Bau-Turbo § 246e BauGB: was Grundstückskäufer wissen müssen

Seit dem 30. Oktober 2025 steht im Baugesetzbuch ein Paragraph, den Makler gern in Inserate schreiben: § 246e BauGB, der „Bau-Turbo“ (BGBl. 2025 I Nr. 257). Er erlaubt, für Wohnungsbau vom Bauplanungsrecht abzuweichen, also auch vom Bebauungsplan, ohne dass die Gemeinde den Plan ändern muss. Das Grundstück, auf dem der Plan ein Einfamilienhaus mit einem Vollgeschoss vorsieht, könnte damit ein Mehrfamilienhaus tragen.

Könnte. Der Bau-Turbo wirkt nur mit Zustimmung der Gemeinde, und ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht nicht; so steht es etwa in der Vorlage der Gemeinde Karlsbad. Wie unterschiedlich die Räte damit umgehen, zeigt ein einziger Gemeinderat in Baden-Württemberg. In Grafenau (Landkreis Böblingen) stimmte der Gemeinderat einem Mehrfamilienhaus auf einem leeren Grundstück an der Maichinger Straße im Ortsteil Döffingen einstimmig zu, obwohl es vom Bebauungsplan abweicht; es war der erste Bau-Turbo-Fall der Gemeinde. Bei einem Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und Tiefgarage im Ortsteil Dätzingen verlangte derselbe Rat dagegen Änderungen an der Planung und lehnte eine Dachgaube ab. Die Lokalzeitung überschrieb den Bericht mit „Der Bauturbo stößt in Grafenau an seine Grenzen“.

Für Käufer heißt das: Der Bau-Turbo ist eine Möglichkeit, kein Baurecht. Dieser Ratgeber erklärt das Verfahren, zeigt an echten Fällen und Leitlinien, was Gemeinden 2026 verlangen, rechnet ein Grundstück durch und sagt, was Sie tun, wenn die Gemeinde Nein sagt. Er ist ein Überblick, keine Rechtsberatung, und ersetzt nicht das Gespräch mit dem Bauamt.

Was § 246e erlaubt

Der neue Paragraph lässt für Vorhaben zu Wohnzwecken Abweichungen von den Vorschriften des Bauplanungsrechts zu: für die Errichtung, Erweiterung, Änderung oder Erneuerung von Wohngebäuden und für Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken. Die Abweichung muss mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein, auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen. Die Abweichungsentscheidung muss bis zum 31. Dezember 2030 getroffen sein; die Frist betrifft den Zeitraum der Anwendung im Genehmigungsverfahren, nicht die Geltungsdauer der Genehmigung, wie die Stadt Friedberg in ihren FAQ erläutert.

Nach den FAQ des Bayerischen Bauministeriums kann auch ein Wohngeschoss auf ein gemischt genutztes Gebäude aufgesetzt werden; ein gemischt genutztes Gebäude unmittelbar neu zu errichten, deckt der Bau-Turbo dagegen nicht. Das Gebäude muss dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen, etwa als Ein- oder Mehrfamilienhaus. Wird der Bau-Turbo angewendet, gilt er für das gesamte Vorhaben, nicht nur für den Teil, der vom Plan abweicht.

Für Umweltbelange verweist das Gesetz auf eine überschlägige Prüfung anhand der Kriterien der Anlage 2 zum BauGB. Ob das Vorhaben zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen erwarten lässt, entscheidet darüber, wie aufwendig das Verfahren wird.

Die zwei kleineren Werkzeuge im selben Gesetz

Das Gesetz hat nicht nur § 246e eingeführt. Es hat auch die Befreiung vom Bebauungsplan zugunsten des Wohnungsbaus erweitert (§ 31 Abs. 3 BauGB) und im unbeplanten Innenbereich ein Abweichen vom Einfügungsgebot erlaubt (§ 34 Abs. 3b BauGB). Für beide braucht es ebenfalls die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB; Gemeindevorlagen von 2026 nennen die drei Instrumente in einem Atemzug. Auch der Einführungserlass des Landes Mecklenburg-Vorpommern behandelt sie zusammen mit § 246e. Die Voraussetzungen der drei Instrumente sind nicht gleich; welches das Bauamt für Ihr Vorhaben anwenden will, klären Sie im Vorgespräch, bevor Sie einen Preis auf eine bestimmte Wohnungszahl stützen.

