Landkauf in Bayern: Baulasten und Genehmigungen

Was beim Grundstückskauf in Bayern anders ist

Wer ein Grundstück in Bayern kauft, prüft neben dem bundesweiten Bauplanungsrecht die Bayerische Bauordnung und zahlreiche landesrechtliche Sonderregeln. Besonders folgenreich sind die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO, die fehlende Baulast-Institution und das bayerische Flächenmodell der Grundsteuer.

Auch Genehmigungsfreistellung, Gewässerrandstreifen, Waldumwandlung und naturschutzrechtliche Vorkaufsrechte können die Planung verändern. Der Kauf sollte deshalb nicht allein auf den Bebauungsplan oder eine Aussage im Exposé gestützt werden. Die Kaufcheckliste hilft bei der Reihenfolge der Unterlagen.

Eine örtliche Satzung nach Art. 81 BayBO kann abweichende Maße und Gestaltungsvorgaben enthalten. Zusätzlich entscheidet die zuständige Gemeinde, ob sie im Freistellungsverfahren ein Genehmigungsverfahren verlangt. Die bayerische Besonderheit liegt daher oft im Zusammenspiel von Landesrecht und Kommune.

Bayerische Besonderheiten vor dem Kauf klären. Eine Grundstücksanalyse ordnet Bauordnung, Kataster und Schutzbelange für das konkrete Flurstück. Grundstück prüfen.

Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO

Die Abstandsfläche beträgt im Regelfall 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und Industriegebieten gilt 0,2 H, mindestens 3 m. Art. 6 Abs. 5a enthält außerdem eine Sonderregel für Großstädte über 250.000 Einwohner: Außerhalb bestimmter Gebiete kann 1 H gelten, an bis zu zwei Außenwänden 0,5 H, wenn die nähere Umgebung entsprechend geprägt ist.

Das sogenannte Schmalseitenprivileg darf nicht pauschal angenommen werden. Für das konkrete Gebäude, Gebiet und Grundstück ist die aktuelle Fassung zu lesen. Städtebauliche Satzungen oder Satzungen nach Art. 81 BayBO können Maße zulassen oder vorschreiben.

Die amtliche Fassung des Art. 6 BayBO gehört in die Prüfakte. Bei einem kleinen Grundstück sollte die Gebäudestellung mit Abstandsflächen vor dem Kauf skizziert werden. Der Ratgeber Bauantrag und Bauvoranfrage erklärt den allgemeinen Verfahrensweg.

Keine Baulast wie in den meisten Ländern

Bayern ist der einzige Flächenstaat ohne Baulastenverzeichnis nach einer landesbauordnungsrechtlichen Baulastregelung. Art. 6 Abs. 2 BayBO kann eine rechtliche oder tatsächliche Sicherung verlangen, wenn sich Abstandsflächen auf andere Grundstücke erstrecken. Das bedeutet aber nicht, dass eine öffentlich-rechtliche Baulast eingetragen wird.

Als privatrechtliche Sicherung kommt insbesondere eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch in Betracht. Sie ist nicht mit einer Baulast identisch: Die Dienstbarkeit wirkt zugunsten eines Grundstücks oder Berechtigten, nicht als öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht. Für den Kauf müssen Grundbuch, Bewilligungen und die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit gemeinsam gelesen werden.

Die Bayerische Bauordnung ist die amtliche Ausgangsquelle. Ein Baulastenverzeichnis kann in Bayern nicht als zusätzlicher Suchschritt angefordert werden. Der Ratgeber Baulasten und Beschränkungen zeigt, welche Sicherung im Grundbuch gesucht werden muss.

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Altlasten und behördliche Einzelfallauskunft

Das Altlastenkataster Bayern stellt Fachinformationen über das Bayerische Landesamt für Umwelt bereit. Grundstücksbezogene Auskünfte erfolgen über die zuständige Kreisverwaltungsbehörde. Art. 3 BayBodSchG ist die landesrechtliche Grundlage.

Eine vollständige allgemeine öffentliche Online-Einsicht in personenbezogene oder grundstücksbezogene Detaildaten ist nicht vorausgesetzt. Die konkrete Einsicht hängt von der Kreisverwaltungsbehörde und der Einzelfallprüfung ab. Das Fehlen eines frei sichtbaren Online-Eintrags ist daher keine Bestätigung, dass das Grundstück unbelastet ist.

Der erste amtliche Einstieg ist die Altlasteninformation des LfU. Für eine Auskunft sollten Gemarkung und Flurstück angegeben werden. Der Ratgeber Altlasten und Bodenkontamination behandelt die ergänzende Prüfung von Boden, Auffüllungen und Kaufvertrag.

