Baugenehmigung
Wie lange dauert eine Baugenehmigung? Gesetzliche Fristen, Genehmigungsfiktion und der Zeitplan für Grundstückskäufer
Wie lange dauert eine Baugenehmigung? Fristen und Genehmigungsfiktion in Bayern, Baden-Württemberg und NRW, § 36 BauGB, § 75 VwGO und Zeitplan für Käufer.
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Seit 1.September 2026 gilt in Nordrhein-Westfalen für neu eingereichte Anträge im vereinfachten Verfahren eine Genehmigungsfiktion. Der Runderlass des Bauministeriums vom 5.Oktober 2026 unterscheidet ausdrücklich zwei parallel laufende Fristen: sechs Wochen für die Entscheidung, drei Monate bis zur Fiktion. Beide setzen vollständige Unterlagen sowie die erforderlichen Stellungnahmen und Mitwirkungen oder den Ablauf der einschlägigen Beteiligungsfristen voraus. Die drei Monate werden nicht erst an die sechs Wochen angehängt.
Wer einen Bauplatz kauft, braucht deshalb das Datum des maßgeblichen Verfahrensereignisses und die für sein Vorhaben geltende Landesregel. Ein deutsches Bauamt hat keine einheitliche bundesweite Bearbeitungsfrist. Dieser Ratgeber vergleicht Bayern, Baden-Württemberg und NRW und zeigt, welche Unterlagen Sie für einen belastbaren Zeitplan benötigen. Weitere Hinweise zum Antrag und Vorbescheid: Bauantrag und Bauvoranfrage. Rechtsstand 2.November 2026.
Drei Uhren, die nacheinander laufen
Jedes Baugenehmigungsverfahren hat in allen Ländern denselben Grundtakt, auch wenn Zahlen und Paragrafen abweichen.
- Vollständigkeitsprüfung. Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob alle Bauvorlagen da sind. Fehlt etwas, fordert sie es nach, und die nächste Frist beginnt nicht.
- Bearbeitungs- oder Entscheidungsfrist. Die Behörde soll innerhalb einer bestimmten Zeit entscheiden. Sie beteiligt die Gemeinde, wenn die Gemeinde nicht selbst Bauaufsicht ist, und Fachbehörden wie Naturschutz, Denkmalpflege oder Straßenbau.
- Genehmigungsfiktion. In einigen Ländern und Verfahren gilt der Antrag nach Ablauf einer Frist als genehmigt, wenn die Behörde nicht entschieden hat. Rechtsgrundlage ist dann neben der Landesbauordnung § 42 a des jeweiligen Verwaltungsverfahrensgesetzes.
Dazu kommt die Unterscheidung nach Verfahrensart. Im vereinfachten Verfahren, dem Regelfall für Wohnhäuser, prüft die Behörde nur einen Teil der Vorschriften, vor allem das Planungsrecht. Im regulären Verfahren (Sonderbauten, große Vorhaben) prüft sie mehr. Bei der Genehmigungsfreistellung gibt es keine Genehmigung, sondern eine Frist, nach der Sie bauen dürfen, wenn die Gemeinde nicht widerspricht. Welche Vorhaben gar kein Verfahren brauchen, vergleicht der Ratgeber Verfahrensfreie Vorhaben im Ländervergleich.
Die Fristen in drei Ländern
Bayern: drei Wochen und drei Monate
Bei der Errichtung oder Änderung überwiegend zu Wohnzwecken bestimmter Gebäude oder einer Wohnraum schaffenden Nutzungsänderung im vereinfachten Verfahren nach Art.59 BayBO gilt nach Art.68 Abs.2 BayBO Art. 42 a BayVwVfG mit Maßgaben entsprechend. Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft den Bauantrag innerhalb von drei Wochen auf Vollständigkeit. Fordert sie in dieser Zeit nichts nach, beginnt die Fiktionsfrist drei Wochen nach Zugang des Antrags. Sie beträgt drei Monate. Die Behörde kann sie unter den Voraussetzungen von Art. 42 a Abs. 2 Sätze 3 und 4 BayVwVfG verlängern. Die Fiktion gilt für Anträge, die ab dem 1. Mai 2021 eingereicht wurden. Das Landratsamt Altötting erläutert das in einem eigenen Infoblatt.
Für Vorhaben, für die die Gemeinde nach dem Bau-Turbo zustimmen muss (§ 36 a BauGB), läuft die Fiktionsfrist nach den bayerischen Vollzugshinweisen frühestens einen Monat nach Zugang der gemeindlichen Entscheidung ab. Den Bau-Turbo selbst erklärt der Ratgeber Bau-Turbo nach § 246 e BauGB.
Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO). Liegt ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und erfüllt es die übrigen Voraussetzungen des Art. 58 BayBO, dürfen Sie einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde beginnen, wenn die Gemeinde in dieser Zeit nicht erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Die Stadt Nürnberg beschreibt es aus Sicht des Bauherrn: Will die Gemeinde ein Verfahren, muss sie das spätestens einen Monat nach Vorlage der Unterlagen verlangen. Ob sie das tut, liegt in ihrem Ermessen. Der VGH München hat entschieden, dass diese Erklärung kein anfechtbarer Verwaltungsakt ist (Beschluss vom 6.12.2021, 9 ZB 18.782).
Baden-Württemberg: ein Monat Entscheidungsfrist, drei Monate Fiktion
Nach § 54 Abs. 5 LBO hat die Baurechtsbehörde über den Bauantrag innerhalb von zwei Monaten zu entscheiden, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren innerhalb eines Monats. Die frühere Fassung des § 54 verpflichtete die Behörde außerdem, Bauantrag und Bauvorlagen innerhalb von zehn Arbeitstagen nach Eingang auf Vollständigkeit zu prüfen.
Was passiert, wenn die Behörde die Monatsfrist reißt? Die Landesregierung hat in einer Antwort an den Landtag eingeräumt, dass ein Verstoß gegen die Fristen des § 54 verfahrensrechtlich ohne unmittelbare Folgen bleibt (Drucksache 17/10296). Seit dem 28. Juni 2025 gibt es deshalb eine Genehmigungsfiktion für Bauanträge im vereinfachten Verfahren: § 58 Abs. 1 a Satz 1 Nr. 1 LBO in Verbindung mit § 42 a Abs. 2 Satz 1 LVwVfG. Die Fiktionsfrist beträgt drei Monate und ist damit bewusst länger als die Entscheidungsfrist von einem Monat (Drucksache 17/10128). Der Eintritt der Fiktion ist unverzüglich schriftlich oder elektronisch in Textform mitzuteilen. Bis zum Eintritt können Sie auf die Fiktion verzichten (§ 58 Abs. 1 a Satz 2 LBO); Städte wie Bretten und das Landratsamt Biberach haben dafür Formulare.
Warum sollte jemand auf eine Genehmigung verzichten, die von selbst kommt? Weil eine fingierte Genehmigung keine Prüfung bedeutet. Sie bekommen keinen Bescheid mit Nebenbestimmungen, auf den sich eine Bank oder ein späterer Käufer verlassen kann, und wenn das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht, tragen Sie das Risiko. Wer finanziert, sollte mit der Bank klären, ob sie eine Fiktionsbescheinigung akzeptiert.
Nordrhein-Westfalen: zehn Arbeitstage, sechs Wochen, drei Monate
Nach §71 Abs.1 BauONRW in der seit 1.September 2026 geltenden Fassung ist der Eingang zu bestätigen und der Antrag innerhalb von zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit zu prüfen. Werden festgestellte Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben, gilt der Bauantrag als zurückgenommen. Auf diese Rechtsfolge ist die Bauherrschaft hinzuweisen.
Für Bauanträge im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW, die ab dem 1. September 2026 eingereicht werden, gilt die Genehmigungsfiktion nach § 74 Abs. 3 BauO NRW. Ältere Anträge werden nicht deshalb fingiert genehmigt, weil ihre Bearbeitung nach dem Stichtag noch läuft. Die Stadt Köln bescheinigt den Eintritt der Fiktion unverlangt und unverzüglich schriftlich oder elektronisch. Auch in NRW können Sie auf die Fiktion verzichten. Der ministerielle Runderlass vom 5.Oktober 2026 beschreibt die parallel beginnenden sechs Wochen und drei Monate. Das aus Münster abgerufene Hinweisblatt bestätigt als Voraussetzungen die vollständigen Bauvorlagen und die erforderliche Beteiligung. Lassen Sie sich das maßgebliche Datum von der Bauaufsicht bestätigen.
