Grundbuch und ALKIS richtig abgleichen

Zwei Register, zwei unterschiedliche Aussagen

Liegenschaftskataster und Grundbuch beantworten unterschiedliche Fragen. Das von den Ländern als ALKIS geführte Liegenschaftskataster beschreibt die räumliche Seite: Flurstücksnummer, Form, Fläche und vorhandene Gebäude. Das Grundbuch zeigt, wem das Grundstück gehört und welche rechtlichen Belastungen bestehen. Wer eines als Ersatz für das andere behandelt, lässt damit Eigentum, Belastungen oder Geometrie ungeprüft.

Beide Systeme sind an einer Stelle miteinander verbunden. § 2 GBO bestimmt, dass Grundstücke im Grundbuch nach dem amtlichen Verzeichnis des Landes, also dem Kataster, bezeichnet werden. Das Grundbuch vermisst deshalb nichts. Es übernimmt die Bezeichnung aus ALKIS und macht anschließend Aussagen über Rechte.

Daraus folgt die praktische Grenze. Die Vermutung und der öffentliche Glaube des Grundbuchs beziehen sich auf Rechte, nicht auf Quadratmeter. § 891 BGB vermutet, dass ein eingetragenes Recht besteht und ein gelöschtes Recht nicht besteht. § 892 BGB schützt den gutgläubigen Erwerber, der auf das Grundbuch vertraut. Keine dieser Vorschriften macht die Flächenangabe oder Grenzlinie verbindlich. Stehen im Grundbuch 1.000 Quadratmeter, während die Vermessung 920 Quadratmeter ergibt, verschafft das Grundbuch keinen Anspruch auf die fehlenden 80.

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ALKIS-Daten und der Zugang in den Ländern

Zugang und Nutzungsbedingungen unterscheiden sich nach Landesrecht. In Brandenburg stellt das Land seine digitalen Geobasisdaten seit dem 21. Juni 2019 kostenfrei und zur freien Weiternutzung bereit. Die BbgGeoNutzV regelt die Bedingungen, die Landesvermessung betreibt den Dienst, und rund sechshundert Produkte lassen sich über GEOBROKER herunterladen. Für eine erste Prüfung genügen der Brandenburg-Viewer und das Geoportal Brandenburg; beide zeigen Katasterkarte und Flurstücksnummern im Browser.

Gesucht wird die amtliche Identität des Flurstücks: Gemarkung, Flur und Flurstück. Ein Beispiel ist Gemarkung Bernau, Flur 12, Flurstück 7/3. Jede Anfrage an eine Behörde sollte diese drei Angaben enthalten. Eine Adresse ist kein amtlicher Identifikator. Viele Verzögerungen entstehen, weil Kaufunterlagen und Behördenkorrespondenz nicht dasselbe Flurstück meinen.

Ein kostenloser Download ersetzt nicht jedes amtliche Produkt. Ein Flurstücksnachweis oder eine Liegenschaftskarte mit Dienstsiegel ist bei der Katasterbehörde kostenpflichtig. Für die eigene Vorprüfung reicht die digitale Datei meist aus. Eine Bank oder Behörde kann dagegen die beglaubigte Fassung verlangen. Das ist eine Frage des Nachweises, nicht der Aussage über das Eigentum.

Der Ausdruck muss außerdem zum richtigen Datenstand gehören. Bei einer Teilung können alte und neue Flurstücksnummern eine Zeit lang nebeneinander in Unterlagen auftauchen. Maßgeblich ist die amtliche Bezeichnung, die zum Zeitpunkt des Vertrags und der vorgesehenen Eintragung tatsächlich geführt wird. Deshalb sollten Karte, Flurstücksnachweis, Grundbuchblatt und Vertragsentwurf am selben Flurstück abgeglichen werden.

Die Karte beantwortet die Lagefrage, nicht die Rechtsfrage. Sie zeigt die Grenze als katastermäßige Darstellung und kann Nachbarflurstücke oder Gebäude sichtbar machen. Sie sagt aber nicht, ob ein Weg dauerhaft rechtlich gesichert ist, ob eine Zufahrt öffentlich-rechtlich genügt oder ob eine Baufläche planungsrechtlich nutzbar ist. Für diese Fragen braucht es weitere Nachweise und die jeweils zuständige Stelle.

