Baugenehmigung
Bauantrag: Das richtige Verfahren
Welche Baugenehmigung und welches Verfahren gilt?
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Vier Verfahren statt eines
Die planungsrechtlichen Leitplanken stehen im Bundesrecht, insbesondere im Baugesetzbuch. Das konkrete Genehmigungsverfahren bestimmt die Bauordnung des Landes. Ob eine örtliche Satzung, ein Bebauungsplan oder eine Abweichung greift, prüft zusätzlich die Gemeinde beziehungsweise die zuständige Bauaufsicht.
In Brandenburg führt nicht jedes Vorhaben über denselben Bauantrag. Die brandenburgische Bauordnung ordnet Bauvorhaben vier Verfahren zu. Davon hängen Bearbeitungszeit, Gebühr, Prüftiefe und die Frage ab, welche Verantwortung bei der Bauherrschaft bleibt.
Zur Auswahl stehen die Verfahrensfreiheit nach § 61, die Bauanzeige nach § 62, die vereinfachte Baugenehmigung nach § 63 und das vollständige Genehmigungsverfahren nach § 64. Bei einem üblichen Einfamilienhaus innerhalb eines wirksamen Bebauungsplans kommen oft drei Wege in Betracht. Vor dem Kauf sollte feststehen, welcher davon tatsächlich offensteht.
Verfahrensfrei nach § 61
§ 61 nennt Vorhaben, für die kein Genehmigungs- oder Anzeigeverfahren erforderlich ist. Für Grundstückseigentümer sind vor allem Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt außerhalb des Außenbereichs relevant. Garagen, Ställe und Verkaufsgebäude fallen nicht unter diese konkrete Freistellung.
Verfahrensfrei können außerdem eingeschossige Garagen oder überdachte Fahrradabstellplätze bis 100 Quadratmeter Grundfläche innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB sein. Für Garagen und überdachte Stellplätze gilt daneben eine mittlere Wandhöhe bis 3 Meter und eine gesamte Brutto-Grundfläche bis 50 Quadratmeter je Baugrundstück. Der Außenbereich bleibt auch hier ausgeschlossen.
§ 61 Abs. 1 entbindet nicht von materiellen Anforderungen. Abstandsflächen, Bebauungsplan, Natur- und Nachbarrecht gelten weiter. Die Bauaufsicht darf einschreiten und etwa die Beseitigung einer regelwidrigen Hütte anordnen. Eine Behörde hat die Zeichnung vorher nicht geprüft. Das Risiko einer falschen Einordnung liegt daher beim Bauherrn.
Grundstück vor dem Verfahren prüfen. Ein GrundCheck-Bericht zeigt Planungsrecht, Erschließung und erkennbare Einschränkungen, die über den zulässigen Verfahrensweg entscheiden. Grundstück prüfen.
Bauanzeige nach § 62
Die Bauanzeige gilt für Errichtung und Änderung von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2. Erforderliche Stellplätze, Fahrradabstellplätze, Garagen und Nebenanlagen können dazugehören. Das Grundstück muss im Bereich eines rechtswirksamen Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB liegen. Das Vorhaben darf den Festsetzungen nicht widersprechen, und die Erschließung muss gesichert sein.
Die Behörde muss die Ausführung untersagen, wenn die Voraussetzungen fehlen oder die Anzeige und ihre Anlagen unvollständig oder falsch sind. Gleiches gilt bei einer Veränderungssperre nach § 14 oder einer Zurückstellung nach § 15 BauGB. Die Gründe müssen im Einzelfall und innerhalb desselben Monats mitgeteilt werden.
Vereinfachtes Verfahren nach § 63
Im vereinfachten Verfahren konzentriert sich die Bauaufsicht auf den gesetzlich bestimmten Prüfumfang. Der Entwurfsverfasser muss deshalb vor der Einreichung klären, welche Anforderungen außerhalb dieser Prüfung liegen. Dazu gehören die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan, gesicherte Erschließung, Abstandsflächen sowie Nachbarbelange, soweit sie nicht geprüft werden. Der Bescheid ist keine Bestätigung jeder technischen Einzelheit. Für Käufer ist entscheidend, die Erklärung des Planers und die offenen Nachweise zur Akte zu nehmen.
