Flurkarte online: Flurstück zur Adresse finden

Eine Adresse bezeichnet den Eingang, das Flurstück die Fläche. Für Vertrag, Behörde und Notar zählt die amtliche Bezeichnung aus dem Liegenschaftskataster: Gemarkung, Flur, soweit das Land sie führt, und Flurstücksnummer. Die finden Sie kostenlos im Kartenviewer Ihres Landes; diese Ansicht ist der Einstieg, kein amtlicher Auszug.

Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer

Das Grundbuch bezeichnet Grundstücke nach dem amtlichen Verzeichnis des Landes, und das ist das Liegenschaftskataster (§ 2 Abs. 2 GBO). In Bayern ist das Flurstück nach Art. 5 Abs. 3 Satz 2 BayVermKatG die Buchungseinheit der Bodenflächen. Brandenburg definiert es in § 8 Abs. 3 BbgVermG als Teil der Erdoberfläche, der im Kataster unter einer besonderen Bezeichnung geführt wird.

Diese Bezeichnung hat in der Praxis drei Teile:

• Gemarkung: der Katasterbezirk, oft der Name eines Ortsteils. Sie wird immer angegeben.
• Flur: eine Unterteilung der Gemarkung. Nicht überall gibt es sie; die Hilfe zur Hamburger Flurstückssuche weist darauf hin, dass in manchen Bezirken keine Flure gebildet sind und das Feld dann leer bleibt.
• Flurstücksnummer: oft als Bruch geschrieben, etwa 16/24 (Zähler und Nenner). Ohne Nenner tragen Sie in manchen Suchmasken eine 0 ein, so die Hamburger Anleitung.

Das bundeseinheitliche Datenmodell ALKIS führt Gemarkung und Flurstücksnummer als Pflichtangaben, die Flur als optionales Feld. Übernehmen Sie in Anfragen an Gemeinde, Bauamt oder Notar die Angaben, die Ihr Land tatsächlich führt. Eine Hausnummer allein hilft dort nicht weiter.

Das Flurstück zur Adresse finden

Der übliche Weg ist der Kartenviewer des Landes. Sie suchen die Adresse, zoomen auf das Grundstück und klicken in die Fläche. Angezeigt werden dann Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer und meist die amtliche Fläche. In Nordrhein-Westfalen heißt der Viewer TIM-online; Geobasis NRW stellt die Katasterdaten nach Open-Data-Grundsätzen gebührenfrei bereit (ALKIS vereinfacht, NRW). In Brandenburg ist es der Brandenburg-Viewer; digitale Geobasisinformationen sind dort nach § 10 Abs. 2 BbgVermG für jede Nutzung entgeltfrei. Die Viewer der übrigen Länder führt der Beitrag Geoportale der 16 Bundesländer auf.

Nach dem Klick lohnen drei Fragen:

1. Passt der Umring zu der Fläche, die verkauft werden soll, oder gehört ein Wegestreifen, ein Nachbarstück oder ein zweites Flurstück zum Angebot?
2. Stimmen Gemarkung, Flur und Nummer mit Exposé und Vertragsentwurf überein?
3. Von wann ist die Kartenansicht? Nach einer Teilung tauchen alte und neue Nummern eine Zeit lang nebeneinander in Unterlagen auf.

Ein Gebäude kann auf zwei Flurstücken stehen, ein Flurstück mehrere Hausnummern tragen. Der Blick in die Karte gehört deshalb vor jede Anfrage bei Gemeinde, Bauaufsicht oder Notar. Die Checkliste zum Grundstückskauf setzt diesen Schritt an den Anfang.

ALKIS zeigt die Fläche, das Grundbuch die Rechte

ALKIS ist das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem, der gemeinsame Standard der Vermessungsverwaltungen. Es enthält nach der Beschreibung der bayerischen Vermessungsverwaltung Flurstücke, Gebäude, Eigentümer, tatsächliche Nutzung und Bodenschätzung. Die Flurkarte ist die Kartenausgabe dieses Bestands mit Grenzen, Nummern, Gebäuden und Lagebezeichnungen.

Das Grundbuch beantwortet andere Fragen: Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II Dienstbarkeiten und Beschränkungen, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Die Flächenangabe im Bestandsverzeichnis übernimmt das Grundbuch aus dem Kataster, und sie nimmt am öffentlichen Glauben nach § 892 BGB nicht teil. Den Grenzverlauf, wie ihn das Kataster ausweist, erfasst der öffentliche Glaube nach herrschender Meinung dagegen schon. Stehen also 1.000 m² im Grundbuch und ergibt die Vermessung 920 m², gibt Ihnen das Grundbuch keinen Anspruch auf die Differenz.

