Kaufabwicklung
Grundstück ersteigern: Zwangsversteigerung
Wie das Vollstreckungsgericht ein Grundstück versteigert, welche Fristen gelten und worauf Bieter vor dem Termin achten sollten.
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Was eine Zwangsversteigerung ist
Eine Zwangsversteigerung ist der Verkauf eines Grundstücks durch das Gericht, nicht durch den Eigentümer. Ein Gläubiger, meist eine Bank aus einer nicht bedienten Grundschuld, beantragt das Verfahren beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Grundlage ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, kurz ZVG.
Nach § 15 ZVG ordnet das Vollstreckungsgericht die Versteigerung auf Antrag an. Der Antrag muss einen vollstreckbaren Titel und, bei einer Grundschuld, die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nachweisen. Ein Käufer, der ein ersteigertes Grundstück sucht, tritt erst später in ein bereits laufendes Verfahren ein und kann dessen Beginn selbst nicht beeinflussen.
- Wer eine Versteigerung beantragen kann
- Vollstreckungsschutz: wenn der Schuldner Zeit gewinnen will
- Terminsbestimmung und Fristen
- Der Versteigerungstermin selbst
- Bestehende Mietverhältnisse
Quelle: ZVG §§ 15, 19, 37, 43, 66, 74a, 85a und 90; Stand August 2026
Wer eine Versteigerung beantragen kann
Am häufigsten stellt eine Bank den Antrag, deren Grundschuld nicht mehr bedient wird. Möglich ist das aber auch für jeden anderen Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel, für Miterben, die eine Erbengemeinschaft auflösen wollen, und für Behörden. Das Finanzamt und die Gemeinde können offene Steuerforderungen im Wege der Verwaltungsvollstreckung beitreiben; für unbewegliches Vermögen ordnet § 322 AO ausdrücklich an, dass dabei die Vorschriften des ZVG gelten.
Für den Bieter macht es später kaum einen Unterschied, wer den Antrag gestellt hat. Der Ablauf im Termin, das geringste Gebot und die Wertgrenzen sind unabhängig vom Gläubiger identisch geregelt.
Die Beschlagnahme und der Eintrag im Grundbuch
Mit der Anordnung wird das Grundstück beschlagnahmt. § 22 ZVG legt zwei mögliche Zeitpunkte fest: die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder, wenn das früher geschieht, den Eingang des Ersuchens um Eintragung des Versteigerungsvermerks beim Grundbuchamt. Ab diesem Moment kann der Schuldner das Grundstück nicht mehr wirksam verkaufen oder weiter belasten.
Der Versteigerungsvermerk steht danach in Abteilung II des Grundbuchs und ist für jeden Interessenten sichtbar. Wie das Grundbuch selbst aufgebaut ist, erklärt der Beitrag Grundbuch und ALKIS.
Vollstreckungsschutz: wenn der Schuldner Zeit gewinnen will
Das Verfahren stoppt nicht automatisch, wenn der Schuldner zahlt oder verhandelt. Zwei Wege sind vorgesehen. Nach § 30 ZVG kann der Gläubiger selbst die einstweilige Einstellung bewilligen, etwa weil eine Ratenzahlung vereinbart wurde; das geht zweimal, eine dritte Bewilligung gilt als Rücknahme des Antrags.
Nach § 30a ZVG kann der Schuldner unabhängig vom Gläubiger eine Einstellung von bis zu sechs Monaten beantragen, wenn dadurch die Versteigerung voraussichtlich abgewendet wird und die Billigkeit es nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zulässt. Der Antrag scheitert, wenn die Verzögerung dem Gläubiger wirtschaftlich nicht zuzumuten ist. Für einen Bietinteressenten bedeutet das: Ein einmal anberaumter Termin kann kurzfristig wieder aufgehoben werden.