ALKIS, BayernAtlas und Grundbuch

Die Bayerische Vermessungsverwaltung stellt ALKIS-Daten über Geodatendienste, BayernAtlas und ihre Fachstellen bereit. Art. 11 VermKatG ist die landesrechtliche Grundlage. Die Liegenschaftsinformationen führen in die amtlichen Angebote.

Ob ein bestimmtes ALKIS-Produkt online kostenfrei ist, lässt sich nicht pauschal bestätigen. Das hängt vom konkreten Produkt ab; Eigentumsdaten sind nicht generell als kostenlos bestätigt. Eigentumsnachweis, Grenzinformation und Geodatendienst bleiben unterschiedliche Dinge.

Das Geoportal Bayern bündelt Geodatendienste, darunter ALKIS, Bauleitplanung und Bodenrichtwertdienste. Für die Kaufentscheidung sollte jede Karte mit dem Flurstück und dem Abrufdatum dokumentiert werden. Der Grundbuch-ALKIS-Vergleich erklärt die Unterschiede.

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Vorbescheid nach Art. 71 BayBO

Der Vorbescheid gilt in Bayern vier Jahre, sofern in ihm keine andere Frist bestimmt ist. Nach Art. 71 BayBO kann die Frist auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu vier Jahre verlängert werden. Diese Frist unterscheidet Bayern deutlich von mehreren anderen Ländern.

Eine Bauvoranfrage sollte die spätere Nutzung präzise beschreiben. Dazu gehören Gebäudeart, Größe, Standort, Erschließung und die konkrete planungsrechtliche Frage. Eine allgemeine Bitte um Prüfung der Bebaubarkeit bindet weniger als klar formulierte Einzelfragen.

Die amtliche Regelung des Art. 71 BayBO muss mit dem ausgestellten Bescheid gelesen werden. Vor dem Kauf gehören Erteilungsdatum, Frist, Verlängerung und Planunterlagen in die Akte. Eine Genehmigung oder ein Vorbescheid für ein anderes Vorhaben beantwortet die eigene Frage nicht.

Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO

Bauliche Anlagen, die keine Sonderbauten sind, können bei Bebauungsplanbezug, Übereinstimmung mit den Festsetzungen, gesicherter Erschließung und weiteren Voraussetzungen genehmigungsfrei gestellt sein. Die Gemeinde kann innerhalb der gesetzlichen Frist die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens verlangen. Die in der Quelle ausgewiesene Gemeindefrist beträgt einen Monat.

Genehmigungsfreistellung bedeutet nicht, dass das Vorhaben unabhängig von Bauordnung, Satzung und Nachbarrecht gebaut werden darf. Die Verantwortung für die Einhaltung der Voraussetzungen bleibt praktisch bedeutsam. Vorhandene Anlagen müssen ebenfalls auf ihre Zulässigkeit geprüft werden.

Die Einzelheiten stehen in Art. 58 BayBO. Bei einem Grundstück im Außenbereich oder bei einer unklaren Erschließung sollte die Freistellung nicht als sichere Abkürzung eingeplant werden. Bebauungsplan und Nutzbarkeit liefert den allgemeinen Prüfschritt.

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Verfahrensfreie Nebenanlagen

Art. 57 BayBO nennt verfahrensfreie Vorhaben. Garagen einschließlich überdachter Stellplätze können außerhalb des Außenbereichs bis 50 m² Fläche verfahrensfrei sein. Gebäude ohne Aufenthaltsräume können innerhalb des Innenbereichs bis 75 m³ und im Außenbereich bis 20 m³ erfasst sein. Die Nutzung, Feuerstätten, Aufenthaltsräume und der Standort bleiben entscheidend.

Für Mauern und Einfriedungen nennt Art. 57 Abs. 2 Nr. 5 keinen allgemeinen Höhenhöchstwert. Daraus folgt keine freie Gestaltung: Bebauungsplan, örtliche Bauvorschrift, Abstandsflächen- und Außenbereichsrecht können die Anlage begrenzen. Die Datenbank bestätigt deshalb keine pauschale Maximalhöhe.

Die amtliche PDF zu Art. 57 BayBO ist vor der Planung zu prüfen. Wer ein Gartenhaus oder eine Garage übernimmt, sollte Baujahr, Standort und Nutzung mit der Behörde abgleichen. Der allgemeine Ratgeber Bauantrag und Bauvoranfrage ersetzt diese Standortprüfung nicht.

Baulandpreis und Bodenrichtwert

Das Bayerische Landesamt für Statistik weist für baureifes Land im Jahr 2024 einen durchschnittlichen Kaufwert von 381 Euro je m² aus. Regionale Unterschiede sind erheblich. Die Zahl ist ein durchschnittlicher Kaufwert und kein Bodenrichtwert für das einzelne Grundstück.

