Altbergbau und Bergschäden prüfen

Altbergbau ist ein Untergrundrisiko

Altbergbau umfasst stillgelegte oder aufgegebene Grubenbaue, deren Lage, Ausbau und Verfüllung nicht immer mit der heutigen Grundstückskarte übereinstimmen. Ein Schacht kann unter einer späteren Bebauung liegen, ein Stollen kann Wasser führen, und ein Abbauhohlraum kann sich erst nach langer Zeit auf die Oberfläche auswirken. Für die Kaufprüfung genügt deshalb weder ein Blick auf das Baujahr des Hauses noch eine allgemeine Aussage im Exposé. Entscheidend ist der Bezug zu Gemarkung, Flurstück und geplanter Nutzung. Wer bauen, unterkellern, eine Wärmepumpe bohren oder eine Leitung verlegen will, braucht eine andere Prüfungstiefe als bei einer unbebauten Freifläche. Der Bundesberggesetz ordnet Bergaufsicht und Bergschadenrecht, ersetzt aber keine örtliche Aktenauskunft und kein standortbezogenes Gutachten. Eine weitere Prüfung bleibt erforderlich. Eine bestehende Bebauung schließt spätere Bewegungen oder Wasserwege nicht aus.

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Schächte, Stollen und Abbauhohlräume unterscheiden

Ein Schacht ist eine künstliche Öffnung zur Oberfläche oder in tiefere Grubenbereiche. Seine Sicherung hängt von Lage, Ausbau, Verfüllung und späteren Eingriffen ab. Ein Stollen verläuft überwiegend horizontal und kann unter einem Grundstück liegen, ohne an der Oberfläche sichtbar zu sein. Abbauhohlräume entstehen dort, wo das gewonnene Lager entfernt wurde; ihre Standfestigkeit hängt vom Gebirge, vom Ausbau und von der Wasserführung ab. Halden, Pingen und Tagesbrüche sind sichtbare Hinweise, beweisen aber nicht die vollständige Ausdehnung der unterirdischen Anlagen. Alte Risswerke können verschiedene Koordinatensysteme, Maßstäbe oder unklare Ortsbezüge haben. Die BGR-Geoportal helfen bei der Einordnung geologischer Prozesse; die konkrete Grubenlage muss die zuständige Bergbehörde anhand ihrer Unterlagen bewerten. Ein positiver Kartenfund führt daher zur weiteren Untersuchung, nicht automatisch zu einer Bauuntersagung.

Welche Stelle die Bergaufsicht führt

Die Bergaufsicht liegt nach § 69 BBergG bei der zuständigen Behörde. Welche Landesstelle antwortet, richtet sich nach dem Grundstück und der landesrechtlichen Organisation. Die Gemeinde kann Bauakten, Bebauungsplan und örtliche Hinweise liefern, ist aber nicht anstelle der Bergbehörde für jedes unterirdische Bergbauzeugnis zuständig. Das Landesrecht und der konkrete Untergrund müssen getrennt bewertet werden. Das Landesrecht bestimmt die Behördenkette und die Form der Auskunft. Für eine belastbare Anfrage gehören Flurstück, Gemarkung, Lageplan, geplante Nutzung und die konkrete Frage in den Antrag. Bei einem bebauten Grundstück sollten auch Baujahr, Keller, Anbauten und bekannte Risse genannt werden. Eine Antwort mit Aktenzeichen und Bearbeitungsstand lässt sich später dem Kaufvertrag und dem Gutachten zuordnen. Die landesbezogene Tabelle zeigt die in den sechzehn Ländern erfassten Fachstellen. Sie ist eine Orientierung für den richtigen Eingang, nicht die Zusicherung, dass im einzelnen Flurstück keine Gefahr besteht.

