Vergleich
Baulasten der 16 Bundesländer im Vergleich
Wo gibt es ein Baulastenverzeichnis, wo ersetzt die Grunddienstbarkeit die Baulast, und was muss vor dem Grundstückskauf geprüft werden?
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Die Baulast ist kein Eintrag im Grundbuch
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie kann ein Tun, Dulden oder Unterlassen sichern, etwa eine Zufahrt, eine Stellfläche oder die Freihaltung einer Abstandsfläche. Wirksam wird sie nach der jeweiligen Bauordnung durch die Eintragung in das Baulastenverzeichnis.
Die Rechtsfolge hängt am Grundstück. Ein späterer Eigentümer muss die Verpflichtung grundsätzlich gegen sich gelten lassen, auch wenn er die Erklärung nicht selbst abgegeben hat. Das unterscheidet die Baulast vom Vertrag mit einem Nachbarn und erklärt, warum eine Auskunft vor dem Notartermin mehr wert ist als eine mündliche Zusage.
- Warum Bayern einen anderen Weg nimmt
- Welche Baulasten beim Kauf besonders zählen
- Was vor der Beurkundung angefordert werden sollte
- Preis, Risiko und Vertragsklausel
- Quellen und Prüfstand
Quelle: Bauordnungen und Baulastenregister der 16 Länder sowie BGB/GBO; Stand August 2026
Warum Bayern einen anderen Weg nimmt
In fünfzehn Ländern ist das Baulastenverzeichnis der übliche öffentliche Anknüpfungspunkt. Bayern bildet die bekannte Ausnahme: Die Bayerische Bauordnung sieht keine landesrechtliche Baulast-Institution vor. Eine vergleichbare Sicherung kann dort vor allem über eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB im Grundbuch erfolgen.
Die beiden Instrumente sind nicht austauschbar. Die Grunddienstbarkeit berechtigt ein anderes Grundstück oder dessen Eigentümer privatrechtlich. Die Baulast wirkt dagegen gegenüber der Bauaufsicht und kann eine öffentlich-rechtliche Anforderung für die Genehmigung absichern. Ein Grundbuchauszug beantwortet deshalb in Bayern eine andere Frage als die Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde.
Was die sechzehn Einträge wirklich vergleichen
Die Tabelle stellt den landesrechtlichen Mechanismus, die Rechtsgrundlage und die zugehörige Quelle nebeneinander. Sie zeigt vor allem, ob ein Register besteht und wie die Erklärung wirksam wird. Die Einzelheiten der Auskunft, der zuständige Schalter und die Gebühren bleiben örtlich geprägt.
Landesrecht setzt den Rahmen, die Bauordnung des Landes benennt Register und Wirkung, und die Gemeinde oder der Landkreis bearbeitet den konkreten Antrag. Auch eine örtliche Bauaufsichtsbehörde kann deshalb unterschiedliche Formulare, Nachweise und Bearbeitungszeiten verlangen. Der Name des Registers allein sagt noch nicht, wie schnell ein Auszug vorliegt.
