Kaufabwicklung
Notartermin beim Grundstückskauf
Was beim Grundstückskauf nach dem Notartermin passiert, wann der Kaufpreis fällig wird und warum die Vormerkung den Eigentumsübergang absichert.
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Der Notar ist kein eigener rechtlicher Berater
Ein deutscher Notar ist ein neutrales Amt. Dieselbe Person handelt für Käufer und Verkäufer, muss beiden den Vertrag erklären und darf keine Seite vertreten. Diese Neutralität ermöglicht den Ablauf, ohne dass jede Partei einen eigenen anwaltlichen Berater beauftragen muss. Sie bedeutet zugleich, dass der Notar nicht beurteilt, ob der Preis angemessen ist oder das Grundstück eine gute Wahl darstellt.
Die gesetzlichen Pflichten stehen in § 17 BeurkG. Der Notar muss den tatsächlichen Willen der Beteiligten feststellen, die rechtlichen Folgen erklären und die Erklärungen klar beurkunden. Diese Vorgabe entsteht im Bundesrecht und gilt bundesweit. Danach organisiert das Notariat den Vollzug. Anträge, Meldungen an das Finanzamt, kommunale Bescheinigungen und Freigaben alter Grundpfandrechte laufen über diesen Vorgang.
Die Zwei-Wochen-Regel schützt die Prüfung
Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll der vorgesehene Vertragstext einem Verbraucher grundsätzlich zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Die Frist gibt dem privaten Käufer Zeit, einen von der anderen Seite vorbereiteten Vertrag zu lesen, Beratung einzuholen und Änderungen zu verlangen.
Diese zwei Wochen gehören zur Prüfung des Grundstücks. Vergleichen Sie den Entwurf mit den eigenen Unterlagen und schicken Sie Korrekturen schriftlich an das Notariat. Drängt ein Makler oder Verkäufer auf einen früheren Termin, sollte der Grund geklärt werden. Eine Verkürzung ist möglich, aber der Grund muss in der Urkunde festgehalten werden. Zeitdruck ist selbst ein Anlass, den Termin zu verschieben.
Was vor dem Notartermin vorliegen muss
Das Notariat braucht die Identität der Parteien mit Ausweisdokumenten, die Bezeichnung des Grundstücks mit Gemarkung, Flur und Flurstück, den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und alle gewünschten Bedingungen. Die Identifizierung ist keine Höflichkeitsfrage. § 10 GwG verpflichtet den Notar zur Identifizierung und bei einem Handeln für eine andere Person zur Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten. Fragen zur Herkunft des Geldes sind deshalb normal.
Alles, was im Vertrag gelten soll, muss in den Entwurf. Das betrifft einen Einbehalt für eine noch offene Prüfung, ein Rücktrittsrecht, die Verteilung der Maklerprovision und eine Liste beweglicher Sachen. Eine Nebenabrede per E-Mail ersetzt keine Vertragsklausel. Bei der Parzelle müssen außerdem die Angaben aus Grundbuch und ALKIS zusammenpassen.
Den Entwurf mit der Parzelle prüfen. Ein GrundCheck-Bericht bündelt Flurstück, Planungsrahmen und Risikohinweise, damit die Vertragsprüfung auf belastbaren Grundstücksdaten beruht. Grundstück prüfen.
Der Termin beim Notar
Die Urkunde wird vollständig vorgelesen. § 13 BeurkG verlangt die Verlesung. Ein Vertrag mit zwanzig Seiten braucht die erforderliche Zeit. Unklare Stellen sollten sofort unterbrochen und erklärt werden. Genau dafür ist die Verlesung da.
Wer den Vertrag nicht sicher auf Deutsch versteht, braucht eine Sprachmittlung. Nach § 16 BeurkG muss der Notar selbst übersetzen oder einen Dolmetscher hinzuziehen. Eine schriftliche Übersetzung kann zusätzlich verlangt werden. Das sollte vorher organisiert werden, weil ein kurzfristig bestellter Dolmetscher teuer sein kann und die Fachbegriffe des Grundstückskaufs nicht immer kennt.
Die drei entscheidenden Vertragsteile
Neben Parteien, Grundstück und Kaufpreis bestimmen drei Themen, welchem Risiko der Käufer ausgesetzt ist.
- Sachmängel. Grundstücke werden normalerweise mit einem Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Die Grenze bildet § 444 BGB: Für arglistig verschwiegene Mängel bleibt der Verkäufer verantwortlich. Bekannte Risiken gehören als ausdrückliche Erklärung in die Urkunde, nicht in eine unverbindliche Zusage.