Wo der Bau-Turbo nicht greift

Im Außenbereich gilt er nur für Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Flächen, die nach § 30 Abs. 1 oder 2 oder § 34 BauGB bebaut werden dürfen. Der Einzelhof in der Feldflur fällt in der Regel nicht darunter, wie das Bundesbauministerium in seinen FAQ erklärt. Für Hofstellen bleibt der Weg über § 35 Abs. 4; siehe Ratgeber Bauen im Außenbereich.

Bauordnungsrecht, also Abstandsflächen, Brandschutz und Stellplätze nach Landesrecht, bleibt unberührt. Der Bau-Turbo hebt nur Planungsrecht auf. Fachrecht ebenso: Ein Grundstück im festgesetzten Überschwemmungsgebiet, im Landschaftsschutzgebiet oder mit Baudenkmal wird durch § 246e nicht bebaubarer.

Das Verfahren: Bauantrag plus Zustimmung

1. Bauantrag mit Antrag auf Abweichung bei der Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt oder Stadt, je nach Land und Gemeindegröße).
2. Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB. Sie ist auch dann nötig, wenn die Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist.
3. Fiktion: Verweigert die Gemeinde die Zustimmung nicht innerhalb von drei Monaten, gilt sie als erteilt. Führt die Gemeinde vorher eine freiwillige Öffentlichkeitsbeteiligung durch, verlängert sich die Frist entsprechend.
4. Baugenehmigung durch die Bauaufsicht, wenn auch das Bauordnungsrecht eingehalten ist. Das Brandenburger Infrastrukturministerium betont in seinen FAQ: Die Zustimmung ist eine Voraussetzung, sie ersetzt die Genehmigung nicht.

Die Gemeinde soll zustimmen, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Sie kann die Zustimmung an Bedingungen knüpfen, etwa einen Anteil geförderter Wohnungen oder städtebauliche Qualitäten, und den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zur Bedingung machen (§ 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB, so die Leitlinie der Gemeinde Planegg). Ihr Spielraum ist weit, aber sie bleibt an den Gleichheitssatz gebunden; das betont auch eine Präsentation der Landesregierung Mecklenburg-Vorpommern zum Bau-Turbo.

Wer in der Gemeinde entscheidet

Das regeln die Gemeinden unterschiedlich, und davon hängt ab, wie öffentlich und wie schnell Ihr Fall läuft:

• Köln: Der Rat hat am 19. März 2026 mit breiter Mehrheit einen Grundsatzbeschluss gefasst und die Zustimmung weitgehend der Verwaltung übertragen.
• Hattingen (NRW): In einfachen Fällen entscheidet der Fachausschuss, nicht der Rat.
• Karlsruhe: Die Verwaltung schlägt vor, die Zuständigkeit auf den Oberbürgermeister zu übertragen, weil eine Ratsentscheidung bei der wachsenden Zahl der Prüffälle kaum praktikabel sei.
• Erzhausen (Hessen): Laut Grundsatzbeschluss vom 22. Juni 2026 braucht jedes Vorhaben nach § 246e einen Zustimmungsbeschluss der Gemeindevertretung.
• Grafenau, Herbolzheim (Baden-Württemberg): Die Fälle gehen in öffentlicher Sitzung durch den Gemeinderat oder Bauausschuss, und die Lokalpresse berichtet mit Straßennamen.

In kleinen Gemeinden mit Ratsentscheidung erfahren also Nachbarn früh von Ihrem Vorhaben. Das ist kein Nachteil an sich, aber planen Sie das Gespräch mit den Nachbarn vor der Sitzung, nicht danach.

Warum der Zeitpunkt zählt

Die Gemeinde Karlsbad weist auf eine Falle hin: Geht ein Antrag ein, bevor die Gemeinde ihre Grundsätze beschlossen hat, kann es wegen der Drei-Monats-Frist zunächst zu einer Ablehnung kommen. Die Gemeinde verweigert dann lieber vorsorglich, als eine Fiktion eintreten zu lassen. Wer ein Grundstück im Hinblick auf den Bau-Turbo kauft, prüft also zuerst, ob die Gemeinde schon Leitlinien hat.

Ein Fall aus der Praxis: Herbolzheim, Hohestraße 4

Wie viel der Bau-Turbo an einem konkreten Grundstück ändern kann, zeigt Herbolzheim (Landkreis Emmendingen). Für ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage an der Hohestraße 4 lag 2025 eine Bauvoranfrage vor. Der Ausschuss für Bauen, Umwelt und Verkehr behandelte sie in jenem Jahr zweimal und lehnte ab. Im Januar 2026 kam das Vorhaben erneut auf den Tisch, diesmal mit Verweis auf den Bau-Turbo, und erhielt einen positiven Bescheid mit drei Auflagen (Badische Zeitung, 30. Januar 2026). Im Februar 2026 berichtete dieselbe Zeitung, der Ausschuss habe mehreren Nachverdichtungsprojekten zugestimmt, darunter diesem Haus. Wer ein vergleichbares Grundstück kauft, fragt bei der Stadt nach dem Beschluss mit den Auflagen im Wortlaut.