Vor dem ersten Gebot das Objekt einordnen. Ein GrundCheck-Bericht zeigt Flurstück, Planungsrahmen und Risikofaktoren, damit ein Gebot auf mehr als dem Exposé des Gerichts beruht. Grundstück prüfen.
Der Verkehrswert und die zwei Wertgrenzen
Vor dem Termin bestimmt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen. Dieser Wert ist die Messlatte für zwei Schutzregeln zugunsten der Gläubiger, die zugleich das Marktergebnis der Versteigerung begrenzen.
Bleibt das Meistgebot unter fünf Zehnteln des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag nach § 85a ZVG von Amts wegen versagen; diese Grenze prüft niemand auf Antrag, sie gilt zwingend. Bleibt das Gebot zwischen fünf und sieben Zehnteln, kann ein Gläubiger, dessen Anspruch dadurch nicht gedeckt wird, nach § 74a ZVG die Versagung beantragen, sofern der betreibende Gläubiger nicht widerspricht und einen unverhältnismäßigen eigenen Nachteil glaubhaft macht. Erst oberhalb von sieben Zehnteln ist ein Gebot gegen beide Einwände sicher.
Wird der Zuschlag deshalb versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin; zwischen beiden Terminen sollen nach § 74a ZVG in der Regel mindestens drei und höchstens sechs Monate liegen. Den festgesetzten Verkehrswert selbst kann ein Beteiligter nur mit der sofortigen Beschwerde gegen den Festsetzungsbeschluss angreifen. Der spätere Zuschlag oder seine Versagung lässt sich dagegen nicht mehr mit dem Argument anfechten, der Wert sei falsch berechnet worden, wie § 74a Abs. 5 ZVG ausdrücklich klarstellt.
Terminsbestimmung und Fristen
§ 37 ZVG listet, was die Terminsbestimmung enthalten muss: die Bezeichnung des Grundstücks, Zeit und Ort, den Hinweis auf die Zwangsvollstreckung und die Aufforderung, bisher nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Rechte anzumelden. Nach § 43 ZVG muss die Bekanntmachung mindestens sechs Wochen vor dem Termin erfolgen, bei einer vorherigen einstweiligen Einstellung genügen zwei Wochen. Zusätzlich muss dem Schuldner der zugrunde liegende Beschluss mindestens vier Wochen vorher zugestellt sein.
Für Bietinteressenten heißt das: Zwischen der ersten öffentlichen Bekanntmachung und dem Termin liegt planbare Zeit für eine eigene Prüfung des Objekts, auch wenn eine Innenbesichtigung anders als beim freihändigen Kauf meist nicht möglich ist.
Das geringste Gebot
§ 44 ZVG erlaubt im Termin nur ein Gebot, das die dem betreibenden Anspruch vorgehenden Rechte sowie die Verfahrenskosten deckt; dieser Mindestbetrag heißt geringstes Gebot. Er ist fast immer niedriger als der spätere Zuschlagspreis, weil er nur die vorrangigen Positionen abbildet und nicht den vollen Marktwert.
Welche eingetragenen Rechte in diesem Mindestbetrag stecken und welche der Ersteher zusätzlich zum Bargebot übernimmt, legt das Gericht im Termin nach Anhörung der Beteiligten fest. § 52 ZVG bestimmt die Grundregel: Ein Recht bleibt bestehen, soweit es beim geringsten Gebot berücksichtigt und nicht durch Zahlung gedeckt wird; alle übrigen Rechte erlöschen mit dem Zuschlag.
- Kein Gebot über 5/10Zuschlag von Amts wegen zu versagen
- Zwischen 5/10 und 7/10Antragsrecht eines Berechtigten prüfen
- Ab 7/10Wertgrenzen sperren den Zuschlag nicht mehr
Quelle: ZVG §§ 15, 19, 37, 43, 66, 74a, 85a und 90; Stand August 2026
Der Versteigerungstermin selbst
Nach § 66 ZVG werden im Termin zunächst die Nachweisungen zum Grundstück, die betreibenden Gläubiger, deren Ansprüche, der Zeitpunkt der Beschlagnahme, der festgesetzte Verkehrswert und die angemeldeten Rechte bekanntgegeben. Danach stellt das Gericht das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen fest, bevor die Bietstunde beginnt.