- Bedingung und Rücktritt. Hängt der Kauf von einer planungsrechtlichen Auskunft oder einem noch fehlenden Dokument ab, muss dies als Bedingung oder Rücktrittsrecht mit Frist formuliert werden.
- Kosten und Besitz. Der Vertrag muss festlegen, wer welche Kosten trägt und ab wann Lasten, Versicherungen und Grundsteuer auf den Käufer übergehen. Das ist normalerweise der Tag der vollständigen Zahlung, nicht der Tag der Eintragung.
Alle Vereinbarungen gehören in die Urkunde, denn § 311b BGB verlangt die notarielle Form des gesamten Grundstückskaufvertrags. Eine ausgelassene Zusage ist nicht allein schwer durchsetzbar. Sie kann die Wirksamkeit des Vertrags gefährden.
Auflassung und Auflassungsvormerkung
In einem Notartermin liegen zwei rechtlich getrennte Schritte nebeneinander. Der Kaufvertrag begründet die Pflicht zur Übertragung. Die Auflassung nach § 925 BGB ist die Einigung über den Eigentumsübergang, die vor dem Notar erklärt wird. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB.
Zwischen Unterschrift und Eigentumseintragung steht die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch nach § 883 BGB. Nach ihrer Eintragung wirken spätere Verfügungen des Verkäufers dem Anspruch gegenüber nicht. Der Rang richtet sich nach der Reihenfolge des Antragseingangs nach § 17 GBO. Das ist der zentrale Schutz der Zwischenphase. Deshalb wird der Kaufpreis nicht am Tag der Unterschrift überwiesen.
Wann der Kaufpreis gezahlt wird
Das Notariat versendet die Fälligkeitsmitteilung erst, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören die eingetragene Auflassungsvormerkung, das Negativzeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die Löschungs- oder Freigabeunterlagen für Grundpfandrechte in Abteilung III. Erst danach überweist der Käufer, meist direkt an den Verkäufer und entsprechend den Freigabebedingungen auch an dessen Bank.
Ein Notaranderkonto ist die Alternative für komplizierte Strukturen. Es verursacht eine zusätzliche Gebühr und ist nicht der Regelfall, weil eine bedingte Fälligkeitsmitteilung denselben Schutz günstiger herstellen kann. Vor der Mitteilung darf kein Teilbetrag gezahlt werden. Die Zahlung außerhalb des vorgesehenen Ablaufs nimmt dem Käufer die Sicherung nicht ab, sondern schafft ein zusätzliches Risiko.
Die Prüfung der Anschlüsse und der Zufahrt bleibt davon getrennt. Dafür sind die Unterlagen aus Erschließung und Zufahrt maßgeblich. Der Notar macht aus einer offenen Leitungsfrage keine technische Zusage.
Rücktritt vor und nach der Beurkundung
Vor der Unterschrift können beide Seiten den Beurkundungsauftrag zurücknehmen. Kostenfrei ist das nicht zwingend: Hat der Notar bereits beraten, einen Entwurf versandt oder das Beurkundungsverfahren auf andere Weise vorbereitet, fallen nach Nr. 21300 ff. KV GNotKG Gebühren und Auslagen für die bis dahin erbrachte Tätigkeit an. Ihre Höhe richtet sich nach dem Verfahrensstand und dem Geschäftswert. Daneben können je nach den erteilten Aufträgen weitere Kosten verbleiben, etwa für Gutachten oder die Finanzierung. Ein bindender Vorvertrag ist rechtlich möglich. Verpflichtet er eine Partei bereits zum späteren Erwerb oder zur Übertragung des Grundstücks, muss auch er nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Gerade deshalb ist er in der Praxis selten. Eine formlose Reservierung oder eine bloße Reservierungsvereinbarung mit einem Makler verpflichtet den Verkäufer dagegen grundsätzlich nicht, das Grundstück zu verkaufen; Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen können zudem unwirksam sein.
Nach der Unterschrift ist ein Ausstieg teuer. Der Vertrag bindet, der Verkäufer kann Erfüllung verlangen, und der Käufer riskiert neben der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung einen Schadensersatzanspruch. Saubere Ausgänge sind nur die im Vertrag angelegten: eine nicht eingetretene Bedingung, ein Rücktrittsrecht nach Ablauf der Frist oder eine einvernehmliche Aufhebung. Auch die Aufhebung braucht notarielle Form und verursacht eine eigene Gebühr. Deshalb muss die Zwei-Wochen-Frist für die Prüfung genutzt werden.