Aufmerksamkeitsgebiete richtig lesen

Ein Aufmerksamkeitsgebiet kennzeichnet einen Raum, in dem frühere Bergbautätigkeit oder geologische Hinweise eine vertiefte Prüfung auslösen. Der Begriff beschreibt keine feststehende Schadensursache und keine allgemeine Sperre für jedes Vorhaben. Innerhalb eines solchen Bereichs können Grundstücke ohne relevanten Grubenbau neben Flächen mit Tagesöffnungen liegen. Umgekehrt kann ein einzelnes Grundstück außerhalb einer groben Darstellung historische Spuren haben, die nur in einem Archiv oder Risswerk erkennbar sind. Maßgeblich sind deshalb der konkrete Kartenstand, der Einwirkungsbereich und die Art der geplanten Erdarbeiten. Fragen Sie die Bergbehörde, ob das Flurstück in einem Aufmerksamkeitsgebiet liegt, welche Unterlagen zugrunde liegen und ob eine technische Erkundung verlangt wird. Bei der Gemeinde sind zusätzlich Planungsunterlagen und frühere Bauakten abzugleichen. Eine farbige Gebietskarte ist ein Suchinstrument. Sie wird erst durch Flurstücksprüfung, Aktenauskunft und geotechnische Bewertung zu einer kaufmännisch verwertbaren Aussage.

Bergschaden oder gewöhnliche Setzung

Risse, Schiefstellungen und ungleichmäßige Setzungen haben mehrere mögliche Ursachen. Dazu gehören wechselnde Baugrundschichten, Auffüllungen, austrocknende Böden, Grundwasseränderungen, mangelhafte Gründung oder eine benachbarte Baumaßnahme. Ein Bergschaden setzt dagegen einen Zusammenhang mit dem Bergbaubetrieb und eine bergschadenrechtlich relevante Einwirkung voraus. Die sichtbare Form allein entscheidet nicht. Ein Rissprotokoll sollte Verlauf, Breite, Lage, Zeitpunkt und Veränderung dokumentieren; Höhenmessungen können Bewegungen über die Zeit zeigen. Historische Karten und die Bauakte klären, ob die Gründung schon vor der vermuteten Bewegung problematisch war. Im Gutachten müssen deshalb Ursache, Alternativursachen und die Belastung durch die geplante Nutzung getrennt behandelt werden. § 114 BBergG definiert den bergschadenrechtlichen Ausgangspunkt, während ein gewöhnlicher Baugrundmangel nach anderen Regeln zu beurteilen sein kann. Eine bloße Nähe zu einem ehemaligen Bergwerk ist noch kein Nachweis.

Die Bergschadensvermutung nach § 120 BBergG

§ 120 BBergG enthält eine gesetzliche Vermutung für bestimmte Schäden im Einwirkungsbereich untertägiger Aufsuchung oder Gewinnung. Genannt werden unter anderem Senkungen, Hebungen, Pressungen, Zerrungen, Erdrisse und Erschütterungen, wenn der Schaden seiner Art nach ein Bergschaden sein kann. Die Vermutung ist kein pauschaler Anspruch für jeden Riss. Sie greift nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen und kann entfallen, wenn ein offensichtlicher Baumangel, eine baurechtswidrige Nutzung, natürliche geologische oder hydrologische Ursachen oder der Eingriff eines Dritten feststehen können. Wer sich auf die Vermutung beruft, muss den Schaden und den räumlichen Bezug sachlich dokumentieren. Für Schäden an baulichen Anlagen können außerdem Baugenehmigung und Prüfunterlagen verlangt werden. Die Vorschrift erleichtert die Ursachenzuordnung, ersetzt aber weder die Eingrenzung des Einwirkungsbereichs noch die Prüfung des konkreten Schadensbildes.

