Rechtliche Prüfung
Grundbuchauszug lesen: Muster mit allen Abteilungen
Grundbuchauszug Muster erklärt: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I bis III, was Käufer von Haus oder Grundstück prüfen und was gelöscht wird.
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Der Makler schickt Ihnen vier eingescannte Seiten, oben das Wappen des Amtsgerichts, darunter Spalten mit laufenden Nummern, Flurstücken und Einträgen in Behördendeutsch. Das ist der Grundbuchauszug, genauer: ein Ausdruck aus dem Grundbuch. Ob Sie ein Baugrundstück kaufen oder ein Haus mit Garten, auf diesen Seiten steht, wem die Immobilie gehört, welche Rechte Dritter darauf lasten und welche Kredite eingetragen sind. Was dort nicht steht, ist fast genauso wichtig.
Dieser Ratgeber geht ein Muster Abteilung für Abteilung durch. Wie Sie den Auszug beim Amtsgericht anfordern, steht in unserem Ratgeber Grundbuchauszug beantragen; hier geht es ums Lesen.
Woher Sie den Auszug bekommen und was er kostet
Das Grundbuch führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht. Einsicht und Ausdrucke gibt es nach § 12 der Grundbuchordnung (GBO) nur bei berechtigtem Interesse. Die Justizportale nennen neben dem Eigentümer jeden, dem ein Recht am Grundstück zusteht; bloße Neugier genügt nicht. Als Kaufinteressent bekommen Sie den Auszug in der Praxis meist über den Verkäufer, den Makler mit Vollmacht oder den Notar, der den Kaufvertrag vorbereitet.
Die Gebühren sind bundesweit gleich und stehen im Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG):
| Ausdruck | Gebühr | Kostenverzeichnis |
|---|---|---|
| Einfacher Ausdruck (unbeglaubigt) | 10 € | KV 17000 GNotKG |
| Amtlicher Ausdruck (beglaubigt) | 20 € | KV 17001 GNotKG |
Für die Prüfung vor dem Kauf reicht der einfache Ausdruck. Wichtig ist das Datum: Ein Auszug von vor einem halben Jahr zeigt nicht, was seitdem eingetragen wurde. Lassen Sie sich vor dem Notartermin einen aktuellen Ausdruck geben.
Der Aufbau: fünf Teile, immer in derselben Reihenfolge
Jedes Grundbuchblatt ist nach der Grundbuchverfügung (GBV) gleich gegliedert:
| Teil | Inhalt | Was Sie als Käufer prüfen |
|---|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer | ob es das richtige Blatt ist |
| Bestandsverzeichnis | Grundstücke: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage, Größe | ob alle Flurstücke dabei sind, die Sie kaufen |
| Abteilung I | Eigentümer und Grundlage des Erwerbs | ob der Verkäufer allein verfügen darf |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten | welche Rechte Dritter bleiben |
| Abteilung III | Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden | was vor der Übergabe gelöscht werden muss |
Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“
Durchgestrichene oder rot unterstrichene Einträge sind gelöscht. Sie bleiben im Blatt sichtbar, gelten aber nicht mehr.
Aufschrift: das richtige Blatt
Oben stehen Amtsgericht, Grundbuch von (der Grundbuchbezirk, oft der Name der Gemarkung) und Blatt. Diese drei Angaben sind die Adresse des Blattes, unter der der Notar alles Weitere bestellt. Steht im Exposé ein anderes Blatt als auf dem Auszug, oder hat der Verkäufer zwei Blätter, weil Haus und Garten getrennt gebucht sind, klären Sie das zuerst.
Bestandsverzeichnis: welche Flurstücke Sie kaufen
Das Bestandsverzeichnis listet jedes Grundstück mit laufender Nummer, Gemarkung, Flur und Flurstück, Wirtschaftsart und Lage (etwa „Gebäude- und Freifläche, Hauptstraße 12“ oder „Landwirtschaftsfläche“) und Größe in Quadratmetern.
Drei Fehler, die Käufer hier übersehen:
- Das Zufahrtsflurstück fehlt. Bei einem Haus in zweiter Reihe gehört der Weg oft als eigenes Flurstück dazu, manchmal mit Miteigentumsanteil, manchmal gar nicht. Steht er nicht im Bestandsverzeichnis, kaufen Sie ihn nicht mit. Wie Sie die Zufahrt dann sichern, steht im Ratgeber Hinterliegergrundstück.
- Die Fläche passt nicht zum Exposé. Das Grundbuch übernimmt die Fläche aus dem Liegenschaftskataster. Weicht das Exposé ab, gilt im Zweifel die amtliche Zahl. Den Abgleich mit dem Kataster (ALKIS) zeigt der Ratgeber Grundbuch und ALKIS.
- Die Wirtschaftsart sagt nichts über Bauland. „Gebäude- und Freifläche“ beschreibt die tatsächliche Nutzung, nicht das Baurecht. Ob gebaut werden darf, entscheidet der Bebauungsplan oder § 34/§ 35 BauGB, nicht das Grundbuch.