Die drei Länder nebeneinander
| Bayern | Baden-Württemberg | Nordrhein-Westfalen | |
|---|---|---|---|
| Vollständigkeitsprüfung | 3 Wochen | nach aktueller LBO und Eingangsprüfung der Behörde | 10 Arbeitstage (§71 Abs.1 BauONRW, seit 1.9.2026) |
| Entscheidungsfrist vereinfachtes Verfahren | über die Fiktion geregelt | 1 Monat (§ 54 Abs. 5 LBO) | 6 Wochen Bearbeitungsfrist (§ 74 Abs. 2 BauO NRW) |
| Genehmigungsfiktion | 3 Monate (Art. 68 Abs. 2 BayBO, Art. 42 a BayVwVfG) | 3 Monate (§ 58 Abs. 1 a LBO, § 42 a LVwVfG) | 3 Monate, parallel zur Entscheidungsfrist (§74 Abs.3 BauONRW) |
| gilt für Anträge ab | 1.5.2021 | 28.6.2025 | 1.9.2026 |
| Verzicht möglich | ja | ja | ja |
Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“
Die übrigen 13 Länder haben eigene Regeln. Fragen Sie bei Ihrer unteren Bauaufsichtsbehörde nach einem Merkblatt; viele Landratsämter veröffentlichen eines.
Die Gemeinde: zwei Monate für das Einvernehmen
Ist die Gemeinde nicht selbst Bauaufsichtsbehörde, braucht die Behörde für Vorhaben nach §§ 31 und 33 bis 35 BauGB, also bei Ausnahmen und Befreiungen, im unbeplanten Innenbereich und im Außenbereich, das Einvernehmen der Gemeinde (§ 36 Abs. 1 BauGB). Nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB gilt das Einvernehmen als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird. Für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Zugang der Entscheidung bei der Genehmigungsbehörde an. Eine Zurückstellung des Baugesuchs unterbricht die Frist.
Beim Bau-Turbo ist es anders: Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36 a BauGB gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens verweigert wird.
Für Ihren Zeitplan heißt das: Liegt Ihr Grundstück in einer Baulücke ohne Bebauungsplan und ist das Landratsamt die Bauaufsicht, rechnen Sie mit bis zu zwei Monaten nur für die Gemeinde, plus Sitzungstermin des Bauausschusses. Viele Gemeinden veröffentlichen ihre Sitzungstermine im Ratsinformationssystem; dort sehen Sie, wann Ihr Antrag frühestens behandelt werden kann.
Wie lange es tatsächlich dauert: amtliche Zahlen
Die Antwort des Hessischen Wirtschaftsministeriums auf die Kleine Anfrage 20/997 enthält Daten für 2018: Darmstadt meldete 139 Tage im vereinfachten Verfahren nach §65 HBO und 237 Tage im Verfahren nach §66 HBO. Das sind historische Verwaltungsdaten aus Hessen, keine Prognose für einen Antrag 2026 in NRW. Die Tabelle zeigt zugleich, dass Behörden unterschiedlich oder gar nicht statistisch auswerteten.
237 Tage entsprechen ungefähr acht Monaten. Für Ihre Finanzierung ist jedoch die aktuelle Auskunft der zuständigen Bauaufsicht entscheidend. Fragen Sie, welche Fachbeteiligungen fehlen, ob Ihre Unterlagen prüffähig sind und ob eine Fiktion für genau dieses Verfahren greift. Ein früherer Durchschnitt ersetzt weder diese Prüfung noch eine vertragliche Frist im Kaufvertrag.
Rechnung: ein Einfamilienhaus in NRW, Antrag am 2.November 2026
Hypothetische Verfahrensdaten: Ein Antrag im vereinfachten Verfahren geht am 2.November 2026 ein. Nach einer Nachforderung sind die Bauvorlagen am 30.November vollständig. Die letzte notwendige Stellungnahme geht in diesem Beispiel am 1.Dezember ein; sämtliche weiteren Voraussetzungen liegen vor.
| Schritt | Annahme oder Rechnung | Datum |
|---|---|---|
| Antragseingang | angenommener Eingang | 2.11.2026 |
| Ergänzung der Unterlagen | angenommene Vollständigkeit | 30.11.2026 |
| Letztes erforderliches Beteiligungsergebnis | angenommenes fristauslösendes Ereignis | 1.12.2026 |
| Entscheidungsfrist, vereinfacht | sechs Wochen ab dem maßgeblichen Ereignis | 12.1.2027 |
| Fiktionsfrist | drei Monate ab demselben Ereignis | 1.3.2027 |
Quelle: Angaben aus diesem Ratgeber, Belege im Abschnitt „Quellen“
Die drei Monate laufen parallel zu den sechs Wochen. Die Tabelle ist eine Rechnung mit unterstellten Eingangsdaten und ohne Unterbrechungen oder Sonderregeln, kein behördlich bestätigter Termin. Geht eine notwendige Stellungnahme später ein oder ist das gemeindliche Einvernehmen rechtswidrig verweigert und noch nicht ersetzt, ist die Voraussetzungskette neu zu prüfen. Fragen Sie nach einer schriftlichen Fristaufstellung und beginnen Sie erst nach Erhalt der erforderlichen Bescheinigung und Erfüllung der weiteren Baubeginnsvoraussetzungen.