Der Zugang ist unterschiedlich geregelt. Die Flurstücksbezeichnung dürfen Sie in Bayern ohne besonderen Grund einsehen; für Eigentümerdaten müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen (Art. 11 Abs. 1 Satz 3 BayVermKatG). Auch in Brandenburg gibt das Land personenbezogene Angaben an Private nur bei berechtigtem Interesse heraus (§ 10 Abs. 1 BbgVermG). Die frei zugängliche Flurkarte ohne Eigentümer ist deshalb der normale erste Schritt. Den Grundbuchauszug besorgen später der Verkäufer, eine Vollmacht oder der Notar; wie das geht, steht im Beitrag Grundbuchauszug beantragen, den Abgleich beider Register beschreibt Grundbuch und ALKIS.

15 Länder offen, Bayern mit Einschränkungen

Außerhalb Bayerns zeigen die Landesviewer Grenzen und Nummern frei an. GrundCheck liest die amtliche Flurstücksgrenze deshalb in 15 Ländern; in Bayern arbeitet die Bestellkarte mit einem bestätigten Kartenpunkt.

Der kostenlose BayernAtlas zeigt die Parzellarkarte, eine inhaltlich reduzierte Flurkarte ohne Flurstücksnummern (FAQ der LDBV). Suchen können Sie dort trotzdem: Mit Gemarkung sowie Zähler und Nenner findet die Suche im BayernAtlas das Flurstück und setzt eine Markierung, nur die Nummern in der Karte fehlen. Die vollständige ALKIS-Flurkarte mit Nummern gibt es im kostenpflichtigen BayernAtlas-plus für 40,00 € im Monat, monatlich kündbar. Ein einzelner unbeglaubigter Flurkartenauszug kostet über GEODATENONLINE 20,00 € je Abruf bis DIN A3; für eine Bauvorlage ist er nicht geeignet.

Wann Sie einen amtlichen Auszug brauchen

Ein Bildschirmfoto aus dem Viewer trägt kein Dienstsiegel. Es reicht, um das richtige Flurstück zu benennen und den Umriss mit Ortsfotos zu vergleichen. Wo eine Stelle einen Nachweis verlangt, reicht es nicht.

Für den Bauantrag braucht der Lageplan einen Auszug aus dem Katasterkartenwerk. In Bayern muss er das Baugrundstück und die Nachbargrundstücke im Umkreis von mindestens 50 m zeigen und von der katasterführenden Behörde beglaubigt oder über das Abrufverfahren nach Art. 11 Abs. 2 BayVermKatG bezogen sein (§ 7 BauVorlV). Der Katasterauszug zur Bauvorlage der LDBV kostet 48,00 € mit bis zu sechs Flurkarten bis DIN A3; weil er Eigentümerangaben enthält, müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen.

Für den Kaufvertrag selbst brauchen Sie in der Regel keinen eigenen Auszug, denn der Notar sieht selbst in Grundbuch und Kataster. Anders ist es, wenn nur eine Teilfläche verkauft wird: Abschreiben darf das Grundbuchamt einen Grundstücksteil grundsätzlich erst, wenn er im Kataster unter eigener Nummer steht (§ 2 Abs. 3 GBO). Wie diese Teilung abläuft, steht im Beitrag Grundstück teilen.

Was die Online-Flurkarte nicht sagt

Die Karte klärt, um welches Flurstück es geht. Sie sagt nicht, wem es gehört, welche Dienstbarkeit in Abteilung II steht, ob eine Baulast auf dem Grundstück liegt, ob die Zufahrt rechtlich gesichert ist oder ob ein Bebauungsplan gilt. Eine Linie auf dem Bildschirm ist auch keine Grenzfeststellung vor Ort: Maßstab, alte Vermessungen und die Überlagerung mit dem Luftbild können täuschen. Steht ein Zaun oder eine Garage an der Grenze oder gibt es Streit mit dem Nachbarn, gehört die Frage zum Vermessungsamt oder zu einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur; mehr dazu im Beitrag Vermessung und Grenzen.

Auf der Startseite von GrundCheck suchen Sie die Adresse und bestätigen das Flurstück in der Karte. Der Bericht bezieht sich danach auf genau diese Fläche.