Die Flurstücksnummern aus dem Bestandsverzeichnis brauchen Sie, um das Grundstück auf der amtlichen Karte zu finden; siehe Flurkarte online.
Abteilung I: wer verkaufen darf
Abteilung I nennt die Eigentümer und die Grundlage ihres Erwerbs, etwa Auflassung nach Kaufvertrag oder Erbfolge. Bei mehreren Eigentümern stehen die Anteile dabei, etwa „zu je 1/2“, oder eine Gemeinschaft wie Erbengemeinschaft.
Was Sie prüfen:
- Ist der Verkäufer der eingetragene Eigentümer? Wenn nicht, braucht er eine Vollmacht oder muss erst selbst eingetragen werden.
- Erbengemeinschaft. Alle Erben müssen mitwirken. Fehlt einer oder ist er nicht erreichbar, verzögert sich der Kauf.
- Ehepaare und Miteigentum. Beide Eigentümer unterschreiben.
Abteilung II: die Rechte, die nach dem Kauf bleiben
Hier stehen alle Lasten und Beschränkungen, die keine Grundpfandrechte sind: Dienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte, Reallasten, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen wie ein Zwangsversteigerungsvermerk. Die Sparkasse beschreibt, dass der Notar beim Kauf hier zunächst die Auflassungsvormerkung für den Käufer eintragen lässt.
Abteilung II ist für Käufer die wichtigste Seite, weil diese Rechte in der Regel nicht mit dem Kaufpreis verschwinden. Sie gehen auf Sie über. Und sie haben nach der Darstellung der IHK Vorrang vor den Einträgen in Abteilung III.
| Eintrag in Abteilung II | Was er für Sie bedeutet | Was Sie anfordern |
|---|---|---|
| Wegerecht für Flurstück X | Der Nachbar darf über Ihr Grundstück gehen oder fahren | Eintragungsbewilligung mit Lageplan |
| Leitungsrecht | Leitung im Boden; dort nicht bauen, Zugang dulden | Bewilligung, Leitungsplan des Versorgers |
| Nießbrauch | Ein anderer darf die Immobilie nutzen und Mieten ziehen | Klärung, ob er gelöscht wird |
| Wohnungsrecht | Ein anderer darf (Teile) bewohnen | Klärung vor Vertrag, Löschung oder Kaufpreisabschlag |
| Vorkaufsrecht | Ein Dritter kann in Ihren Vertrag eintreten | Verzichtserklärung |
| Zwangsversteigerungsvermerk | Verfahren läuft | Kauf nur mit Gläubigern und Notar abstimmen |
Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“
Der Eintrag selbst ist kurz, etwa „Grunddienstbarkeit (Wegerecht) für den jeweiligen Eigentümer von Flurstück 112“. Was genau erlaubt ist, steht in der Eintragungsbewilligung, auf die der Eintrag verweist. Lassen Sie sich diese Urkunde vom Notar beschaffen, bevor Sie unterschreiben; ohne sie wissen Sie nicht, wie breit der Weg ist oder wo die Leitung liegt.
Für lebenslange Rechte wie Nießbrauch reicht zur Löschung nach dem Tod des Berechtigten in der Regel die Sterbeurkunde, wenn eine Löschungsklausel eingetragen ist; so erklärt es etwa das Merkblatt des Amtsgerichts Tostedt. Ohne Klausel müssen die Erben mitwirken.
Abteilung III: Grundschulden, die gelöscht werden müssen
Abteilung III enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, mit Betrag und Gläubiger, meist einer Bank. Eine Grundschuld bleibt eingetragen, auch wenn der Kredit längst getilgt ist. Bei Ihnen soll das Grundstück lastenfrei ankommen.
So läuft es beim Kauf:
- Der Notar holt bei der Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung ein. Sie muss in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen.
- Der Eigentümer stimmt der Löschung in notariell beglaubigter Form zu (§ 27 GBO, § 1183 BGB, so die Justiz NRW).
- Ist der Kredit noch offen, zahlen Sie einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank, die dafür die Löschung bewilligt.
Eine Grundschuld von 150.000 € in Abteilung III ist bei einem Kaufpreis von 400.000 € also kein Grund zur Sorge, solange der Kaufvertrag diese Ablösung regelt. Sorgen macht eine Grundschuld, über deren Löschung der Kaufvertrag schweigt.
Ein Muster, Zeile für Zeile
Ein vereinfachtes, ausgedachtes Beispiel zeigt, wie die Teile zusammenhängen. Die Namen sind erfunden; die Struktur folgt der Grundbuchverfügung.
Aufschrift: Amtsgericht Musterstadt, Grundbuch von Nordfeld, Blatt 1234.