Drei Lehren für Käufer:

1. Ein Nein von 2025 ist kein Nein von 2026. Ein Grundstück, für das eine Bauvoranfrage vor dem 30. Oktober 2025 abgelehnt wurde, kann heute anders bewertet werden. Fragen Sie den Verkäufer nach früheren Anfragen und Bescheiden; sie stehen in der Bauakte.
2. Die Bauvoranfrage ist das richtige Instrument. Herbolzheim hat die Frage im Vorbescheid geklärt, nicht erst im Bauantrag. Ein Vorbescheid bindet die Behörde für die entschiedene Frage, in Baden-Württemberg drei Jahre (§ 57 Abs. 1 LBO), in Bayern vier Jahre (Art. 71 BayBO); die Frist für Ihr Land steht in dessen Bauordnung.
3. Zustimmung kommt mit Auflagen. Ein Kaufpreis, der das Vorhaben ohne Auflagen unterstellt, ist zu hoch.

Was die Gemeinden verlangen: Leitlinien 2026

Weil die Zustimmung im Ermessen liegt und Gleichbehandlung verlangt, haben viele Gemeinden Leitlinien beschlossen. Sie sind für Käufer das wichtigste Dokument nach dem Bebauungsplan.

Was die Gemeinden verlangen: Leitlinien 2026

Gemeinde	Beschluss	Was bekannt ist
Schwieberdingen (BW)	Leitlinien, Mai 2026	ab 12 neuen Wohnungen mindestens 2 als geförderter Wohnraum vermietet
Braunschweig (NI)	Ratsvorlage 2026	30 % geförderter Wohnraum bei mehr als 24 Wohnungen
Ritterhude (NI)	Leitlinien 2026	Zustimmung nur, wenn mindestens eine neue Wohnung entsteht; kein Bau-Turbo für Ersatz oder Erweiterung bestehender Wohnungen
Köln (NRW)	Rat 19.3.2026	Grundsatzbeschluss, Zuständigkeit weitgehend bei der Verwaltung
Bonn (NRW)	Rat 15.6.2026	verbindliche Regeln; Bedarf laut Stadt rund 1.600 neue Wohnungen pro Jahr
Friedberg (HE)	Grundsatzbeschluss 12.3.2026, geändert 23.6.2026	harte und weiche Kriterien; FAQ vom 13.1.2026
Bad Kreuznach (RP)	Stadtrat 25.6.2026	achtseitige Leitlinien
Wedel (SH)	Entwurf Anfang 2026	30 % der genehmigten Wohnfläche gefördert (Stand Entwurf)

Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“

Die Quoten rechnen sich ganz verschieden. In Schwieberdingen sind 2 von 12 Wohnungen knapp 17 %; ein Projekt mit elf Wohnungen löst die Pflicht nicht aus. In Braunschweig bleibt ein Projekt mit 24 Wohnungen frei, eines mit 25 Wohnungen muss rund 30 % gefördert errichten, also 7,5, praktisch 8 Wohnungen. Eine Quote von 30 % der Wohnfläche wie im Wedeler Entwurf bedeutet bei 900 m² Wohnfläche 270 m² geförderten Wohnraum, mit niedrigeren Mieten über die Bindungsdauer. Wer ein Grundstück für ein Projekt knapp über einer Schwelle kauft, sollte das Projekt auch knapp darunter durchrechnen.

Wo Sie die Leitlinien finden

1. Internetseite der Gemeinde, Suche nach „Bauturbo“ oder „Bau-Turbo“ (beide Schreibweisen sind verbreitet).
2. Ratsinformationssystem (SessionNet, ALLRIS, sitzung-online o. ä.): Suche nach „246e“ in Vorlagen und Beschlüssen. Dort stehen auch Einzelfälle mit Straßennamen.
3. Amtsblatt oder Bekanntmachungen der Gemeinde.
4. Keine Leitlinien gefunden? Rufen Sie das Planungsamt an und fragen Sie, ob ein Grundsatzbeschluss in Vorbereitung ist und wer entscheidet.

Rechnung: was das Grundstück unter dem Bau-Turbo wert sein kann

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen, damit die Logik sichtbar wird. Grundstück 650 m² in einem Wohngebiet, Bebauungsplan: GRZ 0,3, GFZ 0,5, ein Vollgeschoss, Einzelhäuser.