Grunderwerbsteuer und die Wartezeit
Der Notar meldet die Urkunde an das Finanzamt. Danach folgt der Steuerbescheid. Die Zahlung wird nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Solange sie fehlt, darf das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nach § 22 GrEStG nicht eintragen.
Die Reihenfolge steht damit fest: unterschreiben, Vormerkung eintragen, Voraussetzungen klären, Kaufpreis zahlen, Steuer zahlen und anschließend eintragen. Je nach Grundbuchamt sind sechs bis zwölf Wochen normal, längere Abläufe kommen vor. Währenddessen schützt die Vormerkung den Anspruch. Die Details zu Steuer und Erwerbsnebenkosten stehen im Beitrag Kosten und Steuern.
Die Kaufabwicklung auf einer Seite
| Schritt | Zuständig | Worauf gewartet wird | Übliche Zeit |
|---|---|---|---|
| Vertragsentwurf an den Käufer | Notar | vereinbarte Bedingungen, Grundstücksdaten | zwei Wochen vor der Beurkundung |
| Termin, Verlesung und Unterschrift | Notar und beide Parteien | Identifizierung, bei Bedarf Dolmetscher | 1 bis 2 Stunden |
| Antrag auf Auflassungsvormerkung | Notar | nichts Weiteres | Tage |
| Meldung des Kaufvertrags an das Finanzamt | Notar | nichts Weiteres | Tage |
| Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht | Gemeinde | kommunale Entscheidungsfrist | 2 bis 8 Wochen |
| Freigaben bestehender Grundpfandrechte | Bank des Verkäufers | Ablösebeträge | 2 bis 6 Wochen |
| Fälligkeitsmitteilung | Notar | alle vorgenannten Punkte | nach Erfüllung der Voraussetzungen |
| Überweisung des Kaufpreises | Käufer | Fälligkeitsmitteilung | innerhalb der genannten Frist |
| Grunderwerbsteuer festsetzen und zahlen | Finanzamt, Käufer | Meldung des Notars | 4 bis 8 Wochen |
| Eintragung als Eigentümer | Grundbuchamt | Unbedenklichkeitsbescheinigung | Wochen nach der Zahlung |
Kein Schritt dieser Kette kann übersprungen werden. Fehlt ein erforderliches Dokument, wartet der nächste Schritt, bis es vorliegt. Prüfen Sie insbesondere den Stand des kommunalen Negativzeugnisses und der Unterlagen der Bank des Verkäufers.
- Entwurf erhaltenGrundsätzlich zwei Wochen vor Termin
- BeurkundungVerlesen und unterschreiben
- Vormerkung und FreigabenRang und Lasten sichern
- FälligkeitsmitteilungErst nach den Vertragsvoraussetzungen
- Steuer und EigentumUnbedenklichkeit, dann Eintragung
Quelle: BeurkG §§ 13 und 17 Abs. 2a; BGB §§ 873, 883 und 925; GrEStG §§ 15 und 22; Stand August 2026
Wenn eine Partei nicht leistet
Enthält der Grundstückskaufvertrag eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises, erklärt der Käufer damit, dass der Verkäufer bei verspäteter Zahlung gegen sein Vermögen vollstrecken darf, ohne zunächst ein Gerichtsverfahren gewinnen zu müssen. Die konkrete Klausel muss im Entwurf gelesen und erklärt werden. Die Finanzierung sollte deshalb vor dem Notartermin bestätigt sein.
Die Gegenrichtung ist für Käufer weniger schnell. Denkt der Verkäufer nach der Unterschrift um, kann der Käufer Erfüllung verlangen. Die Vormerkung schützt diesen Anspruch, der Weg bleibt aber langsam. Scheitert eine Vertragsbedingung, gilt das vereinbarte Rücktrittsrecht und die Vormerkung wird gelöscht. Eine vorzeitige Zahlung verbessert keine dieser Positionen. Maßgeblich bleibt die Fälligkeitsmitteilung.
Entwickler, Erbengemeinschaft und finanzschwacher Verkäufer
Drei Konstellationen verändern den Vollzug. Verkauft ein Entwickler eine Teilfläche aus einem größeren Grundstück, existiert die selbstständige Parzelle oft noch nicht. Vermessung und neue Flurstücksnummer müssen vor der Eintragung abgeschlossen sein. Der Vertrag enthält dann eine vorläufige Beschreibung. Der Zeitplan des Vermessers sollte schriftlich vorliegen, und eine Zahlungsstufe kann an diesen Schritt geknüpft werden.
