Due-Diligence-Checkliste zum Grundstückskauf

Die Reihenfolge zählt mehr als die Liste

Unterlagen kommen häufig nach und nach aus verschiedenen Quellen. Trotzdem sollte die Prüfung mit der Identität des Flurstücks beginnen, bevor weitere Dokumente oder Planungen bewertet werden. Eine Online-Katasterprüfung kann schnell und kostenlos sein; amtliche Auszüge können dagegen Gebühren kosten oder mehr Zeit benötigen. Erst wenn das richtige Flurstück und sein Planungsstatus geklärt sind, lassen sich Vermessung, rechtliche Beratung oder Übersetzung sinnvoll beauftragen.

Die folgende Reihenfolge ist auf vier Wochen für ein Grundstück angelegt. Das ist realistisch, wenn die ersten Schreiben am ersten Tag herausgehen und der Verkäufer mitwirkt. Ein Anwalt ist für die meisten Schritte nicht nötig, und fast alle Behördenauskünfte kosten nichts.

Vier Wochen, in der richtigen Reihenfolge

1. Tag 1: Flurstück und PlanungsrechtAmtliche Identität und Regime klären
2. Woche 2: RegisterGrundbuch und Baulasten lesen
3. Woche 3: StandortZufahrt, Anschlüsse, Boden, Wasser und Natur
4. Woche 4: GeldNebenkosten, Beiträge und laufende Lasten

Quelle: GrundCheck-Prüffolge; Rechtsgrundlagen: BauGB, GBO, BGB, BBodSchG und WHG; Stand August 2026

Tag eins: Welches Grundstück wird tatsächlich verkauft?

Eine Adresse ist keine eindeutige Bezeichnung. In Deutschland wird ein Grundstück durch Gemarkung, Flur und Flurstück identifiziert, zum Beispiel Gemarkung Storkow, Flur 4, Flurstück 112/3. Diese drei Angaben gehören in jedes Schreiben, jeden Antrag und später in den Vertrag. Liefert ein Anbieter sie nicht, ist das bereits ein Warnsignal.

Lokalisieren Sie das Flurstück selbst, bevor jemand den Standort erklärt. Das amtliche Geoportal und das Geoportal des Landes zeigen die Flurkarte online. Für eine erste Zuordnung genügt die amtliche Karte; die verbindliche Auskunft erteilt die zuständige Vermessungsstelle des Landes. Prüfen Sie auf der Karte drei Punkte: Passt die Form zu den Fotos? Berührt das Flurstück eine öffentliche Straße? Liegt kein fremder Streifen dazwischen?

Tag eins: Das Schreiben zum Planungsrecht

Schreiben Sie dem Bauamt der Gemeinde eine E-Mail und nennen Sie Gemarkung, Flur und Flurstück. Fragen Sie, ob ein rechtswirksamer Bebauungsplan gilt. Falls nicht, fragen Sie, ob die Gemeinde das Grundstück nach § 34 BauGB dem Innenbereich oder nach § 35 BauGB dem Außenbereich zuordnet. Erfragen Sie außerdem, ob eine Planänderung, eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB oder eine Satzung vorbereitet wird und was der Flächennutzungsplan ausweist.

Diese Antwort ordnet das Flurstück dem maßgeblichen Planungsregime zu und sollte deshalb früh eingeholt werden. Der Beitrag Bebauungsplan und Nutzbarkeit hilft beim Lesen der Auskunft. Für die Einstufung als Außenbereich ist Bauen im Außenbereich der passende nächste Schritt.

Nicht ohne Planungsstand starten. Ein GrundCheck-Bericht ordnet Adresse oder Exposé dem amtlichen Flurstück zu und zeigt Planungslage und Risikofaktoren, bevor Schreiben an die falschen Stellen gehen. Grundstück prüfen.

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So schreiben Sie eine Behörde an

Deutsche Behörden beantworten präzise Fragen und lassen offene Anfragen oft liegen. Die Frage, ob ein Grundstück für ein Haus geeignet ist, führt zu Stille oder zu einem allgemeinen Absatz aus dem Gesetz. Vier nummerierte Fragen zu einem eindeutig bezeichneten Flurstück führen eher zu vier verwertbaren Antworten.