Mit dem Flurstück beginnen. Ein GrundCheck-Vorprüfbericht ordnet eine Adresse oder ein Inserat dem amtlichen Flurstück zu und zeigt den Planungs- und Risikokontext. Grundstück prüfen.

Was im Grundbuch tatsächlich steht

Ein Grundbuchblatt besteht aus vier Teilen. Wer nur nach den drei Abteilungen fragt, übersieht das Bestandsverzeichnis, das die Verbindung zum Kataster herstellt.

• Bestandsverzeichnis. Aufgeführt sind die Flurstücke mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Nutzungsart und Fläche. Die Angaben stammen aus dem Kataster. Ebenfalls eingetragen werden Rechte, die dem Grundstück an einem anderen Grundstück zustehen, etwa ein Wegerecht zugunsten des eigenen Flurstücks.
• Abteilung I. Dort stehen Eigentümer, Eigentumsanteile und der rechtliche Erwerbsgrund.
• Abteilung II. Hier stehen Belastungen und Beschränkungen ohne Geldcharakter: Dienstbarkeiten, Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte, Insolvenzvermerke, Verfügungsbeschränkungen und die Auflassungsvormerkung.
• Abteilung III. Diese Abteilung enthält Geldbelastungen wie Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld, jeweils mit Betrag, Gläubiger und Zinssatz.

Abteilung II verdient eine langsame, vollständige Prüfung. Eine kurze Zeile kann bedeuten, dass ein Versorger quer über die künftige Baufläche graben darf oder dass der Nachbar die Zufahrt nutzt. Der Registereintrag ist oft nur eine Zusammenfassung. Der genaue Inhalt steht in der Bewilligung oder der zugrunde liegenden Urkunde. Diese Unterlage sollte beim Grundbuchamt oder über den Notar angefordert werden. Eine Dienstbarkeit nach § 1018 BGB bindet jeden späteren Eigentümer. Deshalb ist der Wortlaut wichtiger als die Kurzbezeichnung.

Vom Vertrag zum Eigentum

1. Notarieller Vertrag§ 311b BGB
2. Auflassung§ 925 BGB
3. Auflassungsvormerkung§ 883 BGB
4. Steuerliche Unbedenklichkeit§ 22 GrEStG
5. Eigentümereintragung§ 873 BGB

Quelle: BGB §§ 873, 883, 925 und 311b; GrEStG § 22; Stand August 2026

Die Reihenfolge der Eintragung entscheidet

Der Rang ist keine Formalität. § 17 GBO verpflichtet das Grundbuchamt, Anträge nach ihrem Eingang zu bearbeiten. § 879 BGB ordnet bei Rechten in derselben Abteilung den Vorrang nach der Reihenfolge ihrer Eintragung an.

Beim Grundstückskauf wird das an einem Instrument konkret: der Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch des Käufers nach § 883 BGB. Nach ihrer Eintragung wirken spätere Verfügungen des Verkäufers dem Anspruch des Käufers gegenüber nicht. Deshalb wird der Kaufpreis bei einem geordneten Ablauf erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist. Der unterschriebene Vertrag allein schützt die Zwischenphase nicht ausreichend.

Eigentum entsteht nicht mit der Unterschrift

Drei Vorschriften bestimmen den Eigentumsübergang. § 311b BGB verlangt die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrags. § 925 BGB verlangt die Auflassung, also die vor dem Notar erklärte Einigung über den Eigentumsübergang. § 873 BGB lässt den Übergang erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam werden.

Zusätzlich darf das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nach § 22 GrEStG erst eintragen, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Die Zeit zwischen Unterschrift und Eigentum ist daher normal und dauert oft mehrere Wochen. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in dieser Zeit, nicht die bloße Existenz des Kaufvertrags.

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Auszüge in der richtigen Reihenfolge beschaffen

Der erste Schritt ist die kostenlose Katasterkarte. Sie ist sofort verfügbar und liefert die amtliche Flurstücksbezeichnung. Erst mit diesen Angaben sollte der Grundbuchauszug angefordert werden.

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. § 12 GBO erlaubt die Einsicht nur bei berechtigtem Interesse. Das bloße Interesse an einem angebotenen Grundstück genügt nicht automatisch. In der Praxis gibt es drei Wege: Der Verkäufer übergibt einen aktuellen Auszug, er erteilt schriftlich die Zustimmung zur Beschaffung, oder der Notar fordert den Auszug nach seiner Beauftragung an. Zuständig ist das Grundbuchamt beim örtlichen Amtsgericht.