Quelle: Brandenburgische Baugebührenordnung: 1,1 % im vereinfachten und 1,4 % im vollständigen Verfahren; Stand August 2026
Vollständiges Verfahren nach § 64
Das vollständige Genehmigungsverfahren ist der Auffangweg. Es gilt für Vorhaben außerhalb eines Bebauungsplans, für Projekte mit erforderlicher Ausnahme oder Befreiung, für größere oder nicht wohnbezogene Gebäude und für jedes Vorhaben im Außenbereich. Die Bauaufsicht prüft Baugesetzbuch, Bauordnung und weitere einschlägige Vorschriften.
Fristen der Bauaufsicht
§ 69 setzt die ersten beiden Fristen. Innerhalb von drei Wochen nach Eingang prüft die Behörde, ob die Unterlagen vollständig sind, und bestätigt den Eingang. Andere beteiligte Stellen werden unverzüglich eingeschaltet. Sie haben anschließend zwei Wochen, um mitzuteilen, welche weiteren Entscheidungen in die Genehmigung aufgenommen werden müssen und welche Unterlagen noch fehlen.
Bei fehlenden Unterlagen oder anderen erheblichen Mängeln setzt die Bauaufsicht eine angemessene Nachfrist. Wird sie nicht genutzt, gilt der Antrag als zurückgenommen. Das ist mehr als eine Verzögerung. Ein Käufer sollte jede Nachforderung mit eigenem Fristdatum erfassen. Wer nur auf eine spätere Reaktion der Behörde wartet, kann das laufende Verfahren verlieren.
Bauvoranfrage und Vorbescheid
Vor dem vollständigen Antrag erlaubt § 75, einzelne Fragen durch einen verbindlichen Vorbescheid klären zu lassen. Für Käufer geht es meist um die Kernfrage, ob auf dem konkreten Grundstück ein Haus mit bestimmter Größe und Nutzung grundsätzlich zulässig ist.
Der Antrag sollte die entscheidenden Merkmale so beschreiben, dass die Behörde sie eindeutig beantworten kann. Dazu gehören die geplante Nutzung, die Lage des Baukörpers, seine äußere Größenordnung und die Erschließung. Eine unbestimmte Frage nach der Bebaubarkeit lässt wichtige Punkte offen. Der Vorbescheid bindet nur im Umfang seiner konkreten Entscheidung und ersetzt nicht automatisch die spätere Genehmigung.
- Planungsrecht klärenB-Plan, § 34 oder § 35 BauGB
- BauvoranfrageNur die kaufentscheidende Frage
- Unterlagen beauftragenEntwurf, Lageplan, Nachweise
- Passendes Verfahren wählenLandesbauordnung
- Bescheid und Auflagen prüfenErst dann Bau und Finanzierung binden
Quelle: BauGB §§ 30, 34 und 35 sowie die Bauordnung des jeweiligen Landes; Stand August 2026
Gültigkeit der Genehmigung
Die Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung und der Vorbescheid gelten nach § 73 Abs. 1 sieben Jahre. Die Genehmigung erlischt nicht, wenn innerhalb dieser Zeit mit dem Vorhaben begonnen wurde und die Nutzungsaufnahme spätestens ein Jahr nach Ablauf angezeigt wird. Ein Rechtsbehelf des Nachbarn hemmt den Lauf der Geltungsdauer, bis die Genehmigung unanfechtbar geworden ist.
Ein alter Bescheid darf deshalb nicht vorschnell als wertlos gelten. Eine 2021 erteilte Genehmigung kann für ein Grundstück im Jahr 2026 noch wirksam sein. Zu prüfen sind Ausstellungsdatum, genehmigte Planung, Beginn der Bauarbeiten und die angezeigte Nutzungsaufnahme. Ein bestehender, passender Bescheid kann Monate an neuer Planung und Prüfung ersparen.