Das bewährte Muster ist kurz. In die Betreffzeile kommen Gemarkung, Flur und Flurstück. Danach folgen ein Satz zum geplanten Kauf, nummerierte Fragen und die Bitte um eine datierte schriftliche Antwort mit Aktenzeichen. Die Nachricht sollte auf einen Bildschirm passen. Fügen Sie kein Exposé und keine Fotos bei. Bitten Sie die Behörde nicht, einen Entwurf zu beurteilen, denn dafür ist ein Vorbescheid da und eine kostenlose Auskunft bindet niemanden.

Schicken Sie eine Anfrage jeweils an die zuständige Stelle, statt vier Behörden vorsorglich zu kopieren. Eine Nachricht an alle hat oft keinen klaren Bearbeiter. Ist eine Antwort unklar, stellen Sie noch am selben Tag eine einzige Rückfrage und nennen Sie das ursprüngliche Aktenzeichen. Dann liegt die Akte noch auf dem Tisch.

Diese Fragen gehören an den Verkäufer

Manche Tatsachen stehen in keinem öffentlichen Register. Nur der Verkäufer kann sie liefern. Fragen Sie schriftlich, damit die Antworten in die Grundlage des Kaufvertrags eingehen.

• Wie lange gehört ihm das Flurstück, und wie wurde es davor genutzt? Eine alte Werkstatt, eine Tankstelle, ein Hof und eine Obstwiese haben unterschiedliche Bodenrisiken.
• Wurde auf dem Grundstück etwas abgerissen, verfüllt oder vergraben? Wurde Fremdboden aufgeschüttet?
• Gab es jemals einen Bauantrag, einen Vorbescheid oder eine Anfrage, und wie wurde sie beantwortet? Ein vier Jahre alter Ablehnungsbescheid kann das wichtigste Dokument des Verkäufers sein.
• Sind in den vergangenen zehn Jahren Gebührenbescheide, Beiträge oder Schreiben der Gemeinde eingegangen?
• Wer mäht, umzäunt und nutzt das Grundstück heute und auf welcher Grundlage? Ein Miet-, Jagd- oder Pachtvertrag kann den Verkauf überdauern.

Bleibt eine dieser Fragen unbeantwortet, ist das selbst eine Information. Legen Sie Fragen und Antworten zur Akte. Eine schriftliche Erklärung vor der Beurkundung kann der Verkäufer später schwerer als unbekannt darstellen.

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Woche zwei: die zwei Abteilungen und das Flurstück

Fordern Sie vom Verkäufer einen Grundbuchauszug an, der höchstens vier Wochen alt ist. Das Grundbuch ist nicht öffentlich. § 12 GBO verlangt ein berechtigtes Interesse. Praktisch liefert der Verkäufer den Auszug, stimmt Ihrer Beschaffung schriftlich zu oder beauftragt der Notar ihn nach seiner Einschaltung. Ein unbeglaubigter Ausdruck kostet 10 € und ein beglaubigter 20 € nach dem Kostenverzeichnis des GNotKG.

Lesen Sie alle Teile. Im Bestandsverzeichnis müssen Gemarkung, Flur und Flurstück mit der Karte übereinstimmen, denn § 2 GBO knüpft die Grundstücksbezeichnung an das Kataster. Abteilung I muss genau den Verkäufer als Eigentümer ausweisen. Abteilung II enthält Rechte und Beschränkungen, die Ihre Bebauung begrenzen können. Abteilung III enthält die Grundpfandrechte. Für jede Position braucht es einen schriftlichen Plan zur Löschung im Zuge der Abwicklung. Der Vergleich von Grundbuch und ALKIS erklärt die Abgrenzung.

Woche zwei: das Register, das oft fehlt

Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen stehen nicht im Grundbuch. In Brandenburg stehen sie nach § 84 BbgBO im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde beim Landkreis oder bei der kreisfreien Stadt; in anderen Ländern gelten die jeweiligen Landesregeln. Sie binden jeden späteren Eigentümer. Eine übernommene Abstandsfläche, eine gesicherte Zufahrt für ein Nachbargrundstück oder eine Stellplatzpflicht erscheinen dort, nicht im Grundbuchauszug.