Die Gebühren sind festgelegt. Ein unbeglaubigter Ausdruck kostet 10 €, ein amtlicher beglaubigter Ausdruck 20 €. Die festen Beträge ergeben sich aus dem GNotKG-Kostenverzeichnis. Für die Bank sollte der beglaubigte Ausdruck bestellt werden, sofern sie ihn verlangt. Entscheidend ist außerdem das Datum. Ein Auszug vom vergangenen Frühjahr sagt nichts über eine Belastung aus, die im letzten Monat eingetragen wurde.

Unterlagen so anfordern, dass die Antwort brauchbar ist

Eine konkrete Anfrage führt eher zu vollständigen Unterlagen als eine allgemeine Bitte um Informationen. In einer Nachricht sollten Gemarkung, Flur und Flurstück genannt und fünf Dokumente gleichzeitig verlangt werden:

• ein aktueller Grundbuchauszug für das bezeichnete Flurstück, möglichst nicht älter als vier Wochen;
• die zugrunde liegenden Urkunden zu allen Einträgen in Abteilung II oder die schriftliche Zustimmung, dass der Notar sie beschaffen darf;
• zu jeder Belastung in Abteilung III der Gläubiger, die aktuelle Restschuld und der Stand der Löschungsbewilligung;
• ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis des Landkreises oder die Bestätigung, dass dort keine Baulast eingetragen ist;
• der Katasterauszug und ein vorhandener Vermessungsbericht, wenn das Grundstück geteilt oder neu vermessen wurde.

Eine zusätzliche Formulierung ist praktisch: Der Notar benötige diese Unterlagen, bevor ein Vertragsentwurf vorbereitet werden könne. Das ist sachlich und ordnet die Bitte in den Kaufprozess ein. Verweigert der Verkäufer seine Zustimmung, kann der Notar den Auszug nach seiner Beauftragung trotzdem beschaffen. Eine solche Verweigerung vor diesem Schritt gehört jedoch in die Risikobewertung.

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Belastungen in Abteilung III löschen oder übernehmen

Eine Grundschuld auf dem Grundstück des Verkäufers ist üblich. Sie ist kein Grund, den Kauf allein deshalb abzubrechen. Sie verlangt aber eine klare Abwicklung. Eine für die Verkäuferbank eingetragene Grundschuld verschwindet nicht dadurch, dass der Verkäufer die Rückzahlung des Darlehens erklärt. Sie bleibt bestehen, bis die Löschung formell beantragt und vollzogen ist. Die Belastung folgt dem Grundstück, nicht der Person.

Der Standard läuft über den Notar. Die Bank des Verkäufers stellt eine Löschungsbewilligung aus. Der Notar verwahrt sie unter den vereinbarten Bedingungen. Ein Teil des Kaufpreises wird an die Bank geleitet, um die Restschuld abzulösen. Die Löschung wird zusammen mit dem Eigentumsübergang beantragt. Die einzelnen Schritte müssen vor der Unterschrift im Vertrag feststehen, damit kein Geld ohne gesicherte Freigabe fließt.

Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit. Der eingetragene Grundschuldbetrag liegt oft deutlich über der aktuellen Schuld. Der Registereintrag sagt deshalb allein nicht, welcher Betrag tatsächlich abzulösen ist. Zinsen und Nebenleistungen sind ebenfalls zu berücksichtigen. Soll eine Belastung übernommen statt gelöscht werden, muss sie im Kaufpreis berücksichtigt und im Vertrag eindeutig bezeichnet werden. Eine übernommene Grundschuld bleibt am Grundstück haften.