• Nach Plan zulässige Geschossfläche: 650 m² × 0,5 = 325 m². Das ist ein großzügiges Einfamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung.
• Vorhaben nach Bau-Turbo: drei Geschosse auf 0,35 der Fläche, 650 × 0,35 = 227,5 m² × 3 = 682,5 m² Geschossfläche. Bei einem üblichen Verhältnis Wohnfläche zu Geschossfläche von etwa 0,75 bleiben rund 512 m² Wohnfläche, also etwa acht Wohnungen mit 64 m².
• Acht Wohnungen liegen unter der Schwelle von Schwieberdingen (12) und Braunschweig (über 24). Eine Quote nach Wedeler Muster (30 % der Fläche) würde dagegen rund 154 m² gefördert binden.

Jetzt der Preis. Angenommen, der Bodenrichtwert liegt bei 500 €/m², dann entspricht das Grundstück nach geltendem Plan rund 650 × 500 = 325.000 €. Verlangt der Verkäufer mit dem Hinweis „Bau-Turbo möglich“ 20 % mehr, also 390.000 €, zahlen Sie 65.000 € für eine Zustimmung, die es noch nicht gibt. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer auf den Aufpreis, je nach Land 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein), bei 65.000 € also 2.275–4.225 €.

Der Bodenrichtwert spiegelt das geltende Planungsrecht; einen Aufschlag für zusätzliche Wohnungen rechtfertigt erst die Zustimmung der Gemeinde, besser noch der Vorbescheid. Wie Bodenrichtwert und Kaufpreis zusammenhängen: Ratgeber Bodenrichtwert und Grundstückswert.

Für Käufer: Reihenfolge

Für Käufer: Reihenfolge

1. Bebauungsplan lesen: Was ist heute zulässig (Art und Maß der Nutzung, Baufenster, Geschosse, Zahl der Wohnungen je Gebäude)? Ratgeber Bebauungsplan und Nutzbarkeit.
2. Leitlinien der Gemeinde suchen: Quoten, Mindestgrößen, Kostenbeteiligung, Ausschlussgebiete, Zuständigkeit.
3. Bauakte einsehen (mit Vollmacht des Verkäufers): frühere Bauvoranfragen und Bescheide.
4. Vorgespräch mit dem Planungsamt, mit einer Skizze von Architektin oder Architekt.
5. Bauvoranfrage stellen lassen, idealerweise vom Verkäufer vor dem Verkauf oder mit seiner Zustimmung. Ratgeber Bauantrag und Bauvoranfrage.
6. Kaufvertrag erst nach positivem Vorbescheid oder mit Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Gemeinde die Zustimmung verweigert. Der Notar formuliert die Bedingung; legen Sie fest, bis wann der Bescheid vorliegen muss und wer die Kosten der Anfrage trägt.
7. Nachbarn: Ihre Interessen sind zu würdigen. Ein Mehrfamilienhaus neben Einfamilienhäusern erzeugt Widerstand; in Dätzingen hat der Rat eine Gaube gestrichen.

Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“

Wenn die Gemeinde Nein sagt

• Begründung lesen. Verweigert die Gemeinde die Zustimmung, muss die Bauaufsicht den Antrag ablehnen. Die Begründung zeigt, was fehlt: Lage im Ausschlussgebiet, zu viele Geschosse, keine geförderten Wohnungen.
• Vorhaben anpassen. Weniger Wohnungen unter die Quotenschwelle, ein Geschoss weniger, Stellplätze in der Tiefgarage. Grafenau hat in Dätzingen keine Ablehnung des ganzen Hauses beschlossen, sondern Änderungen verlangt.
• Kleineres Werkzeug prüfen: Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB oder Abweichen nach § 34 Abs. 3b BauGB, falls das Vorhaben nur in einem Punkt vom Plan abweicht.
• Planänderung anregen. Bei größeren Flächen kann die Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen; das dauert länger, schafft aber Baurecht.
• Rücktritt. Haben Sie nach Schritt 6 gekauft, greift Ihr Rücktrittsrecht. Ohne diese Klausel tragen Sie das Risiko allein.

Was der Bau-Turbo nicht ersetzt

• Erschließung: Mehr Wohnungen brauchen Anschlüsse, Stellplätze, Zufahrt, oft auch Erschließungsbeiträge; siehe Ratgeber Erschließung und Zufahrt.
• Naturschutz, Hochwasser, Denkmalschutz: Fachrecht bleibt anwendbar.
• Bauordnungsrecht: Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplatzsatzung der Gemeinde.
• Privatrecht: Dienstbarkeiten, die Bebauung beschränken, gelten weiter; ebenso Baulasten.