Fragen Sie beim Landkreis nach einem Auszug oder nach der schriftlichen Bestätigung, dass kein Eintrag besteht. Die Registerpraxis und Übergangsregeln bestimmt das jeweilige Land; ältere Rechte können deshalb zusätzlich als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II stehen. Beide Register müssen in die Prüfung. Die Hinweise zu Baulasten und Beschränkungen ordnen die Folgen der Einträge ein.

Amtliche Grundbuchauszüge

Lineare Skala · kurze positive Balken haben eine sichtbare Mindestlänge

Unbeglaubigter Ausdruck10,00 EUR

Beglaubigter Ausdruck20,00 EUR

Quelle: GNotKG, Kostenverzeichnis Nrn. 17000 und 17001; Stand August 2026

Woche drei: Zufahrt und Anschlüsse

Zwei Fragen beantwortet kein Verkaufsinserat. Ist die Zufahrt rechtlich gesichert, weil das Grundstück an einer öffentlichen Straße liegt oder ein Wegerecht zu Ihren Gunsten eingetragen ist? Eine bloße Duldung durch den Nachbarn reicht nicht. Und was gibt es für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Internet: eine Leitung in der Straße, ein schriftliches Angebot, einen Anschluss bis zur Grenze oder einen funktionsfähigen Hausanschluss?

Schreiben Sie der Gemeinde oder dem zuständigen Zweckverband und dem Netzbetreiber. Fragen Sie nach Preisen und Lieferzeiten, nicht nach einer allgemeinen Zusicherung. Bei einem typischen Grundstück kostet der Standard-Stromanschluss einschließlich Umsatzsteuer 2.000 € bis 4.000 €. Der Beitrag für Wasser und Abwasser richtet sich nach der Satzung und wird je Quadratmeter festgesetzt. Die Prüfung von Infrastruktur und Anschlüssen enthält die passenden Formulierungen.

Woche drei: Boden, Wasser, Natur und Denkmale

Vier Behördenbereiche, vier konkrete Fragen. Die erste Auskunft ist jeweils kostenlos oder nur mit einer kleinen Gebühr verbunden.

• Altlasten. Die untere Bodenschutzbehörde des Landkreises führt das Altlasten- und Verdachtsflächenkataster. Nach § 4 BBodSchG kann der Eigentümer eines belasteten Grundstücks unabhängig vom Verursacher zur Sanierung verpflichtet werden.
• Hochwasser. § 76 WHG definiert Überschwemmungsgebiete. In festgesetzten Gebieten verbietet § 78 WHG neue Bauvorhaben, abgesehen von engen Ausnahmen. Karten stellt das Landesamt für Umwelt bereit.
• Natur. Gesetzlich geschützte Biotope nach § 30 BNatSchG und der Artenschutz nach § 44 BNatSchG können Rodungsarbeiten auf einem sonst gewöhnlichen Grundstück verhindern. Bäume und Gehölze dürfen nach § 39 BNatSchG vom 1. März bis 30. September nicht abgeschnitten oder auf den Stock gesetzt werden.
• Denkmale. Der Schutz folgt dem Eintrag in der Denkmalliste. Arbeiten benötigen nach § 9 des Denkmalschutzgesetzes des Landes eine Genehmigung. Überraschend sind Bodendenkmale: Ein Fund muss sofort gemeldet und eine Woche unverändert gelassen werden.

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Woche vier: die Geldfragen

Drei Fragen entscheiden, ob der Kauf finanziell noch funktioniert. Welche Nebenkosten kommen zum Preis hinzu? Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Steuersatz des jeweiligen Landes; dazu kommen ungefähr 1 bis 1,5 % für Notar und Grundbuch. Welche Forderungen kann die Gemeinde noch stellen? Ein Erschließungsbeitrag nach § 127 und § 133 BauGB entsteht, wenn die Straße endgültig hergestellt wird, und trifft den Eigentümer zu diesem Zeitpunkt. Was kostet das Grundstück jährlich? Zur Grundsteuer gehören Wert, Steuermesszahl und kommunaler Hebesatz. Der Hebesatz wird von der Kommune festgelegt; den aktuellen Wert finden Sie im kommunalen oder landeseigenen Hebesatzregister.

Prüfen Sie den Preis selbst gegen den amtlichen Bodenrichtwert. Das geht für den Standort kostenlos über Bodenrichtwertportal des Landes. Vergleichen Sie den Wert mit dem Bodenrichtwert der zuständigen Gutachterausschüsse. Die Budgetplanung steht im Beitrag Kosten und Steuern.