Bestandsverzeichnis: - lfd. Nr. 1: Gemarkung Nordfeld, Flur 3, Flurstück 110, Gebäude- und Freifläche, Lindenweg 5, 640 m² - lfd. Nr. 2: Gemarkung Nordfeld, Flur 3, Flurstück 111, Verkehrsfläche, 85 m², Miteigentumsanteil 1/3
Abteilung I: Anna und Bernd Beispiel, zu je 1/2, Auflassung vom 12.3.2009.
Abteilung II: - lfd. Nr. 1, lastend auf Nr. 1: Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) für die Stadtwerke Musterstadt. - lfd. Nr. 2, lastend auf Nr. 1: Wohnungsrecht für Clara Beispiel.
Abteilung III: - lfd. Nr. 1, lastend auf Nr. 1: Grundschuld 180.000 € für die Musterbank.
So lesen Sie es: Sie kaufen das Hausgrundstück (640 m²) und ein Drittel des Wegs (85 m²); beide Eigentümer müssen unterschreiben; das Leitungsrecht bleibt, also vor dem Kauf den Leitungsplan anfordern; das Wohnungsrecht von Clara Beispiel muss vor dem Kauf gelöscht oder im Preis berücksichtigt werden; die Grundschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht.
Was nicht im Grundbuch steht
Der Grundbuchauszug ist vollständig für Eigentum und eingetragene Rechte. Für vieles, was den Wert eines Grundstücks bestimmt, ist er blind:
- Baurecht. Bebauungsplan, Außenbereich, Erhaltungs- oder Sanierungssatzung: Das steht bei der Gemeinde. Ein Sanierungsvermerk kann in Abteilung II stehen, die Satzung selbst nicht.
- Baulasten. In den meisten Ländern gibt es ein eigenes Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde. Eine Abstands- oder Zufahrtsbaulast taucht im Grundbuch nicht auf. Bayern führt kein Baulastenverzeichnis; dort werden solche Pflichten über Eintragungen im Grundbuch gesichert, also in Abteilung II.
- Altlasten, Hochwasser, Naturschutz, Denkmalschutz. Eigene Register und Karten bei Landkreis und Land.
- Erschließungsbeiträge. Ob noch Beiträge offen sind, erfahren Sie bei der Gemeinde, nicht aus dem Grundbuch.
Die Karten zu Bebauungsplan, Schutzgebieten, Hochwasser und Altlastenverdacht für ein Flurstück stellt der GrundCheck-Bericht zusammen, jede Karte mit Quelle und Datum. Den Grundbuchinhalt zeigt er nicht; den lesen Sie mit diesem Ratgeber selbst. Grundstück auf der Karte wählen und Bericht bestellen, ab 29 € → · Beispielbericht ansehen
Checkliste vor dem Notartermin
- Aktuellen Ausdruck verlangen, nicht älter als einige Wochen.
- Blatt und Flurstücke mit Exposé und Kaufvertragsentwurf abgleichen.
- Eigentümer in Abteilung I mit den Verkäufern abgleichen.
- Für jeden Eintrag in Abteilung II die Bewilligung anfordern und klären: bleibt er oder wird er gelöscht?
- Für jede Grundschuld in Abteilung III prüfen, ob der Kaufvertrag die Löschung regelt.
- Baulastenverzeichnis, Bebauungsplan und Erschließungsbeiträge bei Gemeinde und Bauaufsicht abfragen.
Planungs- und Risikokarten für Ihr Flurstück im GrundCheck-Bericht prüfen, ab 29 € → · Beispielbericht ansehen
Quellen
- Grundbuchordnung (GBO), § 12 und § 27; Grundbuchverfügung (Aufbau des Grundbuchblatts), Erläuterungen u. a. Haufe, haufe.de, über Suchmaschine abgerufen am 2.11.2026.
- Land Berlin, Grundbuch – Grundbuchausdruck (Gebühren KV 17000/17001 GNotKG), berlin.de; Freie und Hansestadt Hamburg, Grundbuch Auszug beantragen, hamburg.de, über Suchmaschine abgerufen am 2.11.2026.
- Bayerisches Justizportal / Amtsgericht München, Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs (berechtigtes Interesse), justiz.bayern.de, 2.11.2026.
- Sparkasse, Grundbuch: Abteilungen und Auflassungsvormerkung, sparkasse.de; IHK Magdeburg, Grundbuch (Rang Abteilung II vor III), ihk.de, über Suchmaschine abgerufen am 2.11.2026.
- Justiz NRW, Grundbuchverfahren (Löschung, § 27 GBO, § 1183 BGB), justiz.nrw; Freie Hansestadt Bremen, Löschung von Rechten im Grundbuch, service.bremen.de; Amtsgericht Tostedt, Merkblatt Grundbuchamt, amtsgericht-tostedt.niedersachsen.de, 2.11.2026.
- Baulastenverzeichnis und Landesbauordnungen (Bayern ohne Verzeichnis), Haufe, haufe.de, und McMakler, mcmakler.de, über Suchmaschine abgerufen am 2.11.2026.