Grubenwasser und aufsteigende Wasserstände

Nach der Stilllegung kann sich das hydraulische Gleichgewicht eines Bergwerks verändern. Wasser steigt in Schächten und Strecken, tritt an Störungszonen aus oder beeinflusst den Grundwasserstand. Für ein Grundstück können dadurch Vernässung, Korrosion, Ausgasung, Auftrieb oder Veränderungen der Tragfähigkeit relevant werden. Die bloße Angabe, ein Bergwerk sei geschlossen, beantwortet diese Fragen nicht. Die Bergbehörde kann Hinweise zu Wasserhaltung, Verwahrung und bekannten Austrittsstellen haben; die Wasserbehörde beurteilt wasserrechtliche Folgen. Bei Keller, Tiefgarage oder Bohrung muss das Gutachten die geplante Tiefe, Abdichtung, Auftriebssicherheit und mögliche Entwässerung beschreiben. Auch Pumpen und dauerhafte Wasserhaltungsanlagen brauchen eine gesonderte rechtliche und technische Prüfung. Das Wasserhaushaltsgesetz bildet den bundesrechtlichen Rahmen für Gewässer und Grundwasser. Eine historische Wasserstandsaussage darf nicht als heutige Prognose verwendet werden, wenn sich Betrieb, Klima oder Bebauung inzwischen geändert haben.

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Grundbuch, Bergschadenverzicht und Rang

Ein Bergschadenverzicht kann im Grundbuch, in einer Bewilligung oder in älteren Kaufunterlagen auftauchen. Er ist weder automatisch ein Beweis für einen Schaden noch eine Freistellung von jeder Untersuchung. Entscheidend sind begünstigter und belasteter Berechtigter, betroffene Flächen, erfasste Schadensarten, zeitlicher Anwendungsbereich und mögliche Gegenleistungen. Lesen Sie auch die Urkunde, auf die der Grundbuchvermerk verweist. Nach § 873 BGB und § 19 GBO hängt die Wirkung einer grundbuchlichen Rechtsänderung von Einigung, Eintragung und Bewilligung ab. Eine private Erklärung außerhalb des Grundbuchs kann einen anderen Inhalt und eine andere Beweiskraft haben. Lassen Sie sich vor der Beurkundung die vollständigen Anlagen geben und klären Sie, ob der Verzicht gegenüber dem Käufer fortwirkt. Für die Finanzierung muss die Bank wissen, ob ein Anspruch ausgeschlossen, begrenzt oder nur schwer durchsetzbar ist.

Was eine geotechnische Expertise leisten muss

Ein allgemeines Baugrundgutachten ist nicht automatisch eine Altbergbauuntersuchung. Der Auftrag muss das konkrete Bauwerk, die Gründung, die Erdarbeiten und die bekannten Bergbauhinweise benennen. Dazu gehören die Auswertung von Risswerk, Karten, Bohrdaten und Bauakten, eine Beschreibung des geologischen Modells sowie die Suche nach Hohlräumen und Tagesöffnungen. Je nach Befund können historische Recherche, Bohrungen, geophysikalische Verfahren, Suchschürfe oder eine fachtechnische Sicherung erforderlich werden. Das Gutachten sollte Annahmen und Grenzen offenlegen: Nicht untersuchte Bereiche dürfen nicht als hohlraumfrei bezeichnet werden. Für die Planung braucht der Statiker eine Aussage zu Setzungsdifferenzen, Tragfähigkeit, Wasser, Gas und möglicher Gründungsverstärkung. Verlangen Sie außerdem eine Karte mit Untersuchungsflächen, Koordinaten und Befundpunkten. Ein belastbarer Bericht trennt beobachtete Tatsachen, Modellannahmen, Risiken und empfohlene Maßnahmen. Er beantwortet auch, ob die Prüfung für das geplante Gebäude genügt oder bei einer Nutzungsänderung neu aufgesetzt werden muss.

