Sanierungsgebiet: Grundstück kaufen, Ausgleichsbetrag

Das Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Winsstraße“ in Berlin-Pankow wurde im April 2011 aufgehoben. Danach setzte das Land für ein 341 m² großes Grundstück einen Ausgleichsbetrag fest: Anfangswert 721 €/m², Endwert 798 €/m², sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 77 €/m². Macht 341 × 77 = 26.257 Euro. Die Eigentümerin klagte bis zum Bundesverwaltungsgericht. Das BVerwG (Urteil vom 25. März 2025, 4 C 1.24) bestätigte, dass sie eigene Aufwendungen nicht nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB anrechnen konnte, verwies die Sache aber zur erneuten Prüfung an das Oberverwaltungsgericht zurück.

Vierzehn Jahre nach Aufhebung der Satzung wird also noch über einen fünfstelligen Betrag gestritten, der im Kaufpreis nie stand. Wer im Sanierungsgebiet kauft, sollte drei Dinge vor dem Notartermin wissen: dass der Kaufvertrag eine Genehmigung der Gemeinde braucht, dass die Gemeinde dabei den Preis prüft, und wer am Ende den Ausgleichsbetrag zahlt. Dieser Ratgeber erklärt alle drei mit Zahlen aus Berlin und Radebeul und zeigt, wo Sie die Angaben für Ihr Grundstück finden.

Er ersetzt keine Rechtsberatung. Für den konkreten Vertrag ist der Notar zuständig, für die Zahlen die Gemeinde oder ihr Sanierungsträger.

Woran Sie ein Sanierungsgebiet erkennen

Die Gemeinde legt ein Sanierungsgebiet durch Satzung förmlich fest; rechtsverbindlich wird sie mit der ortsüblichen Bekanntmachung (§ 143 Abs. 1 BauGB). Danach teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt die betroffenen Grundstücke mit, und das Grundbuchamt trägt einen Sanierungsvermerk ein (§ 143 Abs. 2 BauGB), in Abteilung II des Grundbuchs. Nach Aufhebung der Satzung wird er gelöscht (§ 162 Abs. 3).

Der Vermerk ist das sicherste Zeichen, aber nicht das einzige. Er fehlt, wenn die Satzung im vereinfachten Verfahren beschlossen wurde und die Genehmigungspflicht ausgeschlossen ist. Umgekehrt kann er noch eingetragen sein, wenn die Satzung schon aufgehoben, der Ausgleichsbetrag aber noch nicht erhoben ist.

So prüfen Sie es:

1. Grundbuchauszug, Abteilung II: Stichwort „Sanierungsvermerk“ mit Datum. Wie Sie den Auszug bekommen: Ratgeber Grundbuchauszug beantragen.
2. Internetseite der Gemeinde, meist unter Stadterneuerung oder Städtebauförderung: Gebietskarte, Satzung, Verfahrensart, geplantes Aufhebungsdatum.
3. Anfrage beim Stadtplanungsamt oder Sanierungsträger: Gilt das umfassende oder das vereinfachte Verfahren? Wann soll die Satzung aufgehoben werden? Gibt es ein Zonengutachten mit Bodenwerterhöhungen?

Umfassendes oder vereinfachtes Verfahren: der wichtigste Unterschied

Die Satzung kann die Vorschriften über Ausgleichsbeträge (§§ 152 bis 156a BauGB) ausschließen; dann spricht man vom vereinfachten Verfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB). Im vereinfachten Verfahren gibt es keinen Ausgleichsbetrag. Die Gemeinde kann zugleich die Genehmigungspflicht des § 144 ganz oder teilweise ausschließen.

Im umfassenden Verfahren gelten dagegen die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften vollständig: Genehmigungspflicht, Preisprüfung, Ausgleichsbetrag.

Erste Hürde: die sanierungsrechtliche Genehmigung

Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde unter anderem (§ 144 Abs. 2 BauGB):

• die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts (Nr. 1),
• die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts, etwa einer Grundschuld (Nr. 2),
• der schuldrechtliche Vertrag, also der Kaufvertrag (Nr. 3); ist er genehmigt, gilt auch die Auflassung als genehmigt,
• die Baulast (Nr. 4) und die Teilung (Nr. 5).

Ohne Genehmigung kein Eigentumsübergang; bis zur Entscheidung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Der Notar beantragt die Genehmigung. Weil auch die Finanzierungsgrundschuld der Bank genehmigungspflichtig ist (Nr. 2), beantragt er beides zusammen.

