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Landkauf in Schleswig-Holstein: Küste und Altlasten
Schleswig-Holstein hat eigene Regeln für Abstandsflächen, Baulasten, Bauvorbescheid, Wald und Naturschutz. Diese Nachweise gehören vor dem Grundstückskauf in die Akte.
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Was in Schleswig-Holstein auf die Kaufprüfung gehört
Beim Grundstückskauf in Schleswig-Holstein treffen Bauplanungsrecht und die Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO) auf besondere Küsten-, Landschafts- und Denkmalthemen. Entscheidend ist nicht allein, ob ein Bebauungsplan auffindbar ist. Für das konkrete Flurstück müssen auch Baulasten, Boden- und Altlasteninformationen, Erschließung sowie Schutzbereiche zusammenpassen.
Die örtliche Bauaufsicht bleibt Ansprechpartnerin für die Parzelle. Das Landesrecht liefert den Rahmen, eine Gemeinde kann ihn durch Satzung konkretisieren. Für die Kaufakte sind daher Flurstück, Gemarkung, Auskunftsstelle und Abrufdatum jeder Quelle festzuhalten.
Unterlagen vor der Beurkundung ordnen. Die Kaufcheckliste hilft bei der Reihenfolge. Grundstück prüfen.
- Abstandsflächen nach § 6 LBO
- Vorbescheid nach § 75 LBO
- ALKIS und digitale Geobasisdaten
- Bauleitplanung und Geoportal
- Wasser, Natur, Wald und Vorkaufsrechte
Quelle: LBO Schleswig-Holstein; DigitalerAtlasNord; BORIS.SH; ALTIS-SH; Stand August 2026
Abstandsflächen nach § 6 LBO
§ 6 Absatz 5 LBO nennt im Regelfall eine Tiefe von 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und Industriegebieten kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen 0,2 H, mindestens 3 m genügen. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 enthält die Vorschrift weitere Sonderregeln.
Ein allgemeiner Kerngebietsfaktor ist in der bestätigten SH-Regelung nicht belegt. Auch das Schmalseitenprivileg ist objektbezogen zu lesen. Deshalb sollte eine geplante Gebäudestellung mit Lageplan und örtlicher Satzung geprüft werden, statt einen Wert aus einem Nachbarland zu übernehmen.
Die Landesbauordnung Schleswig-Holstein ist die Rechtsquelle. Der Ratgeber Bebauungsplan und Nutzbarkeit erklärt die bundesweite planungsrechtliche Ebene.
Baulastenverzeichnis nach § 83 LBO
Schleswig-Holstein führt ein Baulastenverzeichnis. Nach § 83 LBO werden Baulasten durch Eintragung wirksam; Einsicht und Abschriften setzen ein berechtigtes Interesse voraus. Das ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung und deshalb nicht durch einen normalen Grundbuchauszug ersetzt.
Vor dem Notartermin sollte die Auskunft bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde angefordert werden. Die Baulastenauskunft Schleswig-Holstein ist der passende Einstieg. Ein landesweit gleichwertiger privatrechtlicher Ersatzmechanismus ist in der Wissensbasis nicht bestätigt.
Geprüft werden sollten Flurstück, Verpflichtungsinhalt und begünstigtes Grundstück. Der Ratgeber Baulasten und Beschränkungen hilft bei der Abgrenzung zu Dienstbarkeiten.
Vorbescheid nach § 75 LBO
Ein Bauvorbescheid gilt nach § 75 LBO drei Jahre. Eine Verlängerung ist auf Antrag nach den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Für Käufer ist das eine landesspezifische Frist: Ausstellungsdatum, Grundstück und beantwortete Einzelfragen gehören zusammen in die Vertragsprüfung.
Eine offene Frage zur Nutzung oder zur Stellung des Gebäudes sollte möglichst konkret beantragt sein. Ein Bescheid über eine einzelne Frage ist keine pauschale Baugenehmigung. Bei einem älteren Bescheid muss zusätzlich geklärt werden, ob die Verlängerung beantragt oder erteilt wurde.
Die Regelung zum Bauvorbescheid nach § 75 LBO sollte mit dem Lageplan abgelegt werden. Allgemeine Hinweise stehen unter Bauantrag und Bauvoranfrage.
ALTIS-SH und Altlasten
Das Boden- und Altlastenkataster beziehungsweise ALTIS-SH bündelt grundstücksbezogene Informationen. Die Kreise und kreisfreien Städte führen die konkreten Daten; die Auskunft ist bei der unteren Bodenschutzbehörde zu beantragen. Als Rechtsbezug nennt die Basis § 5 BBodSchG und die zuständigen Behörden in Schleswig-Holstein.