Ein Beteiligter, dessen Recht durch ein nicht erfülltes Gebot gefährdet wäre, kann sofort nach der Abgabe eines Gebots Sicherheitsleistung verlangen, so § 67 ZVG. Nach § 68 ZVG beträgt die Sicherheit ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts; ein überschießender Betrag wird freigegeben. In der Praxis bringen Bieter deshalb einen bestätigten Scheck oder eine Bankbürgschaft über diesen Betrag mit, ohne sie zeigt kaum ein Rechtspfleger ein Gebot als ernsthaft an.
Zahlung des Bargebots
Mit dem Zuschlag entsteht die Pflicht zur Zahlung. § 49 ZVG bestimmt, dass der Ersteher den Teil des geringsten Gebots, der die Verfahrenskosten und die vorrangigen Ansprüche deckt, sowie den das geringste Gebot übersteigenden Teil des Meistgebots als Bargebot vor dem Verteilungstermin ausgleicht. Das Bargebot wird vom Tag des Zuschlags an verzinst, unabhängig davon, wie schnell überwiesen wird.
Die Zahlung muss so rechtzeitig auf ein Konto der Gerichtskasse gehen, dass der Betrag vor dem Verteilungstermin dort verbucht ist. In der Praxis bleiben dafür wenige Wochen. Wer die Finanzierung nicht vorher geklärt hat, verliert den Zuschlag dadurch nicht sofort; bleibt das Bargebot aber offen, wird die Forderung nach § 132 ZVG vollstreckbar, und zwar unmittelbar gegen den Ersteher, ohne dass ihm der Titel erst gesondert zugestellt werden müsste, wie § 133 ZVG klarstellt. Eine gesicherte Finanzierung gehört deshalb vor das eigene Gebot, nicht danach.
Bestehende Mietverhältnisse
Wohnt oder wirtschaftet auf dem Grundstück ein Mieter oder Pächter, ändert der Zuschlag daran zunächst nichts. § 57 ZVG verweist auf die Vorschriften des BGB zum Grundsatz Kauf bricht nicht Miete; der Ersteher tritt in den bestehenden Vertrag ein, mit einem eigenen, in den §§ 57a und 57b ZVG geregelten Sonderkündigungsrecht zum nächstzulässigen Termin. Wer ein vermietetes Grundstück ersteigert, kauft also nicht automatisch die Nutzung, sondern übernimmt zunächst den Vertrag.
Der Zuschlag und der Eigentumsübergang
Der Zuschlag ist der zentrale Moment des Verfahrens. Nach § 90 ZVG wird der Ersteher mit dem Zuschlag Eigentümer des Grundstücks, sofern der Beschluss nicht später im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird. Das unterscheidet die Versteigerung deutlich vom freihändigen Kauf: Dort entsteht Eigentum erst mit der Grundbucheintragung nach § 873 BGB, hier bereits mit der gerichtlichen Entscheidung selbst. Das Grundbuchamt schreibt den neuen Eigentümer anschließend nur noch nach.
Zugleich erlöschen nach § 91 ZVG alle Rechte, die nicht ausdrücklich bestehen bleiben sollen. Ein Recht kann davon abweichend bestehen bleiben, wenn Berechtigter und Ersteher das im Verteilungstermin oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde vereinbaren.