Bei einem Nachlass braucht der Verkäufer einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Alle Erben müssen unterschreiben oder vertreten werden. Ist ein Erbe nicht erreichbar, stoppt das den gesamten Vorgang. Bei finanziellen Schwierigkeiten des Verkäufers sollte der vollständige Kaufpreis ausschließlich über die notariellen Bedingungen und die Grundpfandrechtsfreigaben laufen. Eine Zahlung außerhalb dieser Struktur kann später vom Insolvenzverwalter angegriffen werden.
Was der Notartermin kostet
Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und in Deutschland gleich. Der Geschäftswert entspricht normalerweise dem Kaufpreis. Die Tabelle B des GNotKG ist in den Gebührenwerten der Tabelle B maßgeblich; die einzelnen Tätigkeiten werden nach dem Kostenverzeichnis mit einem Faktor berechnet. Bei einem Kaufpreis von 150.000 € beträgt die einfache Gebühr 354 €. Die Beurkundung wird mit dem Zweifachen, die Vormerkung mit der Hälfte und die Eigentumsumschreibung mit dem Einfachen berechnet. Diese drei Positionen ergeben 1.239 €. Mit Vollzugsgebühren und 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Notaranteil liegt die realistische Summe bei ungefähr 1.500 €. Gerichtskosten enthalten keine Umsatzsteuer.
Die Eintragung einer Grundschuld kommt gesondert hinzu und verdoppelt die Grundbuchposition ungefähr, weil der Darlehensbetrag und nicht der Kaufpreis zählt. Auf vielen Rechnungen stehen außerdem die Überwachung der Zahlungsvoraussetzungen und die Löschung der alten Grundschuld des Verkäufers. Die Löschung trägt normalerweise der Verkäufer, kann aber vertraglich verlagert werden. Die Kostenaufstellung sollte jede Position einzeln zeigen. Eine vollständige Kalkulation einschließlich des im jeweiligen Bundesland geltenden Grunderwerbsteuersatzes enthält der Beitrag Kosten und Steuern.
Quelle: GNotKG Tabelle B und Kostenverzeichnis; Rechenbeispiel im Beitrag; Stand August 2026
Welche Änderungen in den Entwurf gehören
Der erste Vertragsentwurf ist nicht unveränderlich. Der Notar formuliert ihn, aber die Parteien bestimmen den Inhalt. Verlangt der Käufer während der Zwei-Wochen-Frist schriftlich eine Änderung und stimmt der Verkäufer zu, wird sie normalerweise eingearbeitet. Übliche Punkte sind eine Bedingung zu einer planungsrechtlichen Antwort, eine Frist für ein fehlendes Dokument, eine Liste separat verkaufter beweglicher Sachen, ein anderer Zeitpunkt für den Übergang der Lasten und eine ausdrückliche Erklärung des Verkäufers zum Grundstückszustand.
Solche Erklärungen sind wichtig. Hat der Verkäufer gesagt, dass das Grundstück nie bebaut war, kein Boden aufgefüllt wurde oder die Zufahrt immer widerspruchslos genutzt wurde, sollte diese Aussage in die Urkunde. Eine ausdrückliche Vertragserklärung ist etwas anderes als eine Zusage bei der Besichtigung. Sie bleibt trotz des allgemeinen Haftungsausschlusses für Sachmängel relevant.
Was der Notar nicht prüft
Der Notar verhandelt nicht für den Käufer, bewertet nicht die Angemessenheit des Preises, prüft nicht den körperlichen Zustand des Grundstücks und bestätigt nicht den planungsrechtlichen Status. Das Amt ist neutral. Seine Aufgabe besteht darin, den Willen der Parteien korrekt aufzunehmen und über rechtliche Folgen zu belehren.
Die fachliche Prüfung der Parzelle muss deshalb vor dem Entwurf stattfinden. Dazu gehören etwa der Bebauungsplan, ein möglicher Bauvorbescheid und die Baulasten. Dafür sind die Beiträge Bauantrag und Bauvoranfrage sowie Baulasten und Beschränkungen einschlägig. Der Notar kann offene Punkte im Vertrag sichtbar machen, aber keine technische oder wirtschaftliche Due Diligence ersetzen.
Die Akte vor der Unterschrift
- Der Vertragsentwurf, mindestens zwei Wochen vorher erhalten und vollständig gelesen.
- Ein höchstens vier Wochen alter Grundbuchauszug mit einem Plan für jeden Eintrag in Abteilung II und III.
- Die schriftliche Auskunft der Gemeinde zur Planung und jeder Vorbescheid, von dem der Kauf abhängt.
- Der Baulastenauszug des Landkreises.
- Schriftliche Antworten zu Zufahrt und Versorgungsanschlüssen.