Wenn die Gemeinde nicht zustimmt
Außerhalb eines Bebauungsplans ist das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB erforderlich. Es gilt als erteilt, wenn die Gemeinde den Antrag nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Anfrage ablehnt. Eine Gemeinde kann dennoch ablehnen, auch wenn die Begründung wenig mit der eigentlichen Zulässigkeit zu tun hat.
§ 71 BbgBO erlaubt der Bauaufsicht, ein rechtswidrig versagtes gemeindliches Einvernehmen zu ersetzen. Eine Ablehnung beendet das Vorhaben daher nicht automatisch. Sie verursacht aber regelmäßig eine Verzögerung und kann anwaltliche Prüfung erfordern. Ein Vorgespräch mit der Gemeinde vor dem Antrag ist meist günstiger als eine Auseinandersetzung nach der Ablehnung.
Ausnahme, Befreiung und Abweichung
Zwei Rechtsinstrumente greifen, wenn ein Vorhaben nicht vollständig in die Planung passt. § 31 BauGB betrifft die planungsrechtliche Seite. Eine Ausnahme muss der Bebauungsplan selbst vorsehen. Eine Befreiung von einer Festsetzung kommt in Betracht, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 2 erfüllt sind. § 67 BbgBO betrifft dagegen die bauordnungsrechtliche Abweichung von technischen Anforderungen.
§ 70 regelt die Beteiligung von Nachbarn und Öffentlichkeit. Bei einer möglichen Betroffenheit werden Nachbarn angehört, besonders bei Befreiungen oder Abweichungen. Wer die Bauzeichnungen unterschreibt, gilt als zustimmend. Deshalb sollte die Nachbarschaft nicht erst durch die Behörde von der Planung erfahren.
Eine frühzeitige Unterschrift ist auch dann sinnvoll, wenn sie rechtlich nicht zwingend verlangt wird. Ein Nachbar, der die Zeichnung und den Grund der Planung kennt, kann zustimmen. Wer erstmals mit einem behördlichen Schreiben konfrontiert wird, legt häufiger Widerspruch ein. Bei einer Befreiung kann diese Reihenfolge den Ablauf von drei Monaten auf ein Jahr verlängern.
Ein nicht zustimmender Nachbar kann die Genehmigung anfechten. Nach § 73 Abs. 1 hemmt der Rechtsbehelf den Lauf der Geltungsdauer, bis die Genehmigung unanfechtbar ist. Die Genehmigung bleibt bestehen, aber der Baubeginn erfolgt dann auf eigenes Prozessrisiko. Bei einem bereits angespannten Nachbarschaftsverhältnis gehört dieses Risiko in die Kaufentscheidung.
Gebühren und weitere Kosten
Die Gebühren stehen in der brandenburgischen Baugebührenordnung. Maßgeblich ist der Bauwert, nicht der Arbeitsaufwand der Behörde. Im vereinfachten Verfahren beträgt der Satz 1,1 Prozent des Bauwerts, im vollständigen Verfahren 1,4 Prozent. Die Mindestgebühr liegt bei 100 €. Die Gebührenordnung kann außerdem gesondert bezeichnete Auslagen erfassen.
Wer den Bauantrag unterschreiben darf
Der Grundstückseigentümer darf die Bauvorlagen nicht allein einreichen. § 65 beschränkt die Bauvorlageberechtigung auf Personen, die in der Landesliste eingetragen sind. In der Praxis handelt es sich meist um Architekten oder entsprechend qualifizierte Ingenieure. Der Entwurfsverfasser übernimmt eine echte Verantwortung, besonders im vereinfachten Verfahren mit seiner Erklärung nach § 63.