Fünf Antworten, bei denen der Kauf pausiert

• Die Gemeinde bestätigt den Planungsstand nicht schriftlich oder ordnet ein normales Wohnhaus dem Außenbereich zu.
• Die Zufahrt ist nicht rechtlich gesichert, sondern führt nur über einen Weg auf fremdem Grund.
• Abteilung II enthält eine Belastung, die der Verkäufer nicht erklären und nicht löschen lassen will.
• Bauamt oder Umweltbehörde nennt einen Altlastenverdacht, der Verkäufer verweigert aber eine Untersuchung.
• Fläche oder Grenze im Vertrag stimmen nicht mit dem Kataster überein und niemand übernimmt die Vermessung.

Keine dieser Antworten macht den Kauf automatisch unmöglich. Jede ist ein Grund, bis zur schriftlichen Klärung kein weiteres Geld für Planung, Reise oder Beratung auszugeben.

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Wenn eine Antwort fehlt, gehört sie in den Vertrag

Ein deutscher Grundstückskaufvertrag kann Bedingungen enthalten. Drei Konstruktionen sind praktikabel: der Kauf unter der Bedingung eines positiven Vorbescheids innerhalb einer festgelegten Frist, ein Rücktrittsrecht mit Frist für den Fall, dass ein benanntes Dokument nicht vorgelegt wird, oder ein vom Notar einbehaltener Teil des Kaufpreises bis zu einem konkreten Ereignis. Alle drei Regelungen müssen in die notarielle Urkunde. Nach § 311b BGB ist eine Nebenabrede auf Papier ohne Beurkundung wertlos.

Eine oft übersehene Klausel betrifft den Zustand des Grundstücks. Grundstücke werden normalerweise unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, was § 444 BGB festhält. Ein bekanntes Risiko, das nicht in den Vertrag kommt, bleibt daher beim Käufer.

Was die Prüfung kostet

Bis auf den Vorbescheid ist alles kostenlos oder kostet weniger als fünfzig Euro. Das spricht dafür, alle Antworten vor Zeichnungen, Besichtigungsreisen oder bezahlter Beratung einzuholen.

Drei Fehler mit den höchsten Kosten

Der erste Fehler ist, einem Wort im Inserat zu vertrauen. Erschlossen, Bauland, Baugrundstück und voll erschlossen haben in einer Anzeige keine feste rechtliche Bedeutung und binden niemanden. Hinter jedem dieser Wörter steht eine Frage, die eine Behörde kostenlos schriftlich beantworten kann. Die Differenz zwischen Werbewort und Behördenantwort liegt regelmäßig im fünfstelligen Bereich. Behandeln Sie jedes Adjektiv im Inserat als Frage, nicht als Tatsache.

Der zweite Fehler ist die falsche Reihenfolge des Aufwands. Käufer bezahlen einen Architekten für einen Entwurf, bevor die Gemeinde das Planungsrecht eingeordnet hat, oder beauftragen eine Vermessung, bevor überhaupt feststeht, ob dort ein Haus stehen darf. Die kostenlosen Antworten kommen zuerst, weil sie das Projekt beenden können. Bezahlte Leistungen sind sinnvoll, wenn die kostenlosen Prüfungen positiv ausfallen.

Der dritte Fehler ist ein Zeitplan, den der Verkäufer vorgibt. Besichtigung am Samstag, Angebot am Montag und Notartermin in der folgenden Woche lassen keinen Raum für eine Gemeindeantwort, die drei Wochen dauert. Wenn der Verkäufer nicht warten will, sagt das etwas über das Grundstück und über den Verkäufer. Legen Sie den Preis fest und nehmen Sie die offenen Antworten als Bedingungen mit Fristen in die Urkunde auf.

Die Ein-Seiten-Fassung

• Gemarkung, Flur und Flurstück sind festgelegt und stehen in jedem Dokument.
• Schriftliche, datierte Auskunft der Gemeinde zum Planungsrecht.
• Grundbuchauszug mit allen Teilen, höchstens vier Wochen alt.
• Baulastenauszug des Landkreises oder Bestätigung ohne Eintrag.
• Schriftliche Antworten zu Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom und Internet, jeweils mit Preisen.
• Bestätigungen zu Altlasten, Hochwasser, Natur und Denkmal.
• Status des Erschließungsbeitrags und kommunaler Hebesatz.
• Kostenschätzung des Notars und, falls erforderlich, ein Vorbescheid.

