, Erschließungsinformationen, Schutzgebiete, Hochwasser- und Altlastenhinweise. Die Reihenfolge verhindert, dass ein plausibler Bodenwert die wichtigere Frage nach der Nutzbarkeit überdeckt.

Für den Planungsstatus im unbeplanten Innenbereich ist § 34 BauGB relevant, im Außenbereich § 35 BauGB. Ein landwirtschaftlicher oder naturschutzrechtlicher Layer kann eine zusätzliche Zulassung verlangen. Der Vergleich verfahrensfreier Nebenanlagen hilft erst dann, wenn der Standort planungsrechtlich feststeht.

Zur Finanzierung gehören außerdem die Grunderwerbsteuer nach Land und der Vergleich der Straßenausbaubeiträge. Der Bodenrichtwert darf nicht als Ersatz für ein Gutachten oder eine Kaufpreisverhandlung verwendet werden.

Grundstücksdaten vor dem Kauf zusammenführen. Ein GrundCheck-Bericht ordnet Flurstück, Planungsstand und erkennbare öffentlich-rechtliche Hinweise in einem prüfbaren Ablauf ein. Grundstück prüfen.

Für Abstandsfragen hilft der Vergleich der Abstandsflächen; bei öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen ergänzt der Baulastenvergleich der Länder die Kartenprüfung.

Die Kartenansicht mit den Originalquellen abgleichen. So bleibt sichtbar, welche Aussage aus ALKIS, Planungsrecht oder Bodenrichtwert stammt. Grundstück prüfen.

Was die Karte nicht beweist

Eine Karte zeigt eine Datenrepräsentation zu einem bestimmten Zeitpunkt. Sie beweist keine Eigentümerstellung, keine gesicherte Zufahrt, keine Erschließung und keine Genehmigungsfähigkeit. Für das Grundstücksrecht sind zusätzlich Grundbuch, Baulasten, Verträge und Bescheide zu lesen. § 2 GBO ordnet das Grundbuch als Register, während § 13 GBO den Antrag auf Eintragung betrifft.

Quellen und Prüfstand

Die planungsrechtlichen Leitnormen sind § 10 BauGB, § 30 BauGB, § 34 BauGB, § 35 BauGB, § 196 BauGB und § 199 BauGB. Das Bundesministerium für Wohnen erläutert den bundesweiten Rahmen; die landesbezogenen Einstiege stehen in der Tabelle.

Für Grundbuchfragen sind § 2 GBO, § 12 GBO und § 13 GBO relevant. Stand: August 2026. Die Angaben sind allgemeiner Natur und ersetzen keine Auskunft des Vermessungsamtes, der Gemeinde oder des Gutachterausschusses. Weiterlesen: Grundbuch und ALKIS, Bebauungsplan und Bebaubarkeit, Verfahrensfrei im Ländervergleich und Grunderwerbsteuer im Ländervergleich.