Die Gemeinde muss innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags entscheiden; sie kann die Frist durch Zwischenbescheid verlängern. Die Verlängerung muss vor Ablauf der Monatsfrist erklärt werden und beträgt höchstens drei Monate. Entscheidet die Gemeinde nicht rechtzeitig, gilt die Genehmigung als erteilt (§ 145 Abs. 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 BauGB). Eine bloße Mitteilung, die Prüfung dauere länger, hält die Frist nicht auf; so eine bayerische Gerichtsentscheidung von 2024 (BeckRS 2024, 33681). Ist zugleich eine Baugenehmigung nötig, entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde, mit einer Frist von zwei Monaten.

Versagen darf die Gemeinde nur, wenn der Vorgang die Sanierung unmöglich macht, wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderläuft (§ 145 Abs. 2 BauGB).

Zweite Hürde: die Kaufpreisprüfung

Nach § 153 Abs. 2 BauGB ist es eine wesentliche Erschwerung der Sanierung, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem Wert liegt, der sich ohne die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung ergäbe (§ 153 Abs. 1). Liegt der Preis darüber, darf die Gemeinde die Genehmigung versagen.

Der Gedanke: Die Werterhöhung durch die Sanierung soll über den Ausgleichsbetrag an die Gemeinde fließen, nicht an den Verkäufer. Wer einen Preis zahlt, der die künftige Aufwertung schon enthält, zahlt sie womöglich doppelt, einmal an den Verkäufer und später als Ausgleichsbetrag an die Gemeinde.

Was das für die Verhandlung bedeutet:

• Fragen Sie die Gemeinde vor der Beurkundung nach dem sanierungsunbeeinflussten Bodenwert (Anfangswert) für das Grundstück oder die Zone. Viele Gemeinden lassen ihn von Gutachterausschüssen ermitteln; manche veröffentlichen besondere Bodenrichtwerte für Sanierungsgebiete.
• Beim bebauten Grundstück fragen Sie, wie die Gemeinde den Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufteilt; § 153 Abs. 1 spricht vom Wert des Grundstücks ohne sanierungsbedingte Werterhöhung.
• Liegt der vereinbarte Preis deutlich über dem Anfangswert, rechnen Sie mit Rückfragen. Der Notar kann den Vertrag so gestalten, dass eine Versagung den Rücktritt eröffnet.

Den allgemeinen Zusammenhang zwischen Bodenrichtwert und Kaufpreis erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert und Grundstückswert.

Der Ausgleichsbetrag: wie er berechnet wird

Nach Abschluss der Sanierung zahlt der Eigentümer einen Ausgleichsbetrag in Geld, der der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht (§ 154 Abs. 1 BauGB). Sie ergibt sich aus dem Unterschied zwischen Anfangswert und Endwert des Bodens (§ 154 Abs. 2); die Einzelheiten der Ermittlung regelt § 40 ImmoWertV. Es zählt nur der Boden, nicht das Haus.

Die Rechnung ist einfach, sobald die Werte feststehen:

Ausgleichsbetrag = (Endwert − Anfangswert) in €/m² × Grundstücksfläche

Berlin, Winsstraße: (798 − 721) × 341 = 77 × 341 = 26.257 €.

Die Werte stammen aus Gutachten, oft als Zonenwerte für ganze Straßenzüge. Berlin ermittelt sie nach der sogenannten Zielbaummethode und hat dazu eine Ausführungsvorschrift erlassen (AV Ausgleichsbeträge vom 27. Dezember 2023). Das OVG Berlin-Brandenburg hat 2022 die Ermittlung für die Gebiete Kollwitzplatz und Wollankstraße gebilligt.

Ein Gebiet, zwei Gutachten: Radebeul-West

Wie stark die Zahlen sich bewegen können, zeigt Radebeul (Landkreis Meißen). Für das Sanierungsgebiet „Zentrum Radebeul-West“ veröffentlichte die Stadt im Amtsblatt Oktober 2024 neue Zonenwerte der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung, Stichtag 1. Januar 2024, und stellte sie den Werten des Gutachtens von 2018 gegenüber:

Ein Gebiet, zwei Gutachten: Radebeul-West

Zone	Gutachten 2018	Gutachten 2024
1, nördliche Bahnhofstraße	8,11 €/m²	3,48 €/m²
2, nördliche Güterhofstraße	2,93 €/m²	1,13 €/m²
3, mittlere Bahnhofstraße	6,19 €/m²	2,68 €/m²

Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“

Für ein 600 m² großes Grundstück in Zone 1 hieße das: nach dem Gutachten 2018 600 × 8,11 = 4.866 €, nach dem Gutachten 2024 600 × 3,48 = 2.088 €. Der Stadtrat bot im September 2024 eine vorzeitige Ablösung bis Ende 2024 mit 5 % Nachlass an; auf 2.088 € wären das 1.983,60 €. Das Gebiet umfasst rund 7,4 ha um die Bahnhofstraße und ist seit 2016 förmlich festgelegt. Nach dem Amtsblatt vom Oktober 2024 sollte die Satzung nicht vor dem 31. Dezember 2025 aufgehoben werden; ob das inzwischen geschehen ist, erfahren Sie bei der Stadt.

Zwischen 3,48 €/m² in Radebeul und 77 €/m² in Prenzlauer Berg liegt mehr als der Faktor 20. Maßgeblich ist das neueste Gutachten, nicht die Zahl, die der Verkäufer vor Jahren gehört hat.

Wer zahlt: Verkäufer oder Käufer?

Das Gesetz nennt „den Eigentümer“. Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB), also nach Aufhebung der Satzung oder Abschluss für das einzelne Grundstück (§§ 162, 163). Gemeinden erklären ihren Bürgern deshalb, dass zahlungspflichtig ist, wer bei Aufhebung der Satzung Eigentümer war; so etwa die Stadt Zschopau in ihren Fragen und Antworten. Fällig wird der Betrag einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 154 Abs. 4).

Für den Kauf heißt das:

• Kaufen Sie, bevor die Satzung aufgehoben wird, sind Sie bei Aufhebung Eigentümer und damit in aller Regel der Zahlungspflichtige, auch wenn die Aufwertung zum größten Teil in der Zeit des Verkäufers stattfand.
• Kaufen Sie nach Aufhebung, aber vor dem Bescheid, kann die Pflicht beim Verkäufer bereits entstanden sein. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 154 Abs. 4 Satz 3 BauGB); eine beim Voreigentümer entstandene Pflicht geht also nicht mit dem Grundstück auf Sie über. Klären Sie den Stand trotzdem mit der Gemeinde und im Vertrag.
• Der Notar muss Sie über den Ausgleichsbetrag nicht von sich aus beraten oder bei der Preisgestaltung helfen; das betonen Notare selbst. Die Regelung im Kaufvertrag müssen Sie also aktiv verlangen.

Übliche Vertragslösungen: Der Verkäufer stellt den Käufer frei; oder der Kaufpreis wird um den von der Gemeinde mitgeteilten voraussichtlichen Betrag gemindert; oder der Verkäufer löst vor dem Verkauf vorzeitig ab. Nach den Hinweisen der Stadt Zschopau muss der künftige Eigentümer nichts mehr zahlen, wenn der Verkäufer die vorzeitige Ablösung vereinbart und bezahlt hat.

Vorzeitige Ablösung und Zahlungserleichterungen

Vor Abschluss der Sanierung kann der Ausgleichsbetrag abgelöst werden; auf Antrag mit berechtigtem Interesse setzt die Gemeinde ihn vorzeitig fest (§ 154 Abs. 3). Viele Gemeinden locken mit Abschlägen, wie Radebeul mit 5 %. Ist dem Eigentümer die sofortige Zahlung nicht zuzumuten, kann der Betrag in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt werden, verzinst mit höchstens 6 % (§ 154 Abs. 5). Eigene Aufwendungen, die zur Werterhöhung beigetragen haben, werden unter den Voraussetzungen des § 155 angerechnet; im Berliner Fall lagen sie nach Ansicht beider Gerichte nicht vor.

Die gute Seite: Steuervorteile für Modernisierung

Wer ein Gebäude im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet modernisiert, kann erhöhte Abschreibungen nutzen:

• Vermieter (§ 7h EStG): Herstellungskosten für Modernisierung und Instandsetzung im Jahr der Herstellung und in den sieben folgenden Jahren bis zu 9 %, in den vier darauf folgenden Jahren bis zu 7 %; in zwölf Jahren also 100 %.
• Selbstnutzer (§ 10f EStG): zehn Jahre lang bis zu 9 % wie Sonderausgaben, nur in Jahren der Eigennutzung.

Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Gemeinde. Viele Gemeinden verlangen, dass die Maßnahmen vor Baubeginn mit ihnen vereinbart werden; fragen Sie danach, bevor der Handwerker anfängt. Für Neubauten gilt das nicht, und Kosten, die durch Fördermittel gedeckt sind, zählen nicht. Wer saniert kauft, etwa beim Bauträger, kann die erhöhten Absetzungen auch für den Teil des Kaufpreises nutzen, der auf begünstigte Maßnahmen entfällt, aber nur, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden (§ 7h Abs. 1 Satz 3 EStG). Was vor der Beurkundung fertig war, zählt nicht. Ein bloßes notarielles Kaufangebot reicht als Stichtag nicht, wenn es erst nach Ablauf seiner Bindungsfrist angenommen wird (BFH, Urteil vom 19. Februar 2013, IX R 32/12).

Ein Rechenbeispiel: 120.000 € anerkannte Modernisierungskosten bei einer vermieteten Wohnung ergeben acht Jahre lang je 10.800 € (9 %) und vier Jahre lang je 8.400 € (7 %) Abschreibung. Wie viel davon als Steuerersparnis ankommt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab.

Wo die Gemeinde ihre Zahlen veröffentlicht

Viele Städte stellen Gebietskarten, Aufhebungsbeschlüsse und Zonengutachten ins Netz. Dresden ist ein gutes Beispiel, wie man dort sucht: Für das Sanierungsgebiet Hechtviertel (26,9 ha, Sanierung 1993–2020) wurde die Satzung am 20. November 2020 aufgehoben, das Zonengutachten zu den Ausgleichsbeträgen stammt von 2021. Für die Äußere Neustadt fiel der Aufhebungsbeschluss am 28. September 2023, das Zonengutachten folgte 2025. Die Gutachten sind auf der Seite der Stadt zu den Ausgleichsbeträgen verlinkt.

So gehen Sie für Ihr Grundstück vor:

1. Auf der Internetseite der Gemeinde nach „Sanierungsgebiet“, „Stadtsanierung“ oder „Ausgleichsbetrag“ suchen; die Gebietskarte zeigt, ob das Flurstück drinliegt.
2. Satzungsdatum und Verfahren (umfassend oder vereinfacht) notieren.
3. Nach einem Aufhebungsbeschluss oder einem geplanten Aufhebungsdatum fragen. Je näher die Aufhebung, desto näher der Bescheid.
4. Das neueste Zonengutachten oder die Zonenwerte anfordern und mit der Grundstücksfläche multiplizieren.
5. Das Ergebnis schriftlich bestätigen lassen, wenn die Gemeinde dazu bereit ist, oder eine Ablösevereinbarung anfragen. Eine E-Mail mit Gemarkung, Flur und Flurstück genügt meist für die erste Auskunft.

Was tun, wenn das Ergebnis schlecht ist

Der voraussichtliche Ausgleichsbetrag ist hoch und der Bescheid kommt nach Ihrem Kauf. Rechnen Sie ihn in den Preis ein oder lassen Sie den Verkäufer im Kaufvertrag freistellen. Eine vorzeitige Ablösung vor der Aufhebung (§ 154 Abs. 3 BauGB) schafft Gewissheit; manche Gemeinden gewähren dafür einen Nachlass, Radebeul etwa 5 % bei Ablösung bis Ende 2024.

Der Bescheid ist schon da. Der Betrag wird einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 154 Abs. 4). Wer ihn nicht auf einmal zahlen kann, kann die Umwandlung in ein Tilgungsdarlehen beantragen; der Zins beträgt höchstens 6 % (§ 154 Abs. 5). Eigene Aufwendungen, die den Bodenwert zulässigerweise erhöht haben, werden angerechnet, und im Einzelfall kann die Gemeinde von der Erhebung absehen (§ 155).

Die Gemeinde versagt die Genehmigung, weil der Preis zu hoch ist (§ 153 Abs. 2). Dann den Preis auf den sanierungsunbeeinflussten Wert senken oder vom Vertrag zurücktreten; das Rücktrittsrecht gehört deshalb in den Vertrag.

Sie halten das Gutachten für falsch. Wie der Fall Winsstraße zeigt, lohnt die Prüfung: Das BVerwG hat 2025 das Urteil der Vorinstanz aufgehoben. Gegen den Bescheid sind Widerspruch oder Klage möglich; die Frist steht in der Rechtsbehelfsbelehrung.