Die Rolle des Entwurfsverfassers beeinflusst außerdem die Prüftiefe. Im vereinfachten Verfahren ersetzt seine Erklärung einen Teil der behördlichen Kontrolle. Die Genehmigung kann daher auf einer Planung beruhen, die im Amt nicht in jeder Einzelheit geprüft wurde. Das spart Zeit, überträgt aber Risiko auf die Planungsseite. Diese Verantwortungsverteilung sollte vor Auftragserteilung geklärt werden.
Die Verfahren im Vergleich
Die Verfahrensfreiheit spart den Antrag, aber nicht die Verantwortung für die Einhaltung des materiellen Rechts. Die Bauanzeige setzt einen passenden Bebauungsplan und vollständige Angaben voraus. Das vereinfachte Verfahren reduziert die behördliche Prüftiefe, während das vollständige Verfahren den Auffangweg für komplexere oder planungsrechtlich offene Vorhaben bildet. Vor dem Kauf sollte der Planer die Voraussetzungen des gewählten Weges schriftlich begründen und die nicht geprüften Punkte gesondert kennzeichnen.
Maßnahmen der Bauaufsicht nach der Genehmigung
Mit dem Bescheid endet die Tätigkeit der Bauaufsicht nicht. § 79 erlaubt eine Baueinstellung. § 80 ermöglicht die Anordnung der Beseitigung einer Anlage oder die Untersagung einer Nutzung. § 83 verlangt Anzeigen zu bestimmten Bauzuständen und vor der Nutzungsaufnahme. Diese Befugnisse gelten auch bei einem verfahrensfreien Vorhaben.
Für Käufer ist vor allem die Vorgeschichte relevant. Auf dem Grundstück kann eine nicht genehmigte Anlage stehen oder eine Nutzung ausgeübt werden, für die kein Bescheid vorliegt. Solche Probleme gehen mit dem Grundstück über. Zu jeder vorhandenen baulichen Anlage sollte feststehen, welcher Bescheid sie abdeckt. Die Kaufcheckliste nennt die Unterlagen, die dafür gesammelt werden sollten.
Praktische Reihenfolge für Käufer
- Zuerst die planungsrechtliche Grundlage feststellen: Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB. Davon hängt der Verfahrensweg ab.
- Bei unsicherer Bebaubarkeit eine Bauvoranfrage nach § 75 stellen und den Kauf von ihrer Antwort abhängig machen.
- Die Erschließung prüfen, denn Bauanzeige und vereinfachtes Verfahren setzen ihre Sicherung voraus. Der Beitrag zu Erschließung und Zufahrt behandelt die dafür nötigen Nachweise.
- Bestehende Baugenehmigungen oder Vorbescheide anfordern und die Siebenjahresfrist prüfen.
- Einen bauvorlageberechtigten Planer mit Erfahrung im zuständigen Bezirk beauftragen.
- Jede behördliche Nachfrist im Kalender erfassen und die Unterlagen innerhalb dieser Frist nachreichen.
Planungsrisiko vor dem Kauf klären. Ein GrundCheck-Bericht ordnet Bebauungsplan, Außenbereich und erkennbare Genehmigungsrisiken für das konkrete Grundstück ein. Grundstück prüfen.
Welche Unterlagen der Antrag braucht
Der Verfahrensweg entscheidet auch darüber, welche Unterlagen die Bauaufsicht erhält. Zum Kern gehören die Bauzeichnungen, die Baubeschreibung, der amtliche Lageplan und die Angaben zur Grundstücksentwässerung sowie zu Stellplätzen. Je nach Vorhaben kommen Nachweise zur Standsicherheit, zum Brand- und Wärmeschutz oder zu weiteren öffentlich-rechtlichen Anforderungen hinzu.
Bei der Bauanzeige und im vereinfachten Verfahren sollte der Entwurfsverfasser die planungsrechtlichen Voraussetzungen vor der Einreichung dokumentieren. Dazu gehören die Festsetzungen des Bebauungsplans, die gesicherte Erschließung und die Erklärung, dass keine Ausnahme, Befreiung oder Abweichung gebraucht wird. Diese Prüfung ersetzt keine Grundstücksanalyse. Sie baut auf den Informationen auf, die für das Grundstück tatsächlich gelten.