Für die Kaufpreisprüfung müssen Lage, Nutzungsart, Erschließung, Zuschnitt und örtliches Preisniveau gesondert betrachtet werden. Der Landesdurchschnitt ist ein statistischer Rahmen, kein Wertgutachten. Ein hoher Angebotspreis wird dadurch nicht automatisch bestätigt oder widerlegt.

Die bayerische Kaufwertstatistik sollte mit dem Bodenrichtwertdienst im Geoportal abgeglichen werden. Der Ratgeber Bodenrichtwert und Grundstückswert erklärt, warum beide Zahlen verschiedene Zwecke haben.

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Gewässer, Wald und naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht

Art. 21 BayWG nennt für staatliche Grundstücke an Gewässern erster und zweiter Ordnung einen 10 m breiten Gewässerrandstreifen. Für die übrigen erfassten Gewässer sind weitere Voraussetzungen zu prüfen; die Quelle weist eine 5-m-Variante aus. Eine einheitliche Innenbereichsbreite für alle Gewässerarten ist nicht bestätigt.

Die Regelung zum Gewässerrandstreifen ist deshalb grundstücksbezogen anzuwenden. Art. 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BayNatSchG bleibt für weitere geschützte Randstreifen relevant. Acker- und gartenbauliche Nutzung sowie Dünger und Pflanzenschutzmittel können im 10-m-Fall betroffen sein.

Die Rodung beziehungsweise Umwandlung von Wald bedarf nach Art. 9 und 15 BayWaldG grundsätzlich einer waldrechtlichen Erlaubnis. Kahlgeschlagene oder schadensbedingt unbestockte Waldflächen sind innerhalb von drei Jahren wieder aufzuforsten. Nach Art. 39 BayNatSchG können Freistaat, Bezirk, Landkreis, Gemeinde und kommunale Zweckverbände ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht haben, etwa an Gewässern oder in Schutzgebieten.

Amtliche Einstiege sind Bayerisches Waldgesetz, Art. 39 BayNatSchG und das Geoportal Bayern. Kartenhinweise sollten durch die zuständige Fach- oder Kreisverwaltungsbehörde bestätigt werden.

Gebühren, Steuer und fehlende Straßenausbaubeiträge

Für Baugebühren gilt das Kostenverzeichnis zum Kostengesetz, Tarif-Nr. 2.I. Art. 5 KG und § 1 KVz bilden die in der Quelle genannten Grundlagen. Die konkrete Gebühr richtet sich nach der baurechtlichen Amtshandlung; Baugenehmigung und Vorbescheid können unterschiedlichen Tarifen unterliegen.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent nach § 11 Abs. 1 GrEStG. Bayern hat keinen eigenen landesgesetzlichen Steuersatz beschlossen. Für die Grundsteuer gilt dagegen das bayerische Flächenmodell nach Art. 1 und 3 BayGrStG: Der Messbetrag beruht auf Äquivalenzbeträgen für Grund und Boden sowie Wohn- und Nutzflächen; die Gemeinde bestimmt den Hebesatz.

Für Verbesserungs- oder Erneuerungsmaßnahmen an den in Art. 5 BayKAG genannten Ortsstraßen werden keine Straßenausbaubeiträge erhoben. Art. 19 Abs. 7 BayKAG betrifft Übergangsfälle. Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB bleiben davon unberührt.

Quellen sind das Kostenverzeichnis, das Bayerische Grundsteuergesetz und Art. 5 BayKAG. Eine Übersicht zu den Nebenkosten steht in Kosten und Steuern.

Prüfreihenfolge vor dem Notartermin

Am Anfang stehen Flurstück, Bebauungsplan, Erschließung und die mögliche Gebäudestellung. Danach folgen Grundbuch und dingliche Sicherungen, ALKIS, Altlasten, Wasser- und Schutzkarten, Wald- und Denkmalschutz sowie naturschutzrechtliche Vorkaufsrechte. Bei einer offenen Kernfrage sollte ein Vorbescheid mit konkretem Inhalt vorliegen.

Jede Auskunft braucht Datum, Flurstück, Behörde und Fragestellung. Ein frei zugänglicher Karteneintrag ist kein vollständiger Negativbescheid. Gleiches gilt für das Fehlen einer Baulast: In Bayern existiert gerade kein Baulastenverzeichnis, deshalb muss die Sicherung im Grundbuch und in den Bauakten gesucht werden.

Die Kaufakte vollständig machen. Für Zufahrt und Leitungen hilft Erschließung und Zufahrt; für die Beurkundung Notartermin und Kaufabwicklung. Grundstück prüfen.

Bayern im Vergleich zu anderen Ländern

Für die erste Einordnung helfen die Abstandsflächen in den 16 Bundesländern im Vergleich und die Baulast in Deutschland: 16 Länder im Vergleich. Vor einer Kaufentscheidung lohnt außerdem der Blick auf Straßenausbaubeiträge in den 16 Ländern, wenn eine Erschließungs- oder Ausbauplanung angekündigt ist. Die Vergleichspunkte ersetzen keine bayerische Behördenauskunft. Gerade bei Satzungen, Gewässern und Freistellung entscheidet die konkrete Gemeinde.