- Die Kostenschätzung des Notars und eine schriftlich bestätigte Finanzierung.
- Bei Bedarf ein gebuchter Dolmetscher und eine bestellte Übersetzung des Entwurfs.
Die Grundstücksprüfung vor dem Entwurf erledigen. Ein GrundCheck-Bericht zeigt, welche Grundstücksdaten und Risiken in der Zwei-Wochen-Frist im Vertrag abgesichert werden müssen. Grundstück prüfen.
Die wichtigsten Angaben sollten im Entwurf nicht isoliert gelesen werden. Die Grundstücksbezeichnung muss mit dem Grundbuchauszug und den Katasterdaten übereinstimmen. Für jeden Eintrag in Abteilung II und III braucht es eine verständliche Einordnung. Ein Recht, eine Grundschuld oder ein alter Vermerk kann den Vollzug beeinflussen, auch wenn der Kaufpreis und die Flurstücksnummer korrekt sind.
Bei einer offenen Planungsfrage gehört nicht allein das gewünschte Ergebnis in die Akte. Der Vertrag sollte erkennen lassen, welches Dokument noch fehlt, wer es beschafft und welche Folge ein negatives Ergebnis hat. Denkbar sind eine Bedingung, ein Rücktrittsrecht mit Frist oder eine andere ausdrücklich vereinbarte Zahlungsstufe. Ohne solche Klauseln bleibt die allgemeine Bindung des Vertrags bestehen, obwohl die wirtschaftliche Grundlage des Kaufs unsicher geworden ist.
Dasselbe gilt für Aussagen des Verkäufers zum Zustand des Bodens und zur bisherigen Nutzung. Eine Besichtigung beantwortet nicht, ob aufgefüllter Boden vorhanden ist, ob der Zugang rechtlich gesichert ist oder ob ein Recht in Abteilung II die geplante Nutzung begrenzt. Solche Punkte gehören in die vorgelagerte Grundstücksprüfung und bei einer Zusage zusätzlich als konkrete Erklärung in den Vertrag. Die Beiträge zu Altlasten und Bodenkontamination sowie Dienstbarkeiten und Wegerecht ordnen diese Fragen vor dem Termin ein.
Nach der Unterschrift sollte jede Partei denselben Ablaufplan haben. Der Notar beantragt die Vormerkung, klärt die offenen Freigaben und versendet danach die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt innerhalb der dort genannten Frist. Anschließend werden Steuerbescheid, Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eigentumsumschreibung weiterbearbeitet. Ein fehlender Nachweis wird nicht durch eine private Zusage ersetzt, sondern bleibt als offener Vollzugspunkt dokumentiert.
Die Prüfung endet deshalb nicht mit der Verlesung, sondern wechselt ihre Form. Vor dem Termin geht es um Grundstück, Vertrag und Finanzierung. Danach geht es um Nachweise, Rang und Zahlung. Wer beide Phasen trennt, erkennt leichter, ob eine Frage in den Vertrag, in die Finanzierungsunterlagen oder in die technische Due Diligence gehört.
Auch der Zeitpunkt des Besitzübergangs sollte ausdrücklich gelesen werden. Die Eintragung im Grundbuch und die wirtschaftliche Übergabe sind verschiedene Punkte. Für Versicherungen, laufende Lasten und die Nutzung gilt die Regelung der Urkunde. Bei Abweichungen muss die gewünschte Lösung vor der Unterschrift als Vertragsklausel formuliert werden.
Wo die Regeln stehen
- Notarielles Verfahren: § 13, § 16 und § 17 BeurkG; Identifizierungspflichten nach § 10 GwG.
- Vertrag und Eigentumsübergang: § 311b, § 873, § 883, § 925 und § 444 BGB; Rang nach § 17 GBO.
- Steuer: § 15 und § 22 GrEStG sowie das Landesrecht zur Steuer des Bundeslandes.
- Gebühren: GNotKG Tabelle B und das Kostenverzeichnis.
- Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde: §§ 24 ff. BauGB.
Stand der Angaben: August 2026. Diese Informationen sind allgemeiner Natur und keine Rechtsberatung für ein bestimmtes Grundstück oder einen konkreten Kaufvertrag. Weiterlesen: Kaufcheckliste, Grundbuch und ALKIS, Grundstückskauf aus dem Ausland und Vorkaufsrecht und Genehmigungen. Beim Zuschlag im Versteigerungstermin gibt es keinen Kaufvertrag und keine Auflassung; wie der Eigentumsübergang dort läuft, steht unter Zwangsversteigerung.