Bescheid und Kaufvertrag zusammen lesen
Ein Vorbescheid beantwortet nur die Fragen, die im Antrag klar formuliert wurden. Eine allgemeine Bitte um Prüfung der Bebaubarkeit liefert deshalb weniger Sicherheit als konkrete Fragen zu Nutzung, Gebäudeart, Größe, Standort und Erschließung. Die Antwort muss so präzise sein, dass der spätere Entwurf daran gemessen werden kann. Unklare Fragen lassen Raum für eine spätere andere Bewertung.
Ist die Genehmigungsfähigkeit noch offen, kann der Kaufvertrag auf einen Vorbescheid oder eine andere klar beschriebene Voraussetzung ausgerichtet werden. Die Bedingung muss das Vorhaben und die gewünschte Entscheidung genau bezeichnen. Ein mündliches Versprechen des Verkäufers oder Maklers ersetzt keine vertragliche Regelung. Für die technische und rechtliche Prüfung kann der Beitrag zu Notartermin und Kaufabwicklung herangezogen werden.
Was in Ihrem Bundesland anders ist
Die Übersicht zeigt die derzeit bestätigten landesrechtlichen Unterschiede. Positionen mit dem Hinweis Keine Daten sind noch in Prüfung; bestätigen Sie sie vor dem Kauf bei Ihrer örtlichen Bauaufsicht.
| Land | Wert | Rechtsgrundlage | Quelle |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Geltungsdauer: 3 Jahre. Der Bauvorbescheid ist nach der zitierten landesrechtlichen Regelung zeitlich auf drei Jahre beschränkt. Verlängerung: möglich. Eine Verlängerung kann nach den gesetzlichen Voraussetzungen beantragt werden. | § 57 LBO | Quelle Baden-Württemberg |
| Bayern | Regelfrist: 4 Jahre. Der Vorbescheid gilt vier Jahre, sofern in ihm keine andere Frist bestimmt ist. Verlängerung: jeweils bis zu vier Jahre. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu vier Jahre verlängert werden. | Art. 71 BayBO | Quelle Bayern |
| Berlin | Regelfrist: 3 Jahre. Der Vorbescheid gilt drei Jahre, soweit im Bescheid keine andere Frist bestimmt ist. Verlängerung: möglich. Die Geltungsdauer kann auf Antrag verlängert werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. | § 75 BauO Bln | Quelle Berlin |
| Brandenburg | Vorbescheid nach § 75 BbgBO: 7 Jahre. Die allgemeine Geltungsdauer des Vorbescheids beträgt nach § 73 Abs. 1 sieben Jahre. Sonderfall des § 75 Abs. 3 BbgBO: 3 Jahre. Wenn sich die Fragen auf eingeschlossene behördliche Entscheidungen beziehen, gilt abweichend eine dreijährige Geltungsdauer. | § 73 Abs. 1 und § 75 BbgBO | Quelle Brandenburg |
| Bremen | § 75 BremLBO – Geltung und Verlängerung: 3 Jahre. Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Die Frist kann auf einen in Textform gestellten Antrag einmal um zwei Jahre verlängert werden. | § 75 BremLBO | Quelle Bremen |
| Hamburg | Regelfall: 3 Jahre. § 75 Abs. 1 Satz 2 HBauO: Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Verlängerung: einmalig verlängerbar. § 75 Abs. 1 Satz 3 HBauO verweist auf § 73 Abs. 2 HBauO: einmalige Verlängerung auf Antrag in Textform um drei Jahre. | § 75 Abs. 1 i.V.m. § 73 Abs. 2 HBauO | Quelle Hamburg |
| Hessen | Bauvorbescheid: 3 Jahre. Die Frist kann auf Antrag jeweils um bis zu ein Jahr verlängert werden. | § 76 HBO | Quelle Hessen |