Wenn der Zuschlag angefochten wird
Gegen den Beschluss über den Zuschlag ist die sofortige Beschwerde möglich. Nach § 100 ZVG kann sie sich aber nur auf eine Verletzung bestimmter Verfahrensvorschriften stützen, insbesondere der §§ 81 und 83 bis 85a ZVG, oder darauf, dass der Zuschlag zu anderen als den festgestellten Bedingungen erteilt wurde. Ein bloßes Bedauern über die Höhe des eigenen Gebots reicht nicht. Im Übrigen gelten nach § 96 ZVG ergänzend die allgemeinen Beschwerderegeln der Zivilprozessordnung.
Die Teilungsversteigerung unter Miteigentümern
Ein eigener Fall ist die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, etwa unter Erben oder getrennten Ehepaaren. § 753 BGB sieht die Zwangsversteigerung als gesetzlichen Weg vor, wenn eine Teilung des Grundstücks in Natur ausscheidet und sich die Miteigentümer nicht einigen. § 180 ZVG erklärt dafür die allgemeinen Vorschriften für entsprechend anwendbar, mit einer Besonderheit: Ein einzelner Miteigentümer kann eine Einstellung von bis zu sechs Monaten beantragen, wenn das nach Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint.
Für außenstehende Bieter läuft eine solche Teilungsversteigerung technisch wie jedes andere Verfahren ab; der Unterschied liegt im Zweck und darin, dass ein Miteigentümer selbst mitbieten und so die eigene Beteiligung in Alleineigentum umwandeln kann.
Steuer und Kosten nach dem Zuschlag
Ein verbreiteter Irrtum ist, eine Ersteigerung sei steuerlich günstiger als ein Kauf. § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG unterwirft ausdrücklich das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren der Grunderwerbsteuer, in gleicher Höhe wie bei jedem anderen Erwerb. Den Steuersatz legt jedes Land selbst fest, wie beim gewöhnlichen Grundstückskauf auch; eine Übersicht bietet der Beitrag Kosten und Steuern.
Zusätzlich fallen Gerichtskosten für Verfahren und Zuschlag an, außerdem die Sicherheitsleistung, die nach der Zahlung des Bargebots verrechnet wird. Ein Notar ist für den Eigentumsübergang selbst nicht nötig, weil der Zuschlagsbeschluss die notarielle Beurkundung ersetzt; für die spätere Finanzierung verlangt eine Bank aber meist dieselben Nachweise wie bei einem freihändigen Kauf.
Landesrecht: wo es abweicht
Das Verfahren selbst läuft bundesweit nach denselben Regeln. Anordnung, Fristen, Wertgrenzen und Zuschlag stehen im ZVG und in der Zivilprozessordnung und werden von jedem Amtsgericht gleich angewendet, auch wenn die Organisation der Gerichte in die Zuständigkeit des jeweiligen Landes fällt.
Anders sieht es bei den Folgekosten aus. Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot bestimmt jedes Land für sich. Nach dem Zuschlag setzt außerdem die Gemeinde die laufende Grundsteuer durch eigene Satzung fest, unabhängig davon, ob das Grundstück gekauft oder ersteigert wurde.
Eine vollständige Übersicht der Ländersätze für die Grunderwerbsteuer bereitet die Redaktion in einer eigenen Vergleichsseite auf; bis diese vorliegt, ordnet der Beitrag Kosten und Steuern die wichtigsten Unterschiede ein.
Der Ablauf auf einen Blick
| Schritt | Zuständig | Frist oder Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Antrag auf Zwangsversteigerung | Gläubiger | nach Fälligkeit der Forderung |
| Anordnung und Beschlagnahme | Vollstreckungsgericht | mit Zustellung an den Schuldner |
| Eintragung des Versteigerungsvermerks | Grundbuchamt | auf Ersuchen des Gerichts |
| Festsetzung des Verkehrswerts | Vollstreckungsgericht, Sachverständiger | vor der Terminsbestimmung |
| Bekanntmachung des Termins | Vollstreckungsgericht | mindestens sechs Wochen vorher |
| Versteigerungstermin und Zuschlag | Vollstreckungsgericht | am festgesetzten Tag |
| Zahlung des Bargebots | Ersteher | nach Zuschlag, meist kurzfristig |
| Grunderwerbsteuer | Finanzamt, Ersteher | nach Steuerbescheid |
| Grundbuchberichtigung | Grundbuchamt | auf Ersuchen des Gerichts |
Was ein Bieter vor dem Termin klären sollte
- Den festgesetzten Verkehrswert und das Gutachten, auf dem er beruht, aus der Gerichtsakte einsehen.