Bei angenommener Monatsmiete von 1400 € kosten drei zusätzliche Wartemonate 4200 €. Bereitstellungszinsen kommen nur hinzu, soweit der Darlehensvertrag sie vorsieht. Diese private Budgetrechnung sagt nicht voraus, wie lange das Bauamt tatsächlich benötigt.
Für Käufer: der Zeitplan vor und nach dem Notartermin
Wer ein Grundstück kauft, um zu bauen, hat zwei Genehmigungsfragen: Ist das Grundstück überhaupt bebaubar? Und wie lange dauert es, bis Sie bauen dürfen? Ein auf konkrete Fragen zugeschnittener positiver Vorbescheid kann einzelne Genehmigungsvoraussetzungen vorab verbindlich klären, und die sollten Sie stellen, bevor Sie unterschreiben, wenn das Grundstück nicht in einem klaren Bebauungsplangebiet liegt. Wie lange ein Vorbescheid gilt, ist im Ratgeber Grundstück kaufen (Abschnitt 3.6) für Baden-Württemberg (drei Jahre, § 57 LBO) und Bayern (vier Jahre, Art. 71 BayBO) beschrieben.
Ein realistischer Ablauf:
- Grundstück prüfen (Wochen 1–2): Bebauungsplan oder § 34 BauGB, Schutzgebiete, Erschließung, Baulasten.
- Bauvoranfrage stellen (ab Woche 2): mit Zustimmung des Verkäufers, durch Ihren Entwurfsverfasser. Die Dauer hängt von Behörde und Gemeindebeteiligung ab; bei Vorhaben nach § 34 BauGB läuft auch hier das Einvernehmen nach § 36 BauGB mit seinen zwei Monaten.
- Kaufvertrag mit Bedingung oder Rücktrittsrecht beurkunden: Rücktritt, wenn bis zu einem festen Datum kein positiver Vorbescheid mit bestimmtem Inhalt vorliegt. Planen Sie das Datum mit Puffer: Vollständigkeitsprüfung plus zwei Monate Einvernehmen plus Bescheidzeit.
- Bauantrag nach Eigentumsübergang oder mit Zustimmung des Verkäufers vorher.
- Genehmigung oder Fiktion, dann Baubeginnsanzeige nach Landesrecht.
Wollen Sie ohne Voranfrage kaufen, weil das Grundstück in einem Bebauungsplangebiet liegt und Ihr Haus die Festsetzungen einhält? Dann prüfen Sie, ob in Ihrem Land die Genehmigungsfreistellung greift. In Bayern sind Sie dann einen Monat nach Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde baubereit, wenn sie nicht widerspricht.
Was tun, wenn die Behörde nicht entscheidet?
Nach einigen Wochen ohne Nachricht: Fragen Sie schriftlich nach dem Stand und nach dem Datum, ab dem die Behörde den Antrag als vollständig betrachtet. Dieses Datum brauchen Sie für jede Frist.
Wenn die Fiktion in Ihrem Verfahren gilt: Fragen Sie nach Ablauf der Frist nach der Bescheinigung über den Eintritt der Fiktion. In Baden-Württemberg ist sie unverzüglich mitzuteilen, Köln stellt sie unverlangt aus. Ohne Bescheinigung beginnen Sie nicht zu bauen.
Wenn keine Fiktion gilt (reguläres Verfahren, andere Länder): Nach § 75 VwGO können Sie Untätigkeitsklage auf Erteilung der Genehmigung erheben, wenn die Behörde ohne zureichenden Grund nicht in angemessener Frist entschieden hat. Die Klage kann nicht vor Ablauf von drei Monaten seit dem Antrag erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände eine kürzere Frist geboten ist. Hat die Behörde einen zureichenden Grund, etwa eine laufende Fachbeteiligung, setzt das Gericht das Verfahren bis zum Ablauf einer von ihm bestimmten Frist aus. Eine Klage beschleunigt deshalb oft weniger als erhofft, aber sie setzt die Behörde unter Druck. Sprechen Sie vorher mit einem Fachanwalt für Verwaltungsrecht.
Wenn die Gemeinde das Einvernehmen verweigert: Ohne Einvernehmen kann die Bauaufsicht nicht genehmigen. Nach § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB kann die nach Landesrecht zuständige Behörde ein rechtswidrig versagtes Einvernehmen ersetzen. Gegen eine Ablehnung legen Sie Widerspruch ein oder klagen, je nach Land.
Wenn der Antrag als zurückgenommen gilt (NRW): Prüfen Sie, welche Unterlagen gefehlt haben, und reichen Sie neu ein. Die Fristen beginnen von vorn.