| Land | Wert | Rechtsgrundlage | Quelle |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Baulasten: Baulastenverzeichnis. Baden-Württemberg führt ein öffentlich-rechtliches Baulastenverzeichnis; die zuständige Stelle ist regelmäßig die Gemeinde- oder Stadtverwaltung. | § 72 LBO | Quelle Baden-Württemberg |
| Bayern | Bayern: keine Baulast-Institution. Bayern ist der einzige Flächenstaat ohne Baulastenverzeichnis nach einer landesbauordnungsrechtlichen Baulastregelung. Ersatzmechanismus: dingliche Sicherung, insbesondere Grunddienstbarkeit im Grundbuch. Eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit kann eine rechtliche Sicherung schaffen, ist aber nicht mit einer Baulast identisch: sie wirkt zugunsten eines Grundstücks bzw. Berechtigten und nicht als öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht. | Art. 6 Abs. 2 BayBO; §§ 1018 ff. BGB | Quelle Bayern |
| Berlin | Baulastenverzeichnis: Baulastenverzeichnis Berlin, geführt bei den bezirklichen Bauaufsichten. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen und wirken gegenüber Rechtsnachfolgern. | § 84 BauO Bln | Quelle Berlin |
| Brandenburg | Baulastenverzeichnis: Baulasten werden in Brandenburg geführt. Baulasten werden durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen, mit der Eintragung wirksam und vom Baulastenverzeichnis geführt; Einsicht ist bei berechtigtem Interesse möglich. | § 84 BbgBO | Quelle Brandenburg |
| Bremen | § 82 Abs. 1 BremLBO – Begründung: Baulast. Eigentümerinnen und Eigentümer können gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen; die Baulast wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirkt gegen Rechtsnachfolger. § 82 Abs. 2 BremLBO – Form: Schriftform mit öffentlicher Beglaubigung. Die Erklärung bedarf der Schriftform; die elektronische Form ist ausgeschlossen, die Unterschrift muss beglaubigt oder vor der Behörde geleistet werden. | § 82 BremLBO | Quelle Bremen |
| Hamburg | Baulastenverzeichnis: existiert, geführt von der Bauaufsichtsbehörde. § 83 HBauO: Baulasten entstehen durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und werden mit Eintragung im Baulastenverzeichnis wirksam; Einsicht bei berechtigtem Interesse (§ 83 Abs. 5 HBauO). | § 83 Abs. 1 Satz 3 HBauO | Quelle Hamburg |
| Hessen | Baulastenverzeichnis: Baulasten werden durch Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Das Verzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde oder der gesetzlich bestimmten Stelle geführt; Auskünfte und Abschriften sind gebührenpflichtig. | § 85 HBO | Quelle Hessen |
| Mecklenburg-Vorpommern | Baulastenverzeichnis: Baulasten werden durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen und mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. § 83 LBauO M-V; wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen. § 83 wurde durch das Änderungsgesetz vom 26. Mai 2026 (GVOBl. M-V S. 522) nicht geändert. | § 83 LBauO M-V | Quelle Mecklenburg-Vorpommern |
| Niedersachsen | Register: Baulastenverzeichnis. Baulasten werden mit der Eintragung wirksam; das Verzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. Einsicht: berechtigtes Interesse. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann Einsicht und Auszüge erhalten. | § 81 NBauO | Quelle Niedersachsen |
| Nordrhein-Westfalen | Baulast: öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken gegenüber Rechtsnachfolgern. Auskunft: Einsicht bei berechtigtem Interesse. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt; berechtigte Personen können Einsicht und Auszug verlangen. | § 85 BauO NRW 2018 | Quelle Nordrhein-Westfalen |
| Rheinland-Pfalz | Baulastenverzeichnis: Baulasten werden in Rheinland-Pfalz geführt. Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Sicherung; Führung und Nachweis im Liegenschaftskataster richten sich nach § 86 LBauO und der Verwaltungsvorschrift. | § 86 LBauO Rheinland-Pfalz | Quelle Rheinland-Pfalz |
| Saarland | Baulastenverzeichnis: existiert. Bayern ist unter den 16 Ländern das einzige ohne die Institution der Baulast; das Saarland führt demnach ein Baulastenverzeichnis. Die genaue Paragrafennummer und die Auskunftsmodalitäten konnten wegen des systemischen Zugriffsausfalls (siehe abstandsflaeche.note_de) nicht aus dem LBO-Wortlaut selbst bestätigt werden. | § 83 LBO | Quelle Saarland |