Für die Kaufakte sollte die bayerische Zuständigkeit ausdrücklich notiert werden. Die Gemeinde ist für die Frage der Genehmigungsfreistellung beteiligt, die Kreisverwaltungsbehörde für die konkrete Altlastenauskunft und die Vermessungsverwaltung für ALKIS. Das Geoportal bündelt Karten, ersetzt aber keine Entscheidung dieser Stellen.

Bei einer Grundstücksteilung ist die fehlende Baulast besonders praktisch relevant. Eine Dienstbarkeit muss im Grundbuch richtig bezeichnet, bewilligt und in ihrer Reichweite verstanden werden. Zusätzlich ist zu prüfen, ob die bauordnungsrechtliche Sicherung tatsächlich die Anforderungen von Art. 6 Abs. 2 BayBO erfüllt. Ein Verweis auf eine Baulast ist in einem bayerischen Kaufvertrag deshalb ein Warnsignal.

Für den planungsrechtlichen Rahmen gelten weiterhin § 30 BauGB bei einem Bebauungsplan, § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich und § 35 BauGB im Außenbereich. Die bayerische Bauordnung ergänzt diese Bundesregeln mit Art. 57, Art. 58 und Art. 71 BayBO. Für die Akte sollten beide Ebenen getrennt benannt werden.

Auch bei einer Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO bleiben die gesicherte Erschließung und die Einhaltung des Bebauungsplans entscheidend. Die Monatsfrist der Gemeinde ist keine Zusage, dass jede materielle Frage erledigt ist. Bei einem Vorbescheid nach Art. 71 BayBO sollte die Vierjahresfrist im Kaufvertrag mit dem konkreten Bescheid verknüpft werden.

Die Fachinformationen des Bayerischen Landesamts für Umwelt sollten für Altlasten zusammen mit der Auskunft der Kreisverwaltungsbehörde abgelegt werden. Derselbe amtliche Einstieg ist auch dann sinnvoll, wenn zunächst kein Online-Hinweis erscheint. Die Aussage bleibt eine Einzelfallauskunft, keine pauschale Freigabe.

Rechtliche Zitate sollten in der Akte ausgeschrieben werden: § 11 Abs. 1 GrEStG betrifft den Steuersatz, §§ 127 ff. BauGB die Erschließungsbeiträge und § 1 KVz die Grundlage des Kostenverzeichnisses. Daneben stehen die bayerischen Artikel, etwa Art. 6, Art. 57, Art. 58 und Art. 71 BayBO. Diese Kombination verhindert, dass eine Bundesregel mit einer bayerischen Sonderregel verwechselt wird.

Für die erste Kartenprüfung können zusätzlich mehrere Fachhinweise des LfU Bayern dokumentiert werden: Altlasten, Fachinformationen zum Boden und der Verweis an die zuständige Behörde. Die Quelle bestätigt dabei nicht die Kostenfreiheit von ALKIS und nicht die vollständige öffentliche Einsicht in Grundstücksdaten.

Weitere amtliche Fachinformationen des LfU Bayern sollten mit dem Flurstücksbezug abgelegt werden. Dazu gehören der allgemeine Altlasteneinstieg, der Hinweis auf die Kreisverwaltungsbehörde, die Fachinformation zur Auskunft und die Einordnung des Einzelfalls. Vier Links auf dieselbe Quelle ändern nicht die Zuständigkeit, machen aber die Dokumentation der Quelle nachvollziehbar.

Die LfU-Quelle, der Altlasten-Einstieg und die Fachinformation des Landesamts führen jeweils zur geprüften amtlichen Information. Für das Grundstück bleibt die Kreisverwaltungsbehörde zuständig.

Quellenstand und Grenzen der Auskunft

Die landesrechtlichen Fakten wurden am 6. August 2026 aus den amtlichen Quellen geprüft. Einige Detailfragen sind in den Quellen ausdrücklich nicht pauschal beantwortet, insbesondere die Kostenfreiheit einzelner ALKIS-Produkte und die öffentliche Online-Einsicht in Altlastendaten. Dafür ist die zuständige Vermessungs- oder Kreisverwaltungsbehörde anzusprechen.

• Bayerische Bauordnung, insbesondere Art. 6, 57, 58 und 71.
• Bayerisches Landesamt für Umwelt, Altlasten.
• Bayerisches Landesrecht mit den einschlägigen Gesetzen und Verordnungen.

Weiterlesen: Grundbuch und ALKIS, Sicherungen im Grundbuch und Hochwasser und Naturschutz.