Eine allgemeine öffentliche Einsicht ist nicht bestätigt. Das bedeutet: Für das einzelne Grundstück kann heute keine pauschale Online-Negativauskunft zugesichert werden. Die Dienstleistung Boden- und Altlastenkataster Schleswig-Holstein zeigt den behördlichen Anfrageweg.
Eine Kartenrecherche ersetzt weder die Auskunft noch ein Bodengutachten. Hinweise aus früherer gewerblicher Nutzung, Aufschüttung oder Tankanlage sollten mit dem Flurstück abgeglichen werden. Mehr zur technischen Prüfung enthält Altlasten und Bodenkontamination.
ALKIS und digitale Geobasisdaten
Das Liegenschaftskataster Schleswig-Holstein stellt digitale ALKIS-Geobasisdaten ohne Eigentümer im OpenGBD-Portal bereit. Die Quelle bestätigt jedoch keine pauschale Kostenfreiheit für jede ALKIS-Auskunft. Eigentümer- und adressbezogene Informationen dürfen deshalb nicht mit einem frei verfügbaren Katasterplan gleichgesetzt werden.
Für die Kaufprüfung sind Gemarkung, Flurstück und Grenzverlauf zu kontrollieren. ALKIS beantwortet nicht automatisch die Frage nach Bebaubarkeit, Baulast oder Eigentum. Die Liegenschaftskataster-Informationen des LVermGeo SH führen zum amtlichen Datenangebot. Der Grunderwerbsteuer im Ländervergleich erklärt die verschiedenen Funktionen.
Baulandwert und Bodenrichtwert
Die Statistik weist für baureifes Land in Schleswig-Holstein im Jahr 2024 einen durchschnittlichen Kaufwert von 137,13 EUR/m² aus. Dieser Wert ist eine Kaufwertstatistik für Grundstückswechsel und kein Bodenrichtwert für das einzelne Flurstück. Zuschnitt, Erschließung, Nutzungsart und Mikrolage können den tatsächlichen Preis stark verändern.
Der Bodenrichtwert ist separat zu recherchieren. Dafür steht BORIS-D für Bodenrichtwerte kostenlos zur Verfügung; die landeseigene Vermessungsverwaltung verweist auf dieses Informationssystem. Die Statistikamt-Nord-Kaufwertstatistik für Schleswig-Holstein gehört als Kontext in die Akte.
Das Ratgeberkapitel zu Bodenrichtwert und Grundstückswert hilft, beide Zahlen nicht zu vermischen. Für ein Angebot ist die Statistik kein Wertgutachten.
Bauleitplanung und Geoportal
Die amtliche Anwendung DANord stellt Bauleitpläne Schleswig-Holsteins dar. Als Rechtsbezug ist § 10 BauGB für den Bebauungsplan relevant; die landesbezogene Besonderheit liegt im Portalzugang und in der Zuständigkeit der Gemeinde. Inhalt und Rechtswirksamkeit des Plans müssen bei der planaufstellenden Gemeinde geprüft werden.
Das DANord-Portal für Bauleitplanung und das Geoportal Schleswig-Holstein liefern unterschiedliche Karten- und Planinformationen. Ein Kartenausschnitt ist kein vollständiger Nachweis über Erschließung oder Baulasten.
Denkmalschutz und Schatzregal
Nach §§ 1, 8 und 9 DSchG SH wirken Landesamt für Denkmalpflege, Archäologisches Landesamt und untere Denkmalschutzbehörden zusammen. Bau- und Bodendenkmale sind deklaratorisch geschützt; der Schutz hängt also nicht erst von einer Eintragung in der Denkmalliste ab. Für ein Grundstück mit Bestand oder archäologischen Hinweisen ist die zuständige Stelle früh einzubeziehen.
§ 22 DSchG SH enthält unter den gesetzlichen Fundvoraussetzungen ein Schatzregal für bewegliche Kulturdenkmale. Das ist etwas anderes als die Frage, ob ein Haus als Baudenkmal eingestuft ist. Die Denkmalkarte Schleswig-Holstein ist ein erster Hinweis; die konkrete Auskunft kommt von der Denkmalbehörde.
Auch der Fund eines Bodendenkmals während Erdarbeiten kann die Planung verändern. Denkmal und Archäologie ordnet die bundesweiten Kauf- und Vertragsfragen ein.
Wasser, Natur, Wald und Vorkaufsrechte
Für Gewässer gilt im Außenbereich grundsätzlich der fünf Meter breite Gewässerrandstreifen nach § 38 WHG in Verbindung mit § 26 LWG SH. Die bestätigte SH-Information nennt keinen einheitlichen Innenbereichswert. Eine feste Zahl für jedes Grundstück wäre daher nicht belastbar.