| Mecklenburg-Vorpommern | Vorbescheid: 4 Jahre. Verlängerung auf in Textform gestellten Antrag um jeweils bis zu zwei Jahre möglich; ist die Frist bereits zweimal verlängert worden, ist eine weitere Verlängerung nicht mehr möglich. | § 75 LBauO M-V (Änderungsgesetz vom 26. Mai 2026, GVOBl. M-V 2026 Nr. 16) | Quelle Mecklenburg-Vorpommern |
| Niedersachsen | Geltungsdauer: 3 Jahre. Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre. Verlängerung: jeweils höchstens drei Jahre. Eine Verlängerung ist auf Antrag möglich, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. | § 73 Abs. 2 NBauO i.V.m. § 71 Satz 3 NBauO | Quelle Niedersachsen |
| Nordrhein-Westfalen | Regelfrist: 3 Jahre. Der Vorbescheid gilt drei Jahre ab Erteilung. Verlängerung: bis zu einem Jahr je Antrag. Die Frist kann auf Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. | § 77 Abs. 1 BauO NRW 2018 | Quelle Nordrhein-Westfalen |
| Rheinland-Pfalz | Geltungsdauer des Bauvorbescheids: 4 Jahre. Der Bauvorbescheid gilt vier Jahre. | § 72 LBauO Rheinland-Pfalz | Quelle Rheinland-Pfalz |
| Saarland | Geltungsdauer des Vorbescheids (§ 76 Satz 2 LBO): drei Jahre Verlängerung (§ 76 Satz 3 LBO): auf in Textform gestellten Antrag jeweils bis zu einem Jahr, mehrfach möglich Geltungsdauer der Baugenehmigung zum Vergleich (§ 74 Abs. 1 und 2 LBO): erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Bekanntgabe mit der Ausführung begonnen oder die Ausführung ein Jahr unterbrochen wird; Verlängerung jeweils bis zu einem Jahr Darstellung im Serviceportal des Landes: 'Der Vorbescheid ist drei Jahre gültig. Es kann eine Verlängerung des Vorbescheids innerhalb dieser Zeit auf Antrag um jeweils bis zu einem Jahr beantragt werden.' | § 76 LBO | Quelle Saarland |
| Sachsen | Bauvorbescheid: 3 Jahre. Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre; eine Verlängerung ist auf Antrag möglich. | § 75 SächsBO | Quelle Sachsen |
| Sachsen-Anhalt | Vorbescheid: 3 Jahre. Der Vorbescheid gilt drei Jahre; die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. | § 74 BauO LSA | Quelle Sachsen-Anhalt |
| Schleswig-Holstein | Bauvorbescheid: 3 Jahre. Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre. Verlängerung: ja. Eine Verlängerung ist auf Antrag nach den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. | § 75 LBO | Quelle Schleswig-Holstein |
| Thüringen | Bauvorbescheid: 3 Jahre. Der Vorbescheid gilt drei Jahre; die Vorschriften über die Geltungsdauer und Verlängerung des Baugenehmigungsrechts gelten entsprechend. | § 82 ThürBO | Quelle Thüringen |
Die Tabellenwerte werden laufend geprüft. Bei einem konkreten Grundstück sollte die zuständige Behörde bestätigen, welche Fassung und welche örtliche Satzung gilt.
Wo die Regeln stehen
- Verfahren, Fristen und Geltung: BbgBO, §§ 61 bis 64, 69, 71 bis 75, 79, 80 und 83.
- Gebühren: brandenburgische Baugebührenordnung.
- Planungsrechtliche Zulässigkeit: § 30, § 31, § 34, § 35 und § 36 BauGB; § 14 und § 15 BauGB bei Veränderungssperre und Zurückstellung.
- Amtliche Geodaten für Lageplan und Umfeld in Brandenburg: GEOBROKER und der Brandenburg-Viewer.
Stand der Angaben: August 2026. Die Informationen sind allgemeiner Natur und keine Rechtsberatung für ein konkretes Grundstück. Weiterlesen: Erschließung und Zufahrt, Bauen im Außenbereich und Kosten und Steuern.