Checkliste vor dem Notartermin

Checkliste vor dem Notartermin

1. Grundbuch Abteilung II: Sanierungsvermerk ja/nein, Datum.
2. Gemeinde: umfassendes oder vereinfachtes Verfahren, geplantes Aufhebungsdatum, aktuelles Zonengutachten, voraussichtlicher Ausgleichsbetrag für das Flurstück.
3. Kaufpreis gegen den sanierungsunbeeinflussten Bodenwert halten (§ 153 Abs. 2).
4. Kaufvertrag: wer trägt den Ausgleichsbetrag, Freistellung oder Kaufpreisminderung, Rücktritt bei Versagung der Genehmigung.
5. Bei Modernisierungsplänen: Abstimmung mit der Gemeinde vor Baubeginn, damit die Bescheinigung nach § 7h/§ 10f EStG nicht scheitert.
6. Weitere Genehmigungen und Vorkaufsrechte im Blick behalten: Ratgeber Vorkaufsrecht und Genehmigungen; allgemeine Erwerbsnebenkosten: Kosten und Steuern.

Quelle: Beispielbericht ansehen

Bebauungsplan, Bodenrichtwert, Schutzgebiete und Hochwasserflächen für Ihr Flurstück finden Sie, jeweils mit Quelle und Datum, im GrundCheck-Bericht für 29 € (39 € auf Deutsch und Englisch). Den Bodenrichtwert können Sie dort neben den Anfangswert der Gemeinde legen; den Ausgleichsbetrag selbst berechnet nur die Gemeinde. Grundstück auf der Karte auswählen → · Beispielbericht ansehen

Für das Flurstück, das Sie gerade prüfen, zeigt der GrundCheck-Bericht die Lage im Bebauungsplan und den Bodenrichtwert mit Stichtag, als Grundlage für das Gespräch mit der Gemeinde. Bericht für dieses Grundstück bestellen → · Beispielbericht ansehen

Quellen

• Landeshauptstadt Dresden, Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten (Hechtviertel, Äußere Neustadt), dresden.de, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• BauGB §§ 154 Abs. 3–5, 155, gesetze-im-internet.de (1), gesetze-im-internet.de (2), 2.11.2026.
• Baugesetzbuch (BauGB), §§ 136–164, insbesondere §§ 142, 143, 144, 145, 153, 154, 155, 162, gesetze-im-internet.de (und Nachbarparagraphen), abgerufen am 1.11.2026.
• Immobilienwertermittlungsverordnung 2021, § 40, gesetze-im-internet.de, 1.11.2026.
• Einkommensteuergesetz, §§ 7h, 10f, gesetze-im-internet.de (1) und gesetze-im-internet.de (2), 1.11.2026.
• BVerwG, Urteil vom 25.3.2025 – 4 C 1.24, bverwg.de (1), und Pressemitteilung 22/2025, bverwg.de (2), 1.11.2026.
• OVG Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung 2022 zu Kollwitzplatz und Wollankstraße, berlin.de (1); Senatsverwaltung Berlin, Rechtsgrundlagen Stadterneuerung (AV Ausgleichsbeträge 27.12.2023), berlin.de (2), 1.11.2026.
• Stadt Radebeul, Amtsblatt Oktober 2024, radebeul.de (1); Sanierungszeitung WESTPOST Nr. 12 (November 2024) und Nr. 13 (April 2025); Seite Sanierungsvermerk, radebeul.de (2), 1.11.2026.
• Stadt Zschopau, Fragen und Antworten zum Ausgleichsbetrag, zschopau.de, 1.11.2026.
• Gemeinde Mehring, Merkblatt Sanierungsrechtliche Genehmigung, gemeinde-mehring.de; Markt Ottobeuren, Merkblatt zur Genehmigung von Bauvorhaben im Sanierungsgebiet, ottobeuren.de; Bayerische Rechtsprechung, BeckRS 2024, 33681 (Leitsatz), gesetze-bayern.de, abgerufen über Suchmaschine am 2.11.2026.
• Stadt Radebeul, Satzung Sanierungsgebiet „Zentrum Radebeul-West“ (2016, rund 7,4 ha), radebeul.de, 2.11.2026.
• BFH, Urteil vom 19.2.2013 – IX R 32/12 (§ 7h/§ 7i EStG, obligatorischer Erwerbsvertrag), anwalt24.de, 2.11.2026.
• Notar Dr. Kotz, Notarhaftung und Sanierungsausgleichsbetrag, notar-drkotz.de, 1.11.2026 (Sekundärquelle).