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So stellen Sie die Anfrage an das Bergamt

Eine brauchbare Anfrage muss präziser sein als die Frage, ob Altbergbau vorhanden ist. Benennen Sie das Grundstück mit Gemarkung, Flur, Flurstück und einem Lageplan, markieren Sie das Baufeld und beschreiben Sie Keller, Gründung, Leitungen, Bohrungen oder Aufschüttungen. Fragen Sie nach Schächten, Stollen, Abbauflächen, Halden, Tagesbrüchen, Verwahrungsunterlagen, bekannten Einwirkungsbereichen und laufenden Sicherungsmaßnahmen. Bitten Sie um Aktenzeichen, Kartenstand, Quellenumfang und die Auskunft, ob eine technische Erkundung oder Beteiligung einer weiteren Behörde erforderlich ist. Für eine Kaufprüfung sollte die Behörde erkennen können, ob der Antrag auf das gesamte Flurstück oder nur auf einen Teil zielt. Eine mündliche Auskunft am Telefon gehört als Gesprächsnotiz in die Akte, ersetzt aber keine schriftliche Antwort. Die Bundesportal-Eintrag zur Bereitstellung von Bauland kann den Einstieg erleichtern; zuständig bleibt die nach Landesrecht bestimmte Stelle. Antworten Sie auf Rückfragen vollständig, damit die Prüfung nicht auf einer unklaren Ortsangabe beruht.

Kaufvertrag und Notartermin

Vor dem Notartermin müssen die Parteien wissen, welche Erkenntnisse vorliegen und welche Fragen offen sind. Nach § 311b BGB bedarf der Grundstückskauf der notariellen Beurkundung. In den Vertrag gehören nicht ungeprüfte Versprechen, sondern nachvollziehbare Angaben zu Behördenauskunft, Gutachten, Grundbuchvermerk und geplanter Nutzung. Wenn ein Bericht noch fehlt, muss klar geregelt werden, ob ein Rücktrittsrecht, eine aufschiebende Bedingung, eine Kaufpreisanpassung oder eine Kostenübernahme gemeint ist. Ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung beantwortet nicht, ob der Verkäufer bekannte Unterlagen offenlegen muss. Lassen Sie die genaue Bezeichnung des Flurstücks und die Anlagen im Entwurf kontrollieren. Prüfen Sie außerdem, ob ein Bergschadenverzicht, eine Dienstbarkeit oder eine Sicherungsvereinbarung den Rang der Finanzierung beeinflusst. Das Informationsangebot der Bundesnotarkammer erklärt die notarielle Rolle, ersetzt aber keine Prüfung des konkreten Vertrags durch die Beteiligten und ihre Berater.

Kosten, Fristen und Bauablauf

Altbergbau kann den Ablauf lange vor dem ersten Aushub beeinflussen. Zuerst stehen Aktenauskunft und Kartenprüfung, danach die technische Erkundung und erst anschließend die Entscheidung über Gründung, Sicherung oder Planänderung. Der Bauzeitenplan sollte Bearbeitungszeit der Behörde, Ausschreibung des Fachgutachtens, Zugang zu Nachbarflächen, Messperioden und mögliche Nachuntersuchungen enthalten. Der Bericht ist lediglich die erste Kostenposition. Hinzukommen können Vermessung, Bohrungen, Geophysik, Verfüllung, Sicherung, Wasserhaltung, Statik, Genehmigungen und eine baubegleitende Überwachung. Wer im Kaufvertrag nur den Kaufpreis betrachtet, unterschätzt das Risiko. Fordern Sie getrennte Angebote für Recherche, Erkundung und Maßnahme an und lassen Sie offen ausgewiesene Positionen erklären. Landesrecht und örtliche Satzung können Gebühren oder Zuständigkeiten beeinflussen; eine allgemeine Aussage gilt nicht für jedes Verfahren. Die Kostenordnung für Gerichte und Notare betrifft nur ihren gesetzlichen Anwendungsbereich. Baubeginn sollte erst festgelegt werden, wenn die Freigabe der zuständigen Fachstellen und die technische Lösung schriftlich dokumentiert sind.