| Sachsen | Baulastenverzeichnis: Baulasten werden in Sachsen geführt. Baulasten werden durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen und in das Baulastenverzeichnis eingetragen. | § 83 SächsBO | Quelle Sachsen |
| Sachsen-Anhalt | Baulastenverzeichnis: Baulasten werden durch Eintragung wirksam; das Verzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde. § 82 BauO LSA: Die Baulast wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern; Einsicht oder Abschriften sind bei berechtigtem Interesse möglich. | § 82 BauO LSA | Quelle Sachsen-Anhalt |
| Schleswig-Holstein | Register: Baulastenverzeichnis. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis geführt. Einsicht: berechtigtes Interesse. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann Einsicht und Abschriften erhalten. | § 83 LBO | Quelle Schleswig-Holstein |
| Thüringen | Baulastenverzeichnis: Baulastenverzeichnis. Baulasten werden durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen und in das Baulastenverzeichnis eingetragen; die Bauaufsichtsbehörde führt das Verzeichnis. Auskunft: Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Eine grundstücksbezogene Auskunft kann über das zuständige Thüringer Verwaltungsportal beantragt werden; die örtliche Bauaufsichtsbehörde bleibt maßgeblich. | § 82 ThürBO | Quelle Thüringen |
Die Tabelle ist eine Rechtsübersicht, kein Ergebnis für ein bestimmtes Flurstück. Sie beantwortet nicht, ob eine eingetragene Baulast die geplante Garage, Teilung oder Zufahrt tatsächlich verhindert. Dafür müssen Wortlaut, Lageplan, betroffene Flurstücke und die aktuelle Planung zusammen gelesen werden.
Welche Baulasten beim Kauf besonders zählen
Eine Vereinigungsbaulast kann mehrere Flurstücke für die bauordnungsrechtliche Betrachtung verbinden. Eine Abstandsflächenbaulast kann eine Fläche des Nachbarn einbeziehen. Eine Erschließungs- oder Zufahrtsbaulast kann den Zugang sichern, ohne dass damit automatisch Eigentum am Weg oder ein Leitungsrecht entsteht.
Für Käufer ist die Richtung der Verpflichtung entscheidend. Das eigene Flurstück kann belastet sein, oder es kann zugunsten des eigenen Vorhabens eine Fläche auf dem Nachbargrundstück gesichert werden. Im zweiten Fall muss geprüft werden, ob die zugrunde liegende Erklärung noch passt, ob die Fläche frei bleibt und ob zusätzlich ein privates Wegerecht nötig ist.
Registerauszug und Grundbuchauszug zusammen lesen
Der Grundbuchauszug enthält privatrechtliche Rechte wie Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch oder Reallasten. Das Baulastenverzeichnis ergänzt diese Sicht um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen. Die Gegenüberstellung von Grundbuch und ALKIS hilft bei der Flurstücksidentität, ersetzt aber weder den Registerauszug noch die Prüfung des Bauaktenbestands.
Ein leerer Grundbuchauszug ist daher kein Freibrief. Ebenso beweist ein leerer Baulastenauszug nicht, dass die geplante Nutzung genehmigungsfähig ist. Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich nach § 34 BauGB und § 35 BauGB setzen eigene Grenzen.
- Land mit BaulastenregisterAuszug bei Bauaufsicht oder Registerstelle
- BayernSicherung regelmäßig über Grundbuch und Genehmigungsakte
- Unklarer AltfallGrundbuch, Bauakte und Behörde gemeinsam prüfen
Quelle: Bauordnungen und Baulastenregister der 16 Länder sowie BGB/GBO; Stand August 2026
Was vor der Beurkundung angefordert werden sollte
Die Auskunft sollte mit Gemarkung, Flur und Flurstück bestellt werden. Bei einem Kauf mehrerer Teilflächen müssen alle betroffenen Nummern erfasst sein. Verlangen Sie einen vollständigen Auszug und nicht allein die telefonische Aussage, dass keine Auffälligkeit bekannt sei.
Zum Auszug gehört die Frage nach laufenden Löschungs-, Änderungs- oder Übernahmeverfahren. Bei einer Baulast zugunsten des Grundstücks sollten außerdem die Unterlagen zur ursprünglichen Genehmigung und ein aktueller Lageplan vorliegen. Die Kaufcheckliste für Grundstücke und die Kaufabwicklung beim Notar ordnen diese Dokumente in die Vertragsprüfung ein.