Bebauungsplan, Bodenrichtwert, Schutz- und Hochwassergebiete und Luftbild mit Datum finden Sie für Ihr Flurstück im GrundCheck-Bericht für 29 € (Deutsch und Englisch: 39 €), jeweils mit Quelle. Er zeigt, was heute geplant ist; ob die Gemeinde einer Abweichung zustimmt, sagt nur sie. Grundstück auf der Karte auswählen → · Beispielbericht ansehen

Für die Vorbereitung des Gesprächs mit dem Planungsamt reicht oft die Planseite des Berichts mit Festsetzungen und Quellenangabe. Bericht für dieses Grundstück bestellen → · Beispielbericht ansehen

Quellen

• Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, BGBl. 2025 I Nr. 257, recht.bund.de, abgerufen am 1.11.2026.
• BMWSB, Bau-Turbo FAQ, bmwsb.bund.de (1), und Seite für Bauherren, bmwsb.bund.de (2), 1.11.2026.
• Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Bauturbo-FAQ, bauen.bayern.de, 1.11.2026.
• Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg, FAQ Bau-Turbo, mil.brandenburg.de, 2.11.2026.
• Regierung Mecklenburg-Vorpommern, Präsentation Bau-Turbo, regierung-mv.de, 2.11.2026.
• Gemeinde Schwieberdingen, Leitlinien zum Bauturbo, schwieberdingen.de, 1.11.2026.
• Stadt Köln, Pressemitteilung „Rat beschließt Bau-Turbo“ und Leitlinien, stadt-koeln.de (1), stadt-koeln.de (2), 2.11.2026.
• Stadt Braunschweig, Ratsinformationssystem, ratsinfo.braunschweig.de, 2.11.2026 (über Suchmaschine).
• Gemeinde Ritterhude, Leitlinien Bau-Turbo, ritterhude.de (Downloadbereich), 2.11.2026 (über Suchmaschine).
• Stadt Hattingen, Vorlage 64/2026 1. Erg., hattingen.de, 2.11.2026.
• Stadt Friedberg, Kriterienübersicht und Bau-Turbo-FAQ, friedberg.de (1) und friedberg.de (2), 1.11.2026.
• Stadt Bad Kreuznach, Leitlinien Bauturbo vom 25.6.2026, bad-kreuznach.de, 1.11.2026.
• Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg zu den Bonner Leitlinien (Ratsbeschluss 15.6.2026), hausundgrund.de, 1.11.2026 (Sekundärquelle).
• Gemeinde Planegg, Leitlinie zur Anwendung des Bau-Turbos, planegg.de; Stadt Karlsruhe, Gremienvorlage, web1.karlsruhe.de; Gemeinde Erzhausen, Grundsatzbeschluss vom 22.6.2026, erzhausen.de; Gemeinde Karlsbad, karlsbad.de, 1.11.2026.
• Stadt Wedel, Sitzungsunterlagen 2026, wedel.sitzung-online.de, 1.11.2026.
• Sindelfinger Zeitung/Böblinger Zeitung (szbz.de), „Grafenau nutzt erstmals den Bauturbo für neuen Wohnraum“, szbz.de (1), und „Der Bauturbo stößt in Grafenau an seine Grenzen“, szbz.de (2), 2.11.2026 (Presse).
• Grunderwerbsteuersätze der Länder (§ 11 GrEStG, Landesgesetze), Übersicht Stand 2026, z. B. smart-rechner.de, 2.11.2026 (Sekundärquelle; Satz im Landesgesetz prüfen).
• Badische Zeitung, „Ein angedachtes Mehrfamilienhaus stößt nicht nur auf Gegenliebe in Herbolzheim“, badische-zeitung.de, 2.11.2026 (Presse).
• § 246e BauGB (Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau), Wortlaut bei lexetius.com und gesetze-im-internet.de (über Suchmaschine), abgerufen am 2.11.2026.
• Ministerium für Inneres und Bau Mecklenburg-Vorpommern, Landeseinführungserlass zum BauGB-Änderungsgesetz 2025 (§§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 36a, 246e BauGB), regierung-mv.de, 2.11.2026.
• Landesbauordnung Baden-Württemberg, § 57 (Bauvorbescheid, drei Jahre), umwelt-online.de; Bayerische Bauordnung, Art. 71 (Vorbescheid, vier Jahre), rewis.io, 2.11.2026.