ALKIS und Grundbuch Schritt für Schritt abgleichen

• Die Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück aus dem Kataster müssen im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und im Vertragsentwurf identisch erscheinen. Alle drei Angaben sind erforderlich.
• Vergleichen Sie die Fläche. Nach einer Neumessung sind kleine Abweichungen von wenigen Quadratmetern möglich. Abweichungen von mehreren Dutzend Quadratmetern oder eine andere Grundstücksform sind ein Stoppsignal.
• Der Verkäufer im Vertrag muss exakt der Person oder Gesellschaft in Abteilung I entsprechen. Namensänderungen, Erbfälle und Umwandlungen von Unternehmen sind typische Fehlerquellen.
• Lesen Sie jeden Eintrag in Abteilung II und lassen Sie sich zu unklaren Einträgen die zugrunde liegende Urkunde vom Notar erklären.
• Prüfen Sie Abteilung III und vereinbaren Sie für jede Belastung die Löschung oder Übernahme. Die erforderlichen Freigabeunterlagen müssen benannt sein.
• Erst danach wird die Karte mit Bebauungsplan, Baulastenverzeichnis und Auskünften zu Anschlüssen verglichen.

Zwei Fassungen, zwei feste Gebühren

Lineare Skala · kurze positive Balken haben eine sichtbare Mindestlänge

Unbeglaubigt10,00 EUR

Amtlich beglaubigt20,00 EUR

Quelle: GNotKG, Kostenverzeichnis Nrn. 17000 und 17001; Stand August 2026

Der Auszug ist nur so gut wie sein Prüfdatum

Ein Grundbuchauszug ist eine Momentaufnahme. Zwischen der Bestellung des Auszugs und dem Notartermin können Anträge eingehen, die noch nicht als fertige Eintragung sichtbar sind. Der Notar prüft deshalb den aktuellen Stand und die Rangverhältnisse, bevor der Kaufpreis fällig wird. Ein alter Ausdruck ist ein Ausgangspunkt, aber keine abschließende Zusicherung über den Tag der Beurkundung.

Auch bei ALKIS ist der Zeitpunkt relevant. Nach einer Vermessung oder Teilung können sich Fläche, Nummer und Geometrie ändern. Ein gespeicherter Kartenausschnitt ohne Datum ist für die Akte schwächer als ein aktueller Flurstücksnachweis. Jede Abweichung sollte mit der Behörde, dem Vermesser oder dem Notar schriftlich geklärt und zum Kaufvorgang abgelegt werden.

Die Unterlagen müssen nicht dieselbe Funktion erfüllen. Das Grundbuch beantwortet die Eigentums- und Belastungsfragen. ALKIS beantwortet die Identitäts- und Geometriefragen. Das Baulastenverzeichnis, die Gemeinde und die Fachbehörden liefern weitere Antworten. Erst die Zuordnung derselben Gemarkung, Flur und desselben Flurstücks macht aus einzelnen Auszügen eine belastbare Kaufakte.

Stimmen die Register nicht überein, muss die Ursache vor der Unterschrift geklärt werden. Wer ein Flurstück mit Grenz- oder Identitätsproblem kauft, trägt danach die Kosten der Klärung.

Wenn die Grundstücksgrenze unklar ist

Die Katastergeometrie ist eine amtliche Grundlage, aber keine Vermessung des Gartenzauns. Grenzzeichen können fehlen, versetzt oder falsch interpretiert sein. Auch ein Gebäude oder eine Hecke, die seit dreißig Jahren dort stehen, erzeugen keine neue Grenze.

Eine Grenzfeststellung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur leitet die rechtliche Grenze aus den Katasterunterlagen her und setzt die Grenzzeichen. Das landesrechtliche Vermessungsgesetz regelt Kataster und Verfahren. Die Gebühren richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung, die mit Wirkung zum 1. Januar 2026 geändert wurde.

Vor der Unterschrift ist eine Grenzfeststellung sinnvoll, wenn die Fläche nicht markiert ist, aus einem größeren Grundstück herausgeteilt wird, ein Gebäude nahe an der Grenze steht oder der Nachbar die Grenze anders beschreibt als die Karte. Ein abzuteilendes Grundstück kann erst übertragen werden, wenn das neue Flurstück mit eigener Nummer im Kataster entstanden ist. Das ist eine Vermessungsleistung mit Vorlauf, keine Formalität am Notartag.

Ist das Grundbuch selbst unrichtig, gibt § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung. Das ist ein rechtliches Verfahren. Vor dem Kauf festgestellte Berichtigungsfragen lassen sich in der Regel einfacher und kostengünstiger bearbeiten als nach dem Eigentumsübergang.

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Was in keinem der beiden Register steht

Auch eine sauber geprüfte Registerlage beantwortet nicht jede Frage zur Bebaubarkeit. Mehrere Punkte, die Kosten und Nutzung bestimmen, stehen weder in ALKIS noch im Grundbuch.