- Das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen, insbesondere welche Rechte bestehen bleiben.
- Ob das Grundstück vermietet oder verpachtet ist und zu welchen Konditionen.
- Die Planungslage bei der Gemeinde, denn die Zwangsversteigerung ändert daran nichts.
- Die Höhe der erforderlichen Sicherheitsleistung und die Form, in der sie akzeptiert wird.
- Ob eine Besichtigung überhaupt möglich ist oder nur eine Außenbesichtigung bleibt.
Die planungsrechtliche Prüfung unterscheidet sich dabei nicht von einem gewöhnlichen Kauf. Die Beiträge Bebauungsplan und Nutzbarkeit sowie Vermessung und Grenzen zeigen, worauf es bei der Einordnung des Flurstücks ankommt, wenn eine Innenbesichtigung nicht möglich ist.
Das Flurstück vor dem Gebot einordnen. Ein GrundCheck-Bericht bündelt Planungsrahmen und Risikohinweise für ein Flurstück, auch wenn nur eine Gerichtsakte und eine Außenbesichtigung zur Verfügung stehen. Grundstück prüfen.
Risiken, die im Exposé des Gerichts nicht stehen
Das Gutachten des Sachverständigen beschreibt Zustand und Wert, ersetzt aber keine eigene rechtliche Prüfung. Baulasten, ein ungeklärter Altlastenverdacht oder eine fehlende gesicherte Zufahrt tauchen darin nicht zwingend auf, weil sie außerhalb des Grundbuchs liegen. Wer ein ersteigertes Grundstück später bebauen will, sollte dieselben Register prüfen wie bei einem freihändigen Kauf, nur eben vor dem Termin und ohne Mitwirkung eines verkaufswilligen Eigentümers.
Der Beitrag Baulasten und Beschränkungen zeigt, welches Register dafür zuständig ist und wie eine Anfrage formuliert wird, auch wenn kein Kontakt zum bisherigen Eigentümer besteht.
Auch der Zugang zum Grundstück ist vor dem Termin zu klären, wenn er nicht ohnehin über eine öffentliche Straße gesichert ist. Ein bloß geduldeter Weg über ein Nachbargrundstück wird durch den Zuschlag nicht automatisch zu einem gesicherten Recht. Wie eine solche Lage rechtlich einzuordnen ist, erklärt der Beitrag Dienstbarkeiten und Wegerecht.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- Verfahren und Fristen: § 15, § 22, § 30, § 30a, § 37 und § 43 ZVG.
- Vollstreckung durch Behörden: § 322 AO.
- Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte: § 44 und § 52 ZVG.
- Termin und Sicherheitsleistung: § 66, § 67 und § 68 ZVG.
- Bargebot und Vollstreckung gegen den Ersteher: § 49, § 132 und § 133 ZVG.
- Miete und Pacht: § 57 ZVG.
- Wertgrenzen: § 74a und § 85a ZVG.
- Zuschlag: § 90, § 91, § 96 und § 100 ZVG.
- Teilungsversteigerung: § 180 ZVG und § 753 BGB.
- Steuer: § 1 GrEStG.
Stand der Angaben: August 2026. Diese Informationen sind allgemeiner Natur und keine Rechtsberatung für ein bestimmtes Grundstück oder ein laufendes Verfahren. Weiterlesen: Kaufcheckliste, Notartermin und Kaufabwicklung und Grundbuch und ALKIS.