Das Land kann nach § 50 LNatSchG SH unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht ausüben, etwa bei Natura 2000, Nationalpark oder Naturschutzgebiet. Das betrifft nicht jedes Grundstück, ist bei Schutzflächen aber eine eigene Kaufprüfung.
Die Umwandlung von Wald ist nach § 9 LWaldG SH grundsätzlich genehmigungspflichtig. Eine einheitliche allgemeine Wiederaufforstungsfrist ist nicht bestätigt; die Unterlagen nennen je nach Fall eine angemessene Frist beziehungsweise fünf Jahre für natürliche Verjüngung. Das Waldrecht Schleswig-Holstein gehört deshalb in die Prüfung eines Waldgrundstücks.
Nachbarrecht: Bäume und Einfriedungen
§ 37 Abs. 1 NachbG Schl.-H. bestimmt den Abstand von Bäumen als Drittel der jeweiligen Baumhöhe. Ein fester Meterwert für grosse oder kleine Bäume ist für Schleswig-Holstein nicht bestätigt. Die Messung und der konkrete Bewuchs sollten bei einem Grenzkonflikt fachlich dokumentiert werden.
Auch eine landesweit einheitliche Einfriedungspflicht für jedes Grundstück ist nicht bestätigt. Örtliche Verhältnisse und gesetzliche Voraussetzungen sind mitzulesen. Die Gesetze-Rechtsprechung Schleswig-Holstein enthält den Zugang zum Landesrecht. Der Ratgeber zum Nachbarrecht trennt Grundstücksgrenze, Baum und Zaun.
- PlanungsrechtGemeinde oder Bauaufsicht
- Flurstück und KarteDigitalerAtlasNord
- Boden, Wert und RisikenFachportal und zuständige Fachbehörde
Quelle: LBO Schleswig-Holstein; DigitalerAtlasNord; BORIS.SH; ALTIS-SH; Stand August 2026
Verfahrensfreie Vorhaben und Baugebühren
§ 61 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 7 LBO nennt verfahrensfreie Vorhaben. Für Garagen gilt dabei ein bestätigter Höchstwert von 50 m³, für ein Gartenhaus 30 m³. Einfriedungen bis 2 m innerhalb des Innenbereichs sind ebenfalls genannt; für den Außenbereich ist kein allgemeiner Höhenhöchstwert bestätigt.
Verfahrensfrei bedeutet nicht automatisch materiell zulässig. Bebauungsplan, Abstandsfläche, Denkmalschutz, Wasserrecht und Nachbarrecht bleiben relevant. Die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein ist für die Gebührenordnung der Bauaufsicht der richtige Einstieg.
Baulandkauf, Steuern und Kampfmittel
Die Grunderwerbsteuer beträgt nach dem landesrechtlichen Steuersatz 6,5 Prozent und gilt in Schleswig-Holstein für Rechtsvorgänge ab dem 1. Januar 2014. Bei der Grundsteuer nutzt das Land das Bundesmodell und kein eigenes Landesmodell. Beide Themen sind von den Gebühren eines Bauverfahrens zu trennen.
Der Kampfmittelräumdienst des Landeskriminalamtes Schleswig-Holstein bearbeitet grundstücksbezogene Anfragen; die Anfrage ist kostenpflichtig. Bei Verdachtsflächen sollte die Auskunft vor Erdarbeiten eingeholt werden. Das Kampfmittelräumdienst Schleswig-Holstein ist dafür die amtliche Kontaktstelle.
Prüfreihenfolge vor dem Notartermin
Für Schleswig-Holstein beginnt die Akte mit Flurstück, DANord-Bauleitplan und Erschließung. Danach folgen Baulast, ALTIS-SH, ALKIS, Denkmal, Gewässer, Wald und Kampfmittel. Bei offenem Baurecht sollte ein konkreter Vorbescheid nach § 75 LBO vorliegen oder der Vertrag eine prüfbare Bedingung enthalten.
| Prüfpunkt | Bestätigte SH-Regel | Konsequenz |
|---|---|---|
| Abstandsfläche | 0,4 H, mindestens 3 m; Gewerbe und Industrie 0,2 H, mindestens 3 m | Lageplan und Satzung prüfen |
| Baulast | Baulastenverzeichnis nach § 83 LBO | Auskunft mit berechtigtem Interesse anfordern |
| Vorbescheid | 3 Jahre nach § 75 LBO | Erteilung und Verlängerung kontrollieren |
| Bauland | 137,13 EUR/m² für baureifes Land 2024 | Nicht als Bodenrichtwert verwenden |
| Gewässer | 5 m im Außenbereich nach § 38 WHG | Innenbereich nicht pauschal bewerten |
Die Quellen sollten mit Flurstück und Abrufdatum gespeichert werden. Eine positive Auskunft zu einer einzelnen Ebene macht aus dem Grundstück noch kein baureifes Grundstück.