• Baulasten. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, etwa eine übernommene Abstandsfläche oder eine gesicherte Zufahrt, stehen im Baulastenverzeichnis des Landkreises. Rechtsgrundlage ist § 84 BbgBO. Baulasten binden jeden späteren Eigentümer. Die Einführung und die Übergangsregeln unterscheiden sich nach Landesrecht. Ältere Regelungen können deshalb als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II stehen. Beide Stellen sind zu prüfen.
• Planungsrecht. Ob ein Bebauungsplan gilt, das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt oder zum Außenbereich gehört, entscheidet sich bei der Gemeinde. Der Prüfpunkt ist vom Grundbuch getrennt.
• Vorkaufsrechte der Gemeinde. Sie können nach §§ 24 bis 28 BauGB bestehen. Der Notar beantragt das Negativzeugnis. Bis es vorliegt, wartet der Vollzug.
• Altlasten, Hochwasser, geschützte Arten und Denkmale. Dafür sind andere Behörden und Fachregister zuständig. Eine Sanierungspflicht kann auch den Eigentümer treffen, der die Verunreinigung nicht verursacht hat.
• Versorgungsanschlüsse. Kein Register sagt, ob in der Straße eine Wasserleitung liegt oder welche Anschlusskosten entstehen. Das muss gesondert bei den zuständigen Stellen geklärt werden.

Welche Frage mit welcher Unterlage beantwortet wird

Was vor dem Notartermin vorliegen sollte

• Ein aktueller Grundbuchauszug mit allen vier Teilen, datiert auf die letzten Wochen.
• Die zugrunde liegende Urkunde zu jedem unklaren Eintrag in Abteilung II.
• Ein schriftlicher Plan für jede Belastung in Abteilung III: Löschung, Übernahme oder Ablösung aus dem Kaufpreis.
• Katasterkarte und Flurstücksnachweis. Gemarkung, Flur und Flurstück müssen exakt zum Vertrag passen.
• Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis des Landkreises.
• Bei unklarer oder streitiger Grenze eine Bestätigung des Vermessers oder ein Angebot für die Vermessung.
• Das Negativzeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, das normalerweise der Notar einholt.

Ein Flurstück, eine Akte, vor der Beauftragung. Ein GrundCheck-Vorprüfbericht bündelt die amtliche Flurstücksreferenz für Notar, Vermesser und Bank. Grundstück prüfen.

Landesrecht: wo es abweicht

Das Bau- und Grundstücksrecht hat mehrere Ebenen. Die zentrale Einordnung steht im Bundesrecht, etwa in den Vorschriften des BauGB, BGB oder GBO. Das Bundesrecht legt den gemeinsamen Rahmen fest; einzelne Anforderungen können deshalb überall gleich sein.

Abstände, Vermessung, Baulasten und Verfahrensfragen ergeben sich zusätzlich aus dem Landesrecht und der Bauordnung des Landes. Ob eine Satzung gilt, welche Unterlagen verlangt werden oder ob örtliche Beiträge anfallen, entscheidet die Gemeinde in ihrer Satzung oder im konkreten Verfahren. Prüfen Sie die Abweichung über die Vermessung und Grenzen und lassen Sie sich die zuständige Stelle nennen.

Wo diese Regeln stehen

• Grundbuch: § 2, § 12, § 13 und § 17 GBO.
• Wirkung der Einträge: § 891, § 892 und § 894 BGB; Rang § 879 BGB; Vormerkung § 883 BGB; Dienstbarkeiten § 1018 BGB.
• Übereignung: § 311b, § 873 und § 925 BGB, mit steuerlicher Freigabe nach § 22 GrEStG.
• Gebühren für Auszüge: GNotKG-Kostenverzeichnis, Nummern 17000 und 17001.
• Kataster und Vermessung in Brandenburg: BbgVermG, VermGebO, BbgGeoNutzV und LGB.
• Baulasten: § 84 BbgBO. Gemeindliches Vorkaufsrecht: §§ 24 ff. und § 28 BauGB.

Stand der Angaben: August 2026. Diese Informationen sind allgemeiner Natur und keine Rechtsberatung für ein konkretes Flurstück. Weiterlesen: Vermessung und Grenzen, Baulasten und Beschränkungen, Kosten und Steuern und die Kaufcheckliste.