Acht Punkte, ein Flurstück, ein Dokument. Der GrundCheck-Bericht legt Identität, Planungsstand und Risikofaktoren vor dem Kauf strukturiert zusammen. Grundstück prüfen.

Die Dokumente sollten gesammelt und miteinander abgeglichen werden. Die Flurstücksnummer aus der Karte muss im Grundbuchauszug, in der Anfrage an die Gemeinde und im späteren Vertragsentwurf identisch sein. Eine abweichende Fläche wird nicht durch einen Hinweis im Exposé geheilt. Bei einer Teilung oder einer Grenzänderung wird deshalb zuerst geklärt, welcher Stand beurkundet werden soll.

Auch bei einer positiven Behördenantwort bleibt der genaue Inhalt wichtig. Eine Gemeinde kann den Planungsstand bestätigen, ohne einen konkreten Baukörper zu genehmigen. Eine Leitung in der Straße kann vorhanden sein, ohne dass der Anschluss bis zur Grenze hergestellt ist. Jede Antwort wird daher mit dem Datum, dem Aktenzeichen, dem Ansprechpartner und der offenen Folgefrage abgelegt.

Die Registerprüfung und die Sachprüfung ergänzen einander. Abteilung II beantwortet die Frage nach privatrechtlichen Rechten, das Baulastenverzeichnis die Frage nach öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Die Umweltstellen prüfen wiederum Boden, Wasser, Arten und Denkmale. Kein einzelnes Dokument ersetzt die anderen Prüfungen.

Bei einem offenen Befund wird zwischen Klärung und Kaufentscheidung getrennt. Ein fehlender Auszug ist zunächst ein Beschaffungsproblem. Ein nicht gesichertes Wegerecht, ein ungeklärter Altlastenverdacht oder eine unpassende Grenze kann dagegen die Nutzung und die Finanzierung verändern. Solche Punkte gehören mit einer konkreten Frist in die Verhandlung oder in die notarielle Urkunde.

Erst wenn die kostenlosen Antworten vorliegen, werden Vermessung, Entwurf und weitere Beratung beauftragt. Das spart Aufwand, wenn das Grundstück schon am Planungsrecht oder an der Zufahrt scheitert. Für die Bank entsteht eine nachvollziehbare Akte mit Quellen und Zuständigkeiten. Für den Notar stehen die offenen Bedingungen dann so fest, dass sie im Vertrag bearbeitet werden können.

Landesrecht: wo es abweicht

Das Bundesrecht regelt Kaufvertrag, Grundbuch und Erschließungsbeiträge. Das Land bestimmt Bauordnung, Vermessungs- und Denkmalschutzrecht. Die Gemeinde entscheidet über Bauleitplanung, Satzungen und örtliche Beiträge.

Prüfen Sie die Abweichungen über die Bauantrag und Bauvoranfrage und fragen Sie die zuständige Gemeinde nach dem aktuellen Landesrecht.

Rechtsgrundlagen und Quellen

• Planungsrecht: § 30, § 34, § 35 und § 14 BauGB. Beiträge: § 127, § 129, § 133 BauGB.
• Register: § 2 und § 12 GBO; Baulasten in Brandenburg § 84 BbgBO; Vertragsform § 311b und Mängel § 444 BGB.
• Umwelt: § 4 BBodSchG, § 76 und § 78 WHG, § 30, § 39 und § 44 BNatSchG, BbgDSchG für Brandenburg.
• Geld: landesrechtliche Steuergesetze, GNotKG-Kosten, Hebesatzregister, BORIS, Grundstücksmarktbericht 2025.
• Freie Geodaten in Brandenburg: Brandenburg-Viewer, GEOBROKER, BbgGeoNutzV.

Stand der Angaben: August 2026. Dies ist eine allgemeine Information für Käufer und keine Rechtsberatung für ein konkretes Grundstück. Weiterlesen: Notartermin und Kaufabwicklung sowie Grundstückskauf aus dem Ausland. Im Versteigerungstermin gilt dieselbe Liste, nur ohne Besichtigungsrecht und ohne Nachverhandlung: Zwangsversteigerung.