Prüfmappe für das konkrete Flurstück

Ordnen Sie die Unterlagen so, dass jede Aussage auf dieselbe Fläche bezogen werden kann. In die Mappe gehören aktueller Grundbuchauszug und Urkunden, Katasterauszug, Lageplan des Vorhabens, Bergbehördenauskunft, historische Karten, Bauakte, Rissprotokoll und geotechnische Expertise. Ergänzen Sie Datum, Aktenzeichen, Bearbeiter, Kartengrundlage und den räumlichen Prüfbereich. Eine spätere Änderung von Keller, Gründung oder Leitungsverlauf kann die technische Bewertung verändern und muss nachgemeldet werden. Markieren Sie im Lageplan, welche Flächen untersucht wurden und welche wegen Leitungen, Gebäuden oder Zugangsproblemen offenblieben. Die Gemeinde bleibt für Bebauungsplan und Baugenehmigung zuständig; die Bergbehörde bewertet bergbauliche Belange, und die Wasserbehörde klärt Grundwasserfragen. Landesrecht verteilt diese Aufgaben unterschiedlich. Ein Gutachten, das nur den Hausgrundriss betrachtet, ist keine Aussage über eine neue Garage oder eine Tiefenbohrung. Nutzen Sie die Baugrundgutachten, Grundbuch und ALKIS und Bebauungsplan und Nutzbarkeit für die angrenzenden Prüfungsschritte.

Untergrund vor der Kaufentscheidung klären. Eine Grundstücksprüfung verbindet Bergbauakten, Register und technische Hinweise.

Bergbehörden nach Bundesland

Die Tabelle bündelt nur die in den Landesangaben ausgewiesene Bergbehörde und den Hinweis zur Altbergbauauskunft. Sie sagt nicht, dass ein konkretes Flurstück frei von Grubenbauen ist. Vor dem Kauf muss die zuständige Stelle mit der vollständigen Flurstücksbezeichnung und dem geplanten Vorhaben gefragt werden. Landesrecht und örtliche Verfahrensregeln können bestimmen, ob die Gemeinde, ein Regierungspräsidium oder eine andere Fachstelle den Antrag entgegennimmt. Halten Sie schriftlich fest, ob die Antwort eine Kartenauskunft, eine Stellungnahme, eine Gefahrenbewertung oder nur einen Verweis an eine andere Stelle darstellt. Die Einträge werden mit dem Stand der jeweils erfassten Landesangabe angezeigt; Änderungen und Einzelfallentscheidungen sind möglich. Prüfen Sie die Antwort erneut, wenn sich Baufeld, Gründung oder Nutzung ändern.

Unterlagen vor der Beurkundung ordnen. Die Grundstücksanalyse macht offene Bergbaufragen im Kaufprozess sichtbar.

Rechtsquellen und Bearbeitungsstand des Altbergbaus

Grundlagen sind das Bundesberggesetz, besonders §§ 69, 114 bis 120 und 125, die Einwirkungsbereichs-Bergverordnung, §§ 873 und 1018 BGB, § 19 GBO und § 311b BGB. Ergänzend dienen die Bundesanstalt für Geowissenschaften und Rohstoffe sowie die in der Landestabelle verlinkten Fachstellen. Stand: 7. August 2026. Die verlinkten Bundesnormen und die landesbezogenen Behördenangaben sind vor Verwendung auf aktuelle Fassungen zu prüfen. Die Quellen zeigen Rechtsrahmen und Zuständigkeit, nicht die Freiheit eines Grundstücks von Hohlräumen. Flurstücksbezug, Untersuchungsumfang und Vertragsfolgen sind separat zu dokumentieren. Kartenstände, Behördenorganisation und technische Verfahren können sich ändern; eine alte Auskunft ist vor dem Baubeginn erneut abzugleichen. Eine Zusammenfassung ersetzt nicht die Prüfung der Originalakte durch die beauftragten Sachverständigen und den vollständigen Vertragsentwurf. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Zwei weitere Themen gehören in dieselbe Prüfmappe: Bauerwartungsland und der Weg zum Bauland, Kampfmittelverdacht vor dem Kauf.