Baulast, Baugenehmigung und Satzung
Eine Baulast ersetzt keine Baugenehmigung. Sie kann eine einzelne öffentlich-rechtliche Voraussetzung sichern, macht aus einer unzulässigen Nutzung aber kein Baurecht. Umgekehrt kann ein Vorhaben trotz Baulast scheitern, wenn der Bebauungsplan, der Naturschutz oder die Erschließung entgegensteht.
Die Gemeinde kann über Bebauungsplan und Satzung zusätzliche Vorgaben setzen. Prüfen Sie deshalb die Bebaubarkeit nach Bebauungsplan, die Erschließung und Zufahrt sowie bei Grenzfragen das Nachbarrecht und Grenzabstände. Eine Baulast ist nur ein Baustein in dieser Kette.
Preis, Risiko und Vertragsklausel
Eine belastete Fläche kann weniger wert sein, wenn Stellplätze, Zufahrt oder Baufenster eingeschränkt sind. Eine begünstigende Baulast kann dagegen den Wert erhöhen, wenn sie die einzige tragfähige Lösung für die Erschließung oder Abstandsfläche darstellt. Der Preis darf nicht aus dem Registerwort allein abgeleitet werden.
Bei ungeklärtem Inhalt sollte der Vertragsentwurf eine klare Bedingung oder ein Rücktrittsrecht vorsehen. Sinnvoll sind eine Frist für die behördliche Auskunft, die Pflicht zur Vorlage aller Anlagen und eine Regelung, wer Kosten für Löschung oder Anpassung trägt. Die Kosten und Steuern beim Grundstückskauf umfassen diese Sonderkosten nicht automatisch.
Praktische Reihenfolge für die Prüfung
Erstens wird die Flurstücksbezeichnung aus Kataster, Vertrag und Register abgeglichen. Zweitens wird der Baulastentext auf Verpflichtung, Berechtigung, betroffene Fläche und Rechtsnachfolge gelesen. Drittens wird der Inhalt mit dem geplanten Gebäude, der Zufahrt und den Leitungen auf einem Lageplan geprüft.
Erst danach lässt sich einschätzen, ob eine Änderung, Löschung oder zusätzliche Grunddienstbarkeit erforderlich ist. Für die Einordnung des Planungsrechts bleiben Grundbuch und Katasterdaten, Genehmigungen beim Grundstückskauf und ein schriftlicher Austausch mit der zuständigen Bauaufsicht relevant.
Baulast vor dem Kauf im Zusammenhang prüfen. Ein GrundCheck-Bericht ordnet Flurstück, Lage und öffentlich erkennbare Grundstücksrisiken für die weitere Prüfung ein. Grundstück prüfen.
Für weitere Landesvergleiche helfen der Vergleich der Abstandsflächen und der Vergleich der Grunderwerbsteuer.
Quellen und Prüfstand
Für den bundesrechtlichen Vergleich der Grunddienstbarkeit ist § 1018 BGB maßgeblich. Die landesrechtlichen Vorschriften und Verwaltungsinformationen zu den sechzehn Registern sind in den Quellenlinks der Tabelle hinterlegt. Für die planungsrechtliche Einordnung sind § 30 BauGB, § 34 BauGB und § 35 BauGB relevant.
Die Abgrenzung zu Erschließungsbeiträgen folgt § 127 BauGB; die örtliche Bauaufsicht entscheidet über die konkrete Auskunft und das Verfahren. Stand: August 2026. Die Angaben sind allgemeiner Natur und ersetzen keine Prüfung des einzelnen Flurstücks.
Weiterlesen: Baulasten und Beschränkungen, Grundbuch und ALKIS, Erschließung und Zufahrt, Abstandsflächen im Ländervergleich, Grunderwerbsteuer im Ländervergleich, Ersterschließung und Straßenausbau, Denkmalschutz im Ländervergleich, Verfahrensfreie Vorhaben und Geoportale der Länder.