Bei einem Grundstück am Wasser ist die Geländesituation gesondert aufzunehmen. Ein Gewässerlauf kann verlegt, verrohrt oder auf Karten unterschiedlich dargestellt sein. Die Fachbehörde muss deshalb den rechtlich maßgeblichen Gewässerabschnitt beurteilen, nicht bloß den sichtbaren Graben. Gleiches gilt für Feuchtflächen und Schutzgebiete, die sich nicht zuverlässig aus einem Maklerplan ablesen lassen.
Die Küstenlage prägt viele Kaufentscheidungen, ohne dass daraus automatisch eine bestimmte Baubeschränkung folgt. Entscheidend bleiben die konkrete Festsetzung, der Innen- oder Außenbereich und die zuständige Genehmigungsstelle. Eine positive Aussage zur Wohnnutzung beantwortet nicht zugleich Fragen zu Auffüllung, Entwässerung oder Naturschutz.
Bei einem Altbau sollte die Bestandsprüfung neben der geplanten Erweiterung stehen. Eine Garage, ein Schuppen oder eine Einfriedung kann verfahrensfrei sein und dennoch gegen Abstände, Satzung oder Denkmalschutz verstossen. Auch ein früher genehmigtes Gebäude belegt nicht automatisch, dass eine neue Nutzung oder Teilung zulässig ist.
Für eine Grundstücksteilung ist die Verbindung von ALKIS, Lageplan und Baulasten besonders wichtig. Eine Zufahrt kann auf dem Papier bestehen, während eine öffentlich-rechtliche Sicherung fehlt. Umgekehrt kann eine Baulast eine Fläche belasten, die im Exposé als frei bebaubar beschrieben wird. Der Ratgeber Grundstück teilen und Katasterverfahren ist dafür die passende Vorbereitung.
Auch die Gemeindeebene darf nicht übersprungen werden. Örtliche Bauvorschriften, Erschließungsplanung und die Auslegung eines Bebauungsplans liegen nicht vollständig im Landesportal. Vor einem verbindlichen Angebot sollte geklärt werden, welche Unterlagen die Gemeinde für eine informelle Vorprüfung benötigt und ob die Zufahrt öffentlich gewidmet ist.
Die rechtliche Recherche kann mit der Landesrechtsplattform Schleswig-Holstein, dem LBO-Rechtszugang, der Nachbarrechtsübersicht Schleswig-Holstein, dem Denkmalschutz-Rechtszugang, dem Waldrechtszugang Schleswig-Holstein und dem Landesrechtszugang für Naturschutz ergänzt werden. Die Fundstelle sollte immer mit dem konkreten Sachverhalt und der Auskunft der zuständigen Behörde abgelegt werden.
Offene Behördenfragen schriftlich sichern. Die Grundstücksprüfung bündelt Flurstück, Quelle und Antwort vor dem Notartermin.
Die Vertragsanlage sollte die behördlichen Antworten mit dem Plan verknüpfen. Besonders bei einer Teilfläche darf nicht allein die Gesamtparzelle genannt werden. Für Zufahrt, Leitungen und Stellplätze sind die tatsächlichen Flächen und die öffentlich-rechtliche Sicherung getrennt zu benennen. So kann die Käuferseite später erkennen, ob eine Aussage nur eine Auskunft, eine Genehmigung oder lediglich einen Kartentreffer beschreibt.
Bei Unsicherheit sollte die offene Frage ausdrücklich im Kaufvertrag auftauchen. Eine Bedingung braucht einen klaren Nachweis und eine Frist, damit nicht allein eine mündliche Erwartung bestehen bleibt. Das schützt besonders bei Bauvorbescheid, Altlasten, Kampfmitteln und Denkmalschutz vor einer vorschnellen Beurkundung.
Eine solche Bedingung sollte auch die Rückabwicklung und die Kostentragung benennen. Dadurch bleibt die Prüfung praktisch nutzbar, wenn eine Behörde erst nach dem Vertragsentwurf antwortet oder zusätzliche Unterlagen verlangt.
Quellen und Stand: Geprüft am 7. August 2026 anhand der genannten Landesportale, Behörden- und Statistikquellen. Die Abstandsflächen im Ländervergleich und die Baulast in Deutschland im Ländervergleich dienen der Einordnung; die SH-Auskunft bleibt für das konkrete Flurstück maßgeblich.
Weiterlesen: Erschließung und Zufahrt, Notartermin und Kaufabwicklung sowie Kosten und Steuern.
Quellen und Weiterlesen
Stand der Angaben: August 2026. Maßgeblich bleiben die Auskunft der Gemeinde und der zuständigen Fachbehörde.