Wenn Sie schon gekauft haben und das Grundstück sich als schwer genehmigungsfähig erweist: Prüfen Sie Ihr Rücktrittsrecht und dessen Datum. Fehlt eine solche Klausel, liegt das Risiko bei Ihnen; dann geht es um eine Umplanung, die genehmigungsfähig ist.
Was der GrundCheck-Bericht zeigt
Der GrundCheck-Bericht zeigt für Ihr Flurstück, ob ein Bebauungsplan gilt oder ob es im Innen- oder Außenbereich liegt, welche Schutzgebiete, Hochwasser- und weitere Gefahrenkarten betroffen sind, jeweils mit Quelle und Stand. Daraus lesen Sie ab, welches Verfahren wahrscheinlich ist und welche Fachbehörden beteiligt werden, also auch, ob mit einem langen Verfahren zu rechnen ist. Er ersetzt keine Bauvoranfrage und keine Baugenehmigung und ist keine Rechtsberatung.
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Dieser Ratgeber ist eine erste Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Fristakte für Käufer
Legen Sie für die Abstimmung zwischen Entwurfsverfasser, Verkäufer und Notar eine kurze Fristakte an. Auf die erste Seite gehören das Aktenzeichen, das zuständige Amt und die konkrete Verfahrensart. Dahinter kommen der Eingangsnachweis, jede Nachforderung mit Antwortdatum und die Nachricht zur Vollständigkeit. Ergänzen Sie eine Liste der noch erwarteten Beteiligungen und die Auskunft der Behörde zum Fristbeginn. So lässt sich erkennen, ob eine fehlende Antwort aus Ihrer Sphäre stammt oder noch bei einer Fachstelle liegt.
Halten Sie daneben die rein vertraglichen Termine fest: Finanzierung, Übergabe, Ende einer Rücktrittsmöglichkeit und die Frist für die Vorlage eines positiven Vorbescheids. Diese Termine laufen nicht automatisch so wie die öffentlich-rechtlichen Bearbeitungsfristen. Wenn der Verkäufer eine Verlängerung anbietet, lassen Sie den Notar dokumentieren, welche Vertragsbestimmungen mitverschoben werden und welche bestehen bleiben. Eine mündliche Aussage zum voraussichtlichen Bescheid ersetzt keine abgestimmte Vertragsänderung. Die Akte soll Entscheidungen erleichtern; sie ist keine eigene Berechnung eines Genehmigungsanspruchs.
Quellen
- Stadt Münster, Bauordnungsamt, Infoblatt Genehmigungsfiktion, Fassungen vom 21.8.2026, 22.10.2026 und 28.10.2026, stadt-muenster.de (1); stadt-muenster.de (2); stadt-muenster.de (3); Meldung „Neue Regeln für Bauanträge“, stadt-muenster.de (4), abgerufen über Suchmaschine, 2.11.2026.
- Stadt Köln, Genehmigungsfiktion, stadt-koeln.de, abgerufen über Suchmaschine, 2.11.2026.
- Bayerische Bauordnung, Art. 58 und 68, gesetze-bayern.de (1); gesetze-bayern.de (2); Landtag Bayern, Drucksache mit Vollzugshinweisen, bayern.landtag.de; Landratsamt Altötting, Infoblatt Genehmigungsfiktion, lra-aoe.de, abgerufen über Suchmaschine, 2.11.2026.
- Stadt Nürnberg, Genehmigungsfreistellung, nuernberg.de; VGH München, Beschluss vom 6.12.2021, 9 ZB 18.782, gesetze-bayern.de, abgerufen über Suchmaschine, 2.11.2026.
-
Verwaltungsgerichtsordnung, § 75, gesetze-im-internet.de, abgerufen über Suchmaschine, 2.11.2026.
-
MHKBDNRW, Runderlass 5.10.2026, voller Text/full text, insbesondere pp.2–4: aknw.de, 2.11.2026.
- BauONRW 2018, amtliche Synopse/official comparison, aktuelle Fassungen/current versions §§71,74,90: bauordnung.nrw, 2.11.2026.
- LBOBaden-Württemberg, amtliche Fassung/official text: landesrecht-bw.de; Landtag, Fristen/periods: landtag-bw.de, 2.11.2026.
- BauGB§36: gesetze-im-internet.de (1); §36 a: gesetze-im-internet.de (2), 2.11.2026.
- BayVwVfGArt.42 a: gesetze-bayern.de, 2.11.2026.
- Hessischer Landtag, Drucksache 20/997, Originaltabelle/original table: starweb.